北京金隅大成地产通州九棵树项目产品策划报告及财务分析报告中原集团北京投资顾问部Beijing.01.2011报告内容A.第一部分整体规划布局建议B.第二部分各物业产品策划建议C.第三部分开发模式和开发周期建议D.第四部分财务分析报告Part1整体规划布局建议地块分析区域可塑性强，既可以依托家乐九棵福的人流，又可以分享办公客群树站的重复性消费，商业价值较大。项目最为主要的人流节点之一，与瑞都国际形成互动，商业、办公价值最优。办公价值最优区域之二，交通组织便利，与城铁站步行10分钟内。可有效的对项目人流进行引导私密性最优区域，南靠未来规划。的住宅小区，距主要道路距离适中，适宜高品质居住物业。物业分布建议建议：在中间区域规划商业街，在东侧靠近办公区域规划商业的九棵第二个主力店，以主力店人流带树站动商业街区人流，形成互动，达建议：规划商到商业价值最大化业第一个主力店，与家乐福商业形成互动，带动项目有效到达人流建议：规划办公物业，办公物业在步行距离的可承受范围，同时有效的带动项目商业人流，达到双赢的互动效果建议：规划高品质居住物业。各物业主要人流、车流动线建议九棵树站商商业业主要主要人流入口人流入口商商业业//办办公主要公主要商商业业次要次要商业车车流入口（地下）流入口（地下）人流入口人流入口办办公主要公主要商商业业//办办公主要公主要住宅写字楼人流入口人流入口车车流出口（地下）流出口（地下）住宅主要住宅主要车车流出入口（地下）流出入口（地下）项目物业配比建议物业类型地上规模建议占比备注住宅55700平方米36%商业63300平方米43%含1万平方米地下一层面积办公30000平方米21%面积合计149000平方米100%项目车位建议占地面积规模建议车位数量车位面积物业类型车位位置备注（平米）（平米）（个）（平米）按照1：1.3的比例计算住宅159005570052020800地下二、三层，平均户型面积140平米，共约400户商业6330076030400地下二、三层按照120辆/万平米计算按照基本要求65辆/万平23800米办公300001957800地下二、三层办公临时车位可以与商业车位交叉使用面积合计149000147559000车位按照40平米/个计算项目地下空间使用建议占地面积规模建议物业类型地下空间使用备注（平米）（平米）地下一层人防、管理用房等住宅1590055700住宅地下空间独立使用地下二、三层为车库及设备用房商业63300地下一层为商业1、含地下一层1万平方地下二、三层为车库及设备用房米商业面积；238002、建议商业和办公部分办公30000地下一层为员工食堂等配套用房地下二、三层为车库及设备用房地下部分全部连通。地上面积小计139000包含1万平米商业,5.9万平米车位及地下面积小计750006千平米配套用房.面积合计39700214000项目总体建筑风格建议建筑风格建议：现代简约风格建筑立面简单时尚，充满城市感的现代气息，尽显气派与大气Part2各物业产品策划建议市场定位以以以以国际国际国际国际性高端品性高端品性高端品性高端品质为质为质为质为特征的、集合多特征的、集合多特征的、集合多特征的、集合多种业态为种业态为种业态为种业态为一身的一身的一身的一身的区区区区域高端城市建域高端城市建域高端城市建域高端城市建筑群筑群筑群筑群地地地地标级国际标级国际标级国际标级国际化高端城市化高端城市化高端城市化高端城市综综综综合体合体合体合体通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体开创区域运营与价值平台升级的新模式开创区域运营与价值平台升级的新模式开创区域运营与价值平台升级的新模式开创区域运营与价值平台升级的新模式PartC.1住宅产品策划住宅市场定位世界级成熟配套，世界级城市生活精英·升级·品质·细节·配套?这里具有便捷的交通，20分钟直达市区。?这里成熟的城市配套为项目塑造一个高品质的产品提供了可能。?这里是高素质、高收入、繁忙的金领阶层的聚集之地，尊贵是她天然的基因。?这里居住着积极向上、勇于进取的城市精英，社会的中坚力量。而我们将要打造的建筑就是他们的精神，每一个细节都蕴涵着居者的气质。住宅客群定位二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层重点关注客群——包括朝阳、东城区在内的东部区域中产阶层的上层以及部分权贵阶层常规来源客群——通州本地具有一定财富积累人群，对区域有浓厚感情的地缘性客户其他客群——部分其他区域进入性客户以及投资客住宅物业户型配比建议我们针对本项目“二次及以上置业的，改善型中高端白领阶层”目标客群的市场需求进行SPSS交叉分析，可以看到三居室的需求比例最高，达到58%，结合本项目较为高端的市场定位，因此我们建议本项目户型配比如下：二次及以上置业客群对居室需求分析销售面积户型产品形式套数比四居（平米）6%二居二居经济型90～10020%36%紧凑型120～14060%三居三居舒适型130～15015%58%四居奢华型180～200㎡5%数据来源：住宅市场需求问卷之SPSS交叉分析合计100%住宅物业户型特色建议户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。