社区商业专题研究报告目目录录第一部分：社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营第二部分：社区商业在城市商业中的定位第三部分：社区商业的建筑规划设计第四部分：社区商业的配套规划第五部分：社区商业的业态与招商第六部分：社区商业的销售第七部分：大型社区商业研究第八部分：高档社区商业研究第九部分：社区商业创造开发奇迹第一部分社区商业亟需由粗放式开发进入专业化运营尽管社区商业开发量越来越大，在商业地产开发中占住了重要的比重，但是其开发模式目前还是比较粗放，主要体现在三点上：1：粗放式规划——在项目整体规划设计中优先考虑住宅，导致商铺不规则现象严重；逢街划铺，铺位大小不一；2：粗放式营销——发展商往往将商铺一起委托给住宅代理公司，实质上中介公司已进入住宅、商铺、写字楼的专业细分时代，结果导致项目没有定位和招商就直接销售，投资者自行招租，经营混乱，并对社区形象、居民生活质量产生了一定的负面影响；3：粗放式定价——缺乏明确的社区商铺价值评估体系，往往被动地粗略参照市场价，忽视项目自身商铺的特征，售价往往比较中庸。随着城市商业中心的不断成熟，商业地产已经进入一个社区商业的时代，大规模的城郊社区开发，以及城市中心区的旧城改造，带来了大量的社区商业，社区商业的开发必须充分了解社区商业的消费特征、定位特征、招商特征、销售特征、经营特征，从而使得社区商业的开发进入专业化、精细化的运营。中海地产开发的阳光棕榈园商业街空置严重万科地产开发的万科城商业街空置严重第二部分社区商业在城市商业中的定位一：社区开发推动社区商业发展城市大开发出现了社区城郊化的走势，大规模、大组团的现代社区应运而生。随着现代社区组团的崛起，零售市场已经由城市中心分流至大型社区。现代社区高素质居民具有较强的消费力，新的商业需求，使得过去处于无规划、无规模、无规范的“三无”状态的旧社区商业，面临重大变革：社区商业逐步走出脏乱差的状态，由混乱到统一，由无序经营到整体规划，由小杂货店到品牌超市百货连锁，由单一服务到休闲、娱乐、购物综合服务，而引发这一变化的始作俑者便是大零售商家。社区商业急需大型商家的参与、整合，提升社区商业的档次，提供更周到、更健康、更全面的综合服务。一个普遍的规律是：当社区商业改变零散分布而集购物、休闲、服务等诸多功能于一身时，社区商业便显露出可观的赢利前景，孕育无限商机。1、零售巨头抢占社区“根据地”。零售巨头在商业中心区打响地盘争夺战的同时，社区商业也成为白热化的商战焦点，并成为新的根据地。超市百货迫不及待抢占社区市场，首先是利润动因，利润无疑是社区商业发展最直接的助推，社区组团规模大，人口多，收入高，消费力强劲，且社区居民追求便捷的购物需求，决定了社区消费的稳定和可观的商业利润；其次是竞争动因，零售业竞争近乎残酷，商业已进入规模连锁竞争时期，社区作为零售的终端市场，谁拥有了社区，谁就拥有了零售市场的“根据地”；其三是成本动因，城市中心商业的经营成本越来越高，而中心商业正逐步被社区商业分流，新兴的社区组团商业运营成本相对较低，极大地降低了经营风险和压力。正是这些“供”与“需”的碰撞，产生了以大型商业为主导的新型社区商业中心。2、社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。社区商业经营，是以社区居民就近消费为特征的。由于社区居民消费人口集中、消费力强劲，社区商业体现出强大的生命力，越来越受到开发商、连锁零售商的重视，“一个人每花掉3元钱，一元就献给了社区商业”，社区商业目前已占住社会消费品零售总额的三分之一。目前，在商业发达城市如北京、深圳等，社区消费大约占整个城市社会消费品零售总额的三分之一，这个数据还在增长。按发达国家经验，社区商业所占消费零售总额比例一般在40％左右，由此可见，深圳社区商业尽管已发展到了一个较高的水平，但依然有着成长空间。3、城市社区商业布局合理化，商业中心与社区商业分工。城市零售业态在空间上的布局一改往昔城市商业中心的状态，而出现“边缘崛起”。目前，在城市商业领域，出现了“集聚——扩散”的发展趋势，即：品牌商品向城市商业中心集聚，以此来展示品牌效应和商业利润；日用商品向社区扩散，以减少消费者的购买成本，表现为区域性零售分中心与市中心并存、品牌商品经营在城市或区域性商业中心、便利品经营在邻近居民集中居住区布点的迹象。4、城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。社区商业中心普遍位于小区的中心位置，社区消费需要的服务业态主要包括日常生活购物店（如超市、便利店、家庭百货店、专业店）、生活配套设施（如银行、洗衣店、美容美发店、维修店、书店、电信和邮政点），以及休闲娱乐设施（如餐馆、咖啡厅、酒吧、健身房），它们共同构成社区商业的内容。既能满足传统的衣、食、住、行需要，又能适应新型的消费需求。