偉業顧問B·A·Consulting『长沙国际企业中心①』《营销推广预案》依据?《项目规划设计方案》(目前最新修订)?《项目工程进度计划》(第一期①组团)?《项目开发资金计划》(2008--2010年)?《项目定位深化报告》(2008年12月版)……■以上方案与计划，为本案的数据依据和定位基础。前提?2009年9月正式开盘(第一期①组团)?2009年回款5000万元(第一期①组团)?2009年销售率≥65％(第一期①组团)?2009年长沙工业地产第一品牌(一期)……■以上节点与要求，为本案营销推广的前提与目标。核心?稳健的节奏、稳定的价格、稳固的品牌?细化的定位、锐化的渠道、泛化的网络?模块化产品、模块化客户、模块化平台?营销服务化、服务专业化、专业品牌化……■以上思路与方向，为本案营销推广策略的中心思想。结构一产量与目标推售货量／销售目标／蓄客目标／推广目标二卖点与对象项目优劣／核心卖点／销售对象／推广对象三主题与形象案名定位／推广主题／视觉形象／形象包装四渠道与平台固定渠道／机动渠道／营销战术／营销平台五战役与计划三大战役／营销计划／广告计划／方案推进■以下按照上述思路与结构，展开本次营销推广汇报。第一章第一章货量货量··目标目标?PART-1预定推售货量?PART-2预定销售目标?PART-3预定蓄客目标?PART-4预定推广目标PART-1预定推售货量?推售栋号：1#楼、2#楼2?建筑类型：生产厂房[6层]1?建筑面积：42940㎡，其中1#楼面积：21960㎡，占51%2#楼面积：20980㎡，占49%1#1F面积：3350㎡，占51%推售栋号1#2#合计2#1F面积：3550㎡，占51%建筑面积219602098042940面积占比51%49%?销售单位：96套，其中销售单位4848961#楼单位：48套，占50%2#楼单位：48套，占50%单位占比50%50%※推售房源参见《第二章第1节项目优劣分析》。PART-2预定销售目标工程节点基础施工主体施工主体完工外装完工?回款目标：5000万元销售节点全面蓄客接受认购正式开盘回3000万?时间目标：2009年3月-12月入市时间：2009年3月中旬09.12345678910111210.1认购时间：2009年6月中旬开盘时间：2009年9月中旬销售目标保守目标预定目标理想目标销售回款4000万元5000万元6000万元?销售目标：7000万元销售总额6000万元7000万元9000万元销售均价：2500元/㎡销售均价2400元/㎡2500元/㎡2600元/㎡销售面积：28000㎡销售面积25000㎡28000㎡35000㎡销售单元：约63间销售单位约56间约63间约78间?目标销售率：65%销售率58%65%81%※回款计划参见《第六章第2节销售执行计划》。PART-3预定蓄客目标1#1F套面建面2-6F套面建面A1’400455A1354402A2’418475A2713810?房源配比：A3’246278A3272310①小型企业(1厂1户)A4’417474A4471535面积段：1#290-810㎡；2#290-540㎡B1’510596B1464542B2’418489B2426497B3’246288B3272317②中型企业(1厂2-4户)B4’256296B4272308面积段：1#580-2060㎡；2#770-1830㎡29113351324437212#1F套面建面2-6F套面建面A1’400464A1354410③大中型企业(1厂1-2F)A2’418484A2373432面积段：1#3720-7440㎡；2#3490-6970㎡A3’246285A3272315A4’417484A4428496B1’510588B1464535④大型企业(1厂3-6F)B2’418482B2426490面积段：1#11160-21960㎡；2#10460-20980㎡B3’272284B3272313B4’417481B44284943098355230173485⑤特大型企业(1厂2栋)：本案暂不做考虑PART-3预定蓄客目标销售节点全面蓄客接受认购正式开盘回3000万?成交客户目标：36户，其中大型企业：不做要求蓄客目标400组200组160组720组大中型企业：2户(约4000㎡)中小型企业：16户(约800㎡)09.12345678910111210.1小型企业：18户(约400㎡)销售目标保守目标预定目标理想目标?成交率目标：5%(20客1单)成交客户32户36户45户大企蓄客——————?