精装发展战略研究精装发展战略研究目录一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究二、成都市精装房市场发展现状研究二、成都市精装房市场发展现状研究三、成都市精装房发展趋势研判三、成都市精装房发展趋势研判四、发展商精装开发战略研究四、发展商精装开发战略研究五、典型个案分析五、典型个案分析六、舜苑地产发展启示六、舜苑地产发展启示一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究一、成都市精装房市场发展及驱动因素研究发展历程发展历程成都成都上世纪九十年代上世纪九十年代锦绣花园、南苑公寓率先推出精装锦绣花园、南苑公寓率先推出精装房房19941994年年《住宅工程初装饰竣工验收办法》确定毛培收房—《住宅工程初装饰竣工验收办法》确定毛培收房——精装房一度沉寂—精装房一度沉寂成都作为西部中心城市的跨越式发展，房地产市场日益成熟成都作为西部中心城市的跨越式发展，房地产市场日益成熟20102010年成都精装房市场年成都精装房市场厚积薄发厚积薄发华润、万科、龙湖众多一线发展商在成都精装市场占据一席华润、万科、龙湖众多一线发展商在成都精装市场占据一席之地之地成都精装房发展历史划分为四个阶段发展历程发展历程第一阶段（第一阶段（1994-20021994-2002））精装初现，市场没有明确规范，缺乏品牌认识，市场认识度不高第二阶段（第二阶段（2002-20062002-2006））行业规范出台，品牌发展商试水，装修品牌意识初具，但是市场接受度未大幅提升第三阶段（第三阶段（2007-20082007-2008））一线品牌发展商引爆成都精装房市场，市场区域规范，产品开始出现细分，市场接受程度开始大幅提升第四阶段（第四阶段（2009-2009-今）今）精装房市场细分完成，2010年宏观调控后，精装房或将成为高房价下的市场出路精装房将是未来成都房地产市场发展的必然趋势驱动因素研究驱动因素研究07年以前精装房供应寥寥无几，07年以后精装房爆发式增长，综合分析，精装房发展驱动因素可以总结为四个方面：因素因素11：淡化成本：淡化成本07年，成都市房地产市场迅猛发展，地价、房价涨幅超超出了正常增长速度，08年受到地震及宏观调控的影响，房价开始回落，众多高地价成本开发商被迫选择了具有高溢价空间的精装房产品开发；驱动因素研究驱动因素研究因素因素22：追求更高利润：追求更高利润随着成都房地产市场发展日益成熟，发展商追求更高利润回报的需求也催生了具有较高附加值的精装房市场的快速发展；驱动因素研究驱动因素研究因素因素33：创造差异性卖点：创造差异性卖点房地产市场繁荣的同时也带来同质化竞争愈演愈烈，部分具有前瞻性的开发商开始寻求突破，装修设计的创新无疑是最好的市场出路之一，因此由品牌发展商主导，精装房市场有了新一轮的放量；驱动因素研究驱动因素研究因素因素44：：改改造、造、弥补户弥补户型缺型缺陷陷房地产市场发展迅速，受政策、经济等诸多因素的影响，市场瞬息万变，对于部分不能准确及时把握市场动态的发展商来说，精装房的二次装修是弥补项目开发之初设计缺陷的救命稻草，这样也间接加热了精装房市场的发展；二、成都市精装房市场发展现状二、成都市精装房市场发展现状市场需求研究市场需求研究?供应量波动较大；?进入10年以后需求相对平稳，精装房抗压能力更强；市场需求研究市场需求研究?精装房市场份额持续走高；?精装房需求旺盛；市场需求研究市场需求研究?市场存量较小，且较为平稳；市场价市场价格走格走势研究势研究?精装房价格价格涨幅高于清水房涨幅；?清水房与精装房之间的价差进一步拉大；市场市场格局格局研究研究主主城区精装城区精装项目项目分分布布26.万科金色领域精装项目主要集中于主城区市场市场格局格局研究研究郊县郊县在在售售精装精装项目项目一一览表览表区域区域项目名称项目名称龙泉驿东山国际新城恒大绿洲双流麓山国际社区蔚蓝卡地亚雅居乐花园温江珠江国际新城恒大城新都富力桃园浦江大溪谷都江堰龙湖小院青城青城山房郫县龙湖弗莱明戈郊县普遍有1-2个精装项目市场市场格局格局研究研究供需都主要集中于70-110㎡套二或套二变套三、50-70㎡套一、130-150㎡三房市场市场格局格局研究研究?300㎡以下的户型供需较为平稳，基本都保持在1.5以下；?超过300㎡以上的豪宅供需矛盾较为突出；市场市场格局格局研究研究1000-2000元/㎡的中档装修是市场的绝对主力市场细分研究市场细分研究11、、功能系功能系22、、经济系经济系33、、奢侈系奢侈系44、品质、品质系系55、、便便利利系系功能系功能系功能系精装房主要是指在前期装修设设计中充分结合人体工学原理以及目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目；代表项目：万科万科金金域西域西岭岭金金润华润华府府功能系功能系装修卖点：装修卖点：没有突出装修材质的品牌卖点，无论从推广还是样板间设计都是突出对业主后期功能使用上的人性化设计。