谨呈：广西松江地产开发有限公司松江钦州蓬莱大道项目整体定位及发展战略报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究的工作阶段划分2010/04/102010/04/172010/04/272010/05/1730天项目整体定位启动区及物业发展市场调研阶段初步整体定位报告及发展战略（终稿）建议(下阶段工作)?项目地块查勘?项目界定及目标分析?项目界定及目标分析?启动区定位?区域宏观经济背景?项目核心问题分析及?项目核心问题分析?启动区展示研究导出?宏观调控及大势分析?启动策略及分期?房地产市场调研?宏观大势分析?城市区域价值研判?建筑风格建议?专业人士访谈?区域价值研判?区域竞争机会挖掘?园林风格建议?一线销售人员访谈?市场机会挖掘?重点竞争项目分析?户型产品设计建议?消费者访谈?重点竞争项目分析?参考案例?配套设施建议?项目整体发展方略?项目整体发展方略?动态经济测算?项目初步整体定位?项目整体定位?产品定位及规划建议?设计任务书?经济测算?规划跟进服务本报告是严格保密的。2本次初步成果汇报的提纲项目本体分析宏观调控的影响项目核心问题及分析案例借鉴项目发展战略及定位产品定位及规划探讨本报告是严格保密的。31本体我们是谁？目标是什么？项目地处北部湾经济圈，北部湾经济的发展成为中国沿海第四极，带动广西及西南区域发展的新引擎2008年初，中国批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区开放开发正式纳入国家战略。这一享受中国特殊经济政策的区域，正在聚集亚欧投资者的目光。2009年北部湾与广西全区主要经济指标对比(单位:亿)900080007700.36北部湾09年GDP占广西700060005706.7全区31%，财政收入﹑固5000广西全区定资产投资占全区35%；4000北部湾经济区30002450.23通过贸易、投资等各方面1994.52265.52000经济增长拉动广西全区经966.891000332.39570.9济快速增长0国民生产总值财政收入固定资产投资规模以上工业增加值本报告是严格保密的。5钦州处于北部湾经济区的中心位置﹑与东盟大市场连接的重要枢纽，独特的区位优势使得钦州与东盟的双边贸易飞速增长?钦州的区位优势独具魅力。钦州处于北部湾经济区的中心位置，交通便利，加之钦州保税港区建立和中国-东盟博览会的辐射效应，大大提升和加强了钦州和东盟之间的经贸合作水平。?许多亚欧国家早已经将投资目光锁定钦州，印尼金光集团从２００４年开始就在钦州投资地处中国华南经济圈、西南经济圈与东盟经济圈的结合部，是中国西南地区林浆纸一体化项目，计划总投最便捷的出海通道，也是连接中国西南、华南、中南与东盟大市场的重要枢资400多亿元人民币。2008.纽。美中商贸总会和钦州市签下了合作项目，投资约１５亿元人2008年进出口总额为民币在钦州打造一个北美特色12000012.7亿美元，年均增长的商贸城。10000085％，其中与东盟贸易进出口总额（万美5.2?与东盟双边合作日益紧80000额达到亿美元，六年元）增长了84倍。东盟10密，2010年1-2月，双边贸60000对东盟贸易额（万美易额达5040万美元，比去年元）国除老挝、文莱和缅甸三40000国在钦州尚无投资外，其同期增长25.5%。20000它国家在这座新兴临海工0业城市均有投资。20022008本报告是严格保密的。6钦州09年经济增长速度第一，经济总量第二，港口吞吐量增幅第一，区域产业优势明显?钦州港口吞吐量环比增长北部湾四市2008、2009年GDP对比33%，增幅超过北海和防城港16001492.3814001316.21　2009年建成钦州港大榄坪1#和2#泊位、北海铁山港1#1200和2#泊位、防城港18#和100019#泊位等6个万吨级以上泊8002008年6002009年位，沿海港口吞吐能力突破1396.37377.42317.71亿吨，广西北部湾港打造成为400313.88243.78212.18亿吨级大港，2009年沿海港200口货物吞吐量达9407万吨，0增长16.3%。南宁钦州北海防城港钦州、北海、防城港港口吞吐量对比?2009年钦州实现397亿元，7000经济总量仅次于南宁，而经济6000增长速度已多年第一，在投资规模逐年扩大的基础上，经济5000增长的良好前景，保证了钦州4000防城港市在北部湾经济区经济地位的3000北海重要性。钦州2000100002006年2007年2008年2009年本报告是严格保密的。7项目位于钦州市河东片区，作为主城区内的主导拓展区区区域域属属性性所处区位﹑未来的文化行政中心,依托“八大场馆”建设，区域内项项目目属属性性规划配套房地产正急剧升温?