第三部分社区商业的建筑规划设计社区商业的建筑规划设计一：社区商业的规模规划社区商业地产的开发必须遵从社区商业的规律，必须量化规模规划。当前社区商业开发有失度的苗头，追求商业面积最大化的问题比较严重。一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。由于社区商铺价值高于住宅价格多倍，开发商为了追求利润最大化，尽可能地划分街铺销售，如深圳宝安中心区就出现了社区开发逢街必划铺的现象，有的甚至临着小区地下停车出入口、车行道也规划街铺，这种做法使得社区商铺开发过量，也大大降低了商铺的价值。根据商务局的《社区商业评价规范之二(新建社区)》的总体要求的第一条“大型社区人均商业用地面积不小于0.9平方米，中型社区人均商业用地面积不小于0.7平方米”，社区商业要以社区实际消费需求量来适度规划，超过了这个度，就会使社区商业价值降低。二、社区型商业的三二、社区型商业的三种种开发模式开发模式模式一：社区型商业中心模式一：社区型商业中心典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式业态组合：超市＋商业街社区型百货＋商业街超市＋百货＋商业街典型案例：深圳福田中港城，百佳超市＋一楼内街商铺中港城外景中港城一楼内铺深圳南山前海人人乐超市＋商业街深圳福田梅林家乐福超市＋一楼商业内街人人乐超市梅林家乐福梅林家乐福一楼辅营区典型社区商业中心的业态构成模式二：社区模式二：社区次主次主力店组力店组合合型型典型建筑特征：小型集中式商业+商业街业态组业态组合合：小超市：小超市++次主次主力店力店（餐（餐饮饮、、健健身、身、美容美容、、图图书书、、电电器器等）等）++街区街区典典型型案例案例：：?深圳政府大型住宅区－彩田村配套商业中心。以民润市场小超市，配合有健身、美容等商业形态。?深圳南山80万平米星海名城社区，引进两家小型超市作为次主力店，分布在不同的街区等。典型社区次主力店组合商业的业态构成：小型社区型超市＋其他次主力店和配套如民润、华润社区店等，一般包括社区大型餐饮、休闲、健身面积在500平方米左右、美容、培训，以及银行、邮局、社区健康中心等社会公共服务类等。模式三：模式三：纯纯商业街模式商业街模式典型建筑特征：单层或者双层的商业街。可能是住宅的裙楼，也可能是独立建筑。业态组业态组合合：：种种类类型的社区商业型的社区商业独立独立经营，经营，餐餐饮类饮类、、休闲休闲类类、服务、服务类类、、服服装饰装饰品品类类、、维修维修类类、、便利便利店店等等，没有，没有主主力店力店引引入。入。典典型型案例案例：：深圳福田深圳福田??建设新新建设新新家家园商业街园商业街等等。。三：社区商业的多种布局模式1：社区多组团，商业街多组团布局模式桃源居多期分片区滚动开发，先后在前进路、汇江二路、洲石公路开发了相应的社区商业。桃源居社区商业布局图2：社区大围合，商业街大围合布局模式不少社区项目四面环绕市政道路，通常会逢街划铺，形成商业大围合布局模式。在大围合商业街区规划中，还有一些项目在社区主入口部分，通过将门禁系统后移，将商业街引进形成内街，在增加商业街面积的同时，也形成了一条半开放式的商业街，这种半开放式的商业街因为位于社区主要出入口，因而也是生意最旺的。中海阳光棕榈园商业街3：社区组团与商业组团分别集中布局模式为了保证住宅区的私密性与品质感，同时又能很好的为社区居民提供便利的商业服务，一些大型社区往往将社区组团与商业组团分别集中设置，互不干扰，如深圳万科城，东莞万科运河一号等。万科运河一号商业街上图红线内为小区商业，后面是住宅区域四：社区商业主力店、次主力店、街铺的面积规划1：超市百货主力店面积一般标准超市规模达到6000-10000平方米，单层面积一般在3000平米以上，家乐福、沃尔玛等国际超市要求单层面积较高，沃尔玛要求单层面积达一万平米.2：次主力店面积次主力店包括品牌连锁餐饮、健身中心、美容中心等，如一般连锁快餐肯德基、麦当劳的面积要求在300-500平米之间。3：街铺面积街铺通常情况下以经营社区便利为主，其是快餐店、美容美发店经营面积较大，一般在100平米左右，而面包坊、冲晒店、药店经营面积较小。在社区商业规划中，有些开发商为了追求商铺销售面积最大化，尽可能把社区商铺进深做深、面积做大，动辄单铺面积就超过一百平方米以上，殊不知大面积的铺位不太适合社区商业经营，除了餐饮、美容等业态外，更多的社区便利店只需要四五十平方米。有些社区商业中心的街铺每年租金递增率十分有限，其主要原因就是铺位面积大，商户经营成本高，导致单位租金难以成长。案例一：以深圳南山前海人人乐超市的街铺为例，单铺面积一般都在100平米以上，单铺面积过大，人气虽旺，但租金成长较低。目前租金水平在160元/平方米左右，远远低于南山正常的社区超市街铺200-250元/平方南山前海人人乐街铺平面图米的租金水平。案例二：我司操作的缤纷商业商业中心街铺，进深控制在10米左右，面宽一般在3