功能系功能系价价格格及及销售情况销售情况：：从功能系精装房项目对周边清水房项目的成交均价和销售速度来看，功能系精装房的房价要比周边清水房高出20%-40%，销售速度基本与周边普通住宅物业的销售速度基本持平。项目名称装修标准整体均价平均销售速周边均价（清周边平均销度水）售速度（清水）万科金域西1500元n/㎡7800元/㎡56套/月6300元/月80套/月岭万科金润华1200元/㎡9500元/㎡101套/月6800元/㎡108套/月府功能系功能系装修装修标准标准及及配置配置：：功能系精装房项目的装修标准主要集中于1000-2000元/平米，装修配置主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是及集中在中高端具有较好口碑的品牌建材。装修装修功能功能装修装修配置配置品牌品牌标准标准布局布局公共空间星级酒店大堂设有沙发、茶几/收纳系统玄关系统从人性化的居家的实用性出发，设计鞋柜、置物台、挂衣服的独立空间等，可以满足史丹利家庭各个成员的不同需求衣帽间和储物柜两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层板厨房系统玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工学与功能流线打造的厨房操作功能分区、结合摩恩、方太、成都人生活习惯的出轨功能设计以及电路设计西蒙1000-卫浴系统安装了T4暖光灯的储物镜柜、强大收纳功能的盆下柜、采用R5圆角设计洗面台、品牌洁具、乐家、摩恩1500设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形地漏元/㎡厅房系统乳胶漆、强化地板、地砖处理、对电源插座、电视管线、自由备餐柜的都做了人性化设计、为北美风情、东后期使用提供了相当的便利、户内门框装上了防撞橡胶条鹏、马可波罗设备系统厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话、电视、DVD等功能、三部分职能安防系统，其/中包括有红外线双重监控系统，主卧24小时报警按钮，厨房煤气报警系统等经济系经济系经济系精装房主要是指强调装修的品牌配置，满屋名牌，但是项目定价水平却是中低端，基本以平价快销为主。代表项目：恒大绿洲、恒大城经济系经济系装修卖点：装修卖点：项目的卖点推广主要主打两个方面，一是优惠特价、二是豪华装修。经济系经济系装修装修标准标准及及配置配置：：装修标准对外宣传集中在1200-1500元/平米，装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的地段产品。装修装修功能功能装修装修配置配置品牌品牌标准标准布局布局公共空间无/收纳系统配送衣柜或是衣帽间柜子史丹利厨房系统配送高级实木面板组合橱柜、天然石拼花地面、高级墙面砖摩恩、亚细亚、多乐1200-士、AOPO（奥珀）高级门1500锁及五金件、林内、西门子卫浴系统品牌洁具、天然石拼花墙地面多乐士、欧雅（墙纸）、家元/㎡俊（地砖）、欧普照明厅房系统乳胶漆、墙纸墙面、地面为地砖和复合地板、配石膏线造型北美风情、东鹏、马可波罗设备系统每户设立独立电表，电线安装、每户安装可视对讲。家具安防标准配置为客厅设西门子、西蒙红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个、配送优质名牌家庭小型中央空调经济系经济系价价格格及及销售情况销售情况：：经济系精装房项目相对与周边项目，价格要高出15%-30%，但是从销售情况来看要略逊于周边的清水房项目，速度相差不到5%。项目名称装修标准整体均价平均销售速周边均价（清周边平均销度水）售速度（清水）恒大城1500元n/㎡4808元/㎡94套/月4200元/月98套/月恒大绿洲1200元/㎡4933元/㎡99套/月3800元/㎡102套/月奢侈系奢侈系奢侈系精装房项目主要是指无论户型设计还是装修配置都讲究奢侈的尺度，是目前城市豪宅的新兴产物，代表项目为誉峰、鹭岛原石滩等项目。代表项目：誉峰奢侈系奢侈系装修卖点：装修卖点：此类项目在推广上更讲究整体形象的拔高，装修突出名家设计的尊贵感，在样板间的装修上不惜工本的突出装修配置的顶级奢华。奢侈系奢侈系装修及装修及配置配置：：装修标准集中在3000-6000元/平米，国际知名设计师设计，配置也是充分考虑了享受的功能布局，选用的建材都是国际一线品牌和顶级石材；装修装修功能功能装修装修配置配置品牌品牌标准标准布局布局公共空间水景装饰的奢侈酒店式大堂空间/收纳系统独立的收纳室，配送各功能的收纳柜史丹利厨房系统整体橱柜、人造石台面、墙面、地面、全套厨房电器、智能DV宝马漆、摩恩、弗兰卡、西3000-门子6000卫浴系统男女分区、干湿分区、三重防水、双洗手盆、冲浪浴缸、液晶电视杜拉维特、韩斯格雅、意大元/㎡利黑金花石材厅房系统各房间都有墙面造型、灯组造型、配以高档石材、墙纸、软包梁志天设计；意大利黑色圣罗兰、闪电金、法国西米石材、进口墙纸设备