住宅物业户型特色建议户型形式：在条件允许的情况下，建议规划一栋一梯两户的三面采光户型，面积可略大。住宅物业户型图示范户型示范户型示范产品核心诉求偏自住型人性、宜居特性成熟配套城市、舒适特性产品核心诉求金隅品牌安全、高智能性精致户型+完善设施+精装修20目标客户需求特征特殊功能偏好：对衣帽间、储藏室、露台、地下室的需求较高科技化偏好：较看重指纹识别系统对住宅产品特殊功能的偏好分析对住宅产品科技化的偏好分析4070356030502540203015102051000衣帽间储藏室露台地下室双阳台工人房入户花园指纹识别系统酒店式管理软化水智能家居无所谓1精致户型——升级功能空间主卧室优化：三居室以上至少有一个全套房主卧双主卧设计：三居室以上两个主卧和客厅在南向情景空间设计：四居室需要有衍生空间明厨明卫：边单元户型实现明厨明卫22精致户型——户型私密化处理半开放区户型的私密化处理结合项目规划特点以及目标客户群的需求特过渡区征，建议本项目重点在于室内功能空间的私密性处理。私密区开放区精致户型——个性功能空间设计个性功能空间设计储藏室大尺度外飘窗设计根据客群反馈精装意境阳台精致户型——玄关设计玄关建议——趣味玄关空间，加强玄关功能具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统、留足鞋、雨伞的摆放空间，引导业主尽可能的利用玄关空间满足生活品质精致户型——厅房建议厅房建议——神奇厅房系统，细节品质体现将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳台”，并增加给水点，使其更具备享受的便利性卧室灯具设计双控照明开关，插座置于床头柜上方，增加便利性厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话等功能精致户型——厨房建议厨房建议——愉快厨房空间，不再手忙脚乱厨房可视终端系统，同时具备可视对讲、电话等功能尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放，一切从容不迫2完善设施——空气调节系统1、采用传统的技术成熟的中央空调系统在离心制冷机、楼宇自控、空调箱、湿膜加湿器、水泵以及冷却塔等重要部件均采用世界一流的设备，变频多联式中央空调是市场较领先的技术。2、设置过渡季节换热系统利用室外冷源节能通过空调冷却水系统汲取室外天然冷源，在过渡季节提供空调用冷冻水最大限度地利用室外有利气象条件形成天然冷源，减少制冷设备的运行时间，深度节能。3、新风系统要求具备对室外空气的除尘、杀菌、调温、调湿功能，确保每个房间都有均匀湿润、健康的空气，窗式消声通风器是较成熟的技术。28完善设施——生活直饮水入户/软化水入户直饮水：去除水中细菌、杂质、有机污染物，可直接饮用。软化水：去除水中过多的钙镁离子，降低水的硬度。降低洁具、台盆、水龙头的结垢，避免管道堵塞。29完善设施——卫生间同层排水系统同楼层的排水支管与主排水支管均不穿越楼板，在同楼层内连接到主排水立管上系统可以使卫生设备用水量低于国家强制性用水量的40％以上，综合费用降低33％左右。同层排水隔层排水30完善设施——静音处理系统3、LOW－E三层双中空玻璃规避住宅部分来自城铁及商业的噪音干扰，提高居住品质传热系数比普通玻璃低6倍，比普通中空玻璃低3倍，节能性能大大优于前两者。2、外墙系统通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。1、楼板隔音技术外墙和屋面采用聚氨酯保温材料在承重楼板上铺设弹性垫层，进一步降低能耗再在上面做楼面层的办法，减轻荷载对楼板的撞击力完善设施——家居智能化系统紧急按钮家居安防住户报警控制总机厨房天然气泄漏报警指纹识别系统家电自动化家庭电子商务平台红外探测器可视或非可视对讲书房宽带上网3精装修——目标客户需求特征根据需求调研显示，三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准对交房标准的要求分析菜单式装修17%毛坯29%整体装修27%厨卫精装27%精装修——装修标准4000元/平米的高品质装修标准精装修标准特征1、国际知名品牌集合2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质；4、可感知的精细做工5、恰当家私配饰为项目增值34精装修——品牌建议品牌