钦州市－主城区－河东区；?项目距离“八大场馆”步行５分钟；?项目距离旧城区中心车程10分钟；?近钦州火车东站?功能上，项目位于城市行政信息中心与城市文化体育中心的辐射范围内；?新盘﹑大盘聚集地关键词一：急剧升温中的城市新区本报告是严格保密的。8区区域域属属性性所处区位新区发展尚未成熟，公交系统不发达，缺乏商项项目目属属性性规划配套业、医疗等生活配套，对河西区域依赖性高?地块东侧规划有市政主干关键词二＼三：道蓬莱大道，但目前未开通；非钦州人传统?项目所处河东新区区域缺生活配套不成熟乏基本的生活配套，商业居住区域购物﹑饮食业极不发达，主要依赖与老城区。?区域公交线路较少，规划中的四桥目前尚未开通；?尽管规划有市中医院，但目前医疗配套极度不足；?各楼盘商业配套规模小或未启动；?目前人气不旺，从钦州人居住习惯看，较为僻静；市中医院?钦州本地人不习惯“过江”居住；本报告是严格保密的。9地块通达性良好，三面临街，地块方正，一条微波通道区区域域属属性性地块简介穿过项目，内部不存在拆迁问题项项目目属属性性规划配套?地块内部为荒地，项目经济技术指标泥兴街?存在少量迁坟?地势有一定高差占地面积62339.42㎡建筑面积187018.26㎡容积率≤3.0蓬绿化率≥35%莱限高100m大微波道规划用途住宅通道使用年限70年取地成本106万/亩关键词四：东泉街中等规模本报告是严格保密的。10区区域域属属性性地块简介在市政府“又好又快”建设市体育中心及配套路网的总体要求的大背景下，周边项目纷纷借势区域发展新高潮项项目目属属性性规划配套体育馆效果图施工图?地块北面直临泥兴街，南侧临东泉路；西恻望兴桂路（体育中心周边配套路网工程之一）；?青少年活动中心、妇女儿童活动中心、科技馆、图书馆、博物馆、体育馆、游泳馆和大型的体育场奠基仪式施工图等八大公共场馆的启动奠基，将加快推进东站新区的开发建设，提升河东区域形象及区域价值；?本项目周边多个项目借运动、体育概念大势炒作；关键词五：自治区运动会本报告是严格保密的。11北部湾发展热土钦州市政配套建设热点区域、项目属性界定非强势资源的中等规模项目?有利因素：?区域属性：?区位优势?2011秋，区运会临近四线热点城市钦州在房地产市场划分中属四线城市?限高条件较为宽松政府规划的利好，未来政治文化中心的定位，日?无拆迁压力供应激增的居住新区益临近的区运会使得片区的物业价值凸现，大小?片区规划前景向好开发商聚集?不利因素：非传统居住区域钦州人习惯选择居住在旧城区?目前周边不成熟、生活配套极其匮乏?钦州本地人不习惯居住在河东区域?项目属性：净用地93亩，总建筑面积18.7万㎡，在河东片中等规模区属于中等规模目前项目周边无强势资源，西、北、南方向楼盘没有强势外部资源档次不高，地块东侧为空地本报告是严格保密的。12松江的目标?快进快出的策略——实现项目资金的快速滚动，预计整体开发周期为3年，以总建筑面积为18.7万㎡计算，每年的消化量为6.2万㎡。?理想的利润水平——项目的地价为106元/亩，折算成楼面地价约为530元/㎡，在此土地成本的基础上，需实现超过行业水平的毛利率。?一定的影响力——本项目作为松江钦州三地块项目开发中，承担承上启下、塑造品牌的战略任务。本报告是严格保密的。132调控宏观调控下游戏规则的变局11政策的力政策的力度度本报告是严格保密的。15新政分析：在政策落脚点方面，新政致力于抑制投机政策分析－落脚点性购房需求，缓解由于供需失衡导致的房价上涨加大住宅用地的供给力度加快保障性安居工程建设迚度促供给政策落脚点打击捂盘惜售、土地闲置行为提高房地产消费市场的入市门槛压需求提升利率，增加４购房成本暂停三套房以上的购房贷款本报告是严格保密的。16金融环境：0708年调控期的前后半年内共有六次加息政策分析－信贷货币政策出台，而10年的金融环境相对比较宽松，信贷投放量充足08年调控期10年调控期07-08年度央行加息一觅：10年1季度各月新增货币投放量：?08年4月仹央行上调存款准备金率0.5%?10年1月仹新增货币投放量19384亿元?08年3月仹央行上调存款准备金率0.5%?10年2月仹新增货币投放量10390亿元?08年1月仹央行上调存款准备金率0.5%?07年10月仹央行上调存款准备金率0.5%?10年3月仹新增货币投放量14012亿元?07年9月仹央行上调存款准备金率0.5%?10年1季度新增货币投放量43787亿元?07年8月仹央行上调存款准备金率0.5%紧缩的货币政策宽松的货币政策本报告是严格保密的。17本轮新政后，效果明显，上门量和成交量双双呈现下降市场影响－交易数据的趋势，其中一线城市成交量下降的幅度较二三线城市大本报告是严格保密的。18本轮新政对投