蓄客目标：720组，其中大中企蓄客40组40组60组大中40+中小320+小360中小企蓄客300组320组420组3--6月：400组(20+180+200)小企蓄客300组360组420组6--9月：200组(20+100+80)累计蓄客640组720组900组9-12月：160组(0+80+80)※蓄客方式参见《第四章第1节蓄客拓展渠道》。PART-4预定推广目标蓄客目标200组100组60组360组?广告预算：210万元3--6月投放：90万元广告投放90万60万60万210万6--9月投放：60万元9-12月投放：60万元09.12345678910111210.1?广告费比例：3%(210万元/7000万销售目标保守目标预定目标理想目标元)销售总额5000万元7000万元9000万元广告费比例4.2%3%3%?广告费效比：0.29万元/组(210万3-6月投放90万元90万元90万元/720)6-9月投放60万元60万元90万元9-12月投?知名度目标：606090放万元万元万元企业品牌：长沙地产行业知名品牌累计投放210210270项目品牌：长沙工业地产第一品牌万元万元万元客户口碑：知晓定位，无负面评价※广告投放参见《第六章第3节广告投放计划》。货量货量··目标目标小节小节?预定推售货量：1#、2#厂房，建筑面积42940㎡，单位96间?预定销售目标：回款5000万，均价2500元/㎡，销售率65%?预定客户目标：成交率5%，累计蓄客720组(大中型企业40组)?预定推广目标：预算210万，费效比0.29，类别品牌长沙第一第二章第二章卖点卖点··对象对象?PART-1项目优劣分析?PART-2核心卖点提炼?PART-3销售对象锁定?PART-4推广对象圈定PART-1项目优劣分析青竹湖生态长沙市金霞科技产业基地经济开发区⑴地段优劣8:2?长株潭城市圈核心，辐射面广?长沙西城区南大门，必经咽喉国家级长沙经济技术开发区?紧邻主城，城市扩张方向之一国家级长沙高新技术产业开发区隆平高科技?园区规划较好，城市化程度高产业基地?园区主体成型，基础设施齐全?进驻企业较多，运营形势良好?紧邻大中学校，比邻大型社区?重视环保科技，影响逐步提高长沙市含浦科教产业园★?远中心：距中心商业城区较远湖南天心环湖南环保?保工业基地科技产业园非重点：非长沙重点建设新区湘潭九华国家级株洲经济开发区高新开发区PART-1项目优劣分析『长沙火车站』『高铁火车站』『长沙市中心』10Km，20分钟8Km，12分钟8Km，18分钟『黄花机场』⑵交通优劣8:215Km，20分钟『长沙南三环』『湖南省政府』2Km，3分钟6Km，10分钟?紧邻京珠高速，跨省路运便利?连接谭株路网，圈内路运便利1?紧邻长南三环，绕城路运便利8?六条城区通道，多线择优进城?园区路网发达，出入行驶畅通『京珠高速路』?距京广线较近，铁路运输方便3Km，5分钟?黄花、大托两机场，空运快捷?距高铁车站近，交通远景更好『湘潭工业区』『株州工业区』?距中心较远，不利职工往返40Km，30分钟40Km，30分钟?距港口较运，不利大宗货运PART-1项目优劣分析⑶规划优劣8:27738899?地块方正，正南北向，利用率高?多层建筑，规模适中，适应面广161617171010?风车建筑，两面通透，日照性好66215151818511114?４边临路，４处入口，出行便利?３条主道，１条环道，人车分行55?３座组团，功能明确，便于生产14141313121244?５座广场，增强形象，有助交流33?18处庭院，绿色围合，楼融于景22111?缺乏大型广场，不利大型活动?地面落差较大，不利货车出入PART-1项目优劣分析⑷外观优劣7:3?四代产品，开创新工业新潮流?城市名片，代表环保园区形象?德式建筑，标榜严谨庄重风格?商务风格，适合工办商住多途?装饰建材，提升企业档次形象?四面开窗，日照充分健康节能?间距开阔，确保私密互不影响?封闭性差，部分高新企业排斥?工业感弱，部分制造企业回避?整体性强，部分创意企业不喜PART-1项目优劣分析⑸质量优劣10:0?16年房地产开发的经验保障?24项政府荣誉和资质的背书?90万㎡工业建筑的实践检验?1200家入住企业的共同见证?国际一流设计机构的成熟规划?国内一流监理单位的严格把关?全框架建筑，更耐久更抗震?大柱网承重，高负荷高抗压?公开招标，签署质量保障宣言?品牌建材，公示性能指标价格PART-1项目优劣分析⑹空间优劣10:0?双风车布局，可分8处独立空间?87%使用率，浪费少、经济性高?15m开间，便于放置设备和通行?7.5m柱网，便于自由组合分隔?2-3面采光通风，更节能更健康?5.5m/3.6m层高，满足轻工生产?8间独立厂房，相互干扰少?300-600㎡，满足中型企业?纯生产环境，安全有保障?上下层室内连通，便于垂直分隔PART-1项目优劣分析⑺配套优劣10:0?每单元双电梯，实现客货分流?各单位双公卫，人性化提高