2013年青岛房地产市场8月份研究报告青岛地平线地产顾问有限公司REALESTATECO.LTD行业内部资料交流仅供参考本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2013年8月青岛房地产市场报告目录宏观篇.................................................-2-第一部分宏观环境解读..........-2-第二部分房地产新闻链接.........-2-土地篇.................................................-5-第一部分土地供应...............-5-第二部分土地成交..............-10-住宅市场篇................错误！未定义书签。第一部分市场综述.............-12-第二部分新增供应分析..........-12-第三部分月成交量分析..........-13-第四部分区域住宅存量分析......-16-第五部分项目解析..............-18-商业办公篇........................................-19-第一部分商业市场分析..........-19-第二部分办公市场分析..........-20-营销推广篇........................................-21-地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-1-2013年8月青岛房地产市场报告宏观篇第一部分宏观环境解读多地因地方债偿债压力酝酿上调基准地价【地平线观点】随着土地征收成本提高，近期多个地方政府酝酿上调基准地价。此举可能抬高地方债务偿债压力是提高基准地价的重要未来土地出让底价，进而为地价上涨提供原因。从今年起，各地进入地方债务偿债高峰动力。期，其中相当规模债务需用土地收入偿还。在基准地价是指，对不同级别的土地按这种情况下，地方政府自然希望土地以更高价照不同用途进行评估，并由市、县以上人格出让。提高基准地价，无疑有助于抬升土地民政府公布确定的平均价格。土地出让底出让底价。国土部数据显示，今年上半年，全价往往以基准地价为基础，根据土地的使国土地出让合同价款1.7万亿元，增幅达77.3%,用年限、地块大小、形状、容积率、微观其中房地产用地出让价款同比增幅超过90%区位等因素，综合评估而确定。通常而言，近期，土地市场交易旺盛，热点城市高价地基准地价越高，土地出让底价就有可能抬层出不穷，在很大程度上抬升了市场预期。事升。实上，在上调基准地价之前，很多城市就已经调整基准地价的权限掌握在地方政府提高了土地的出让底价。手中。近年来，随着土地征收和一级开发地平线观点认为认为，土地成本提高是大成本不断提高，各地已多次上调基准地价，趋势，尤其在供应缺口较大的一线城市，土地部分城市上调幅度甚至超过50%。价格具有更为充足的上涨动力。随着预期的抬升，未来一段时间，各地可能将频繁上调基准地价。第二部分房地产新闻链接一、住房信息联网步履维艰500城联网未公布进展地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-2-2013年8月青岛房地产市场报告“住房信息联网受到的阻力不小，需要将近两年时间完成。”财政部财政科学研究所所长贾康在日前结束的博鳌房地产论坛上的一次发言，再次引起舆论对住房信息联网的高度关注。500城市的住房信息联网已进展到何种程度无从得知，但地平线观点认为，其所面临的难题并非来自技术层面。我国自1985年以后就没有再对个人住房情况进行全面普查，而当前各地方的网络住房信息均来自于2005年之后的房屋买卖。也就是说，这其中有近20年的电子信息断档。住建部在推进住房信息联网工作的过程中，已经开始与地方政府签订“数据采集和使用安全协议”。住房信息联网采集的数据仅用于宏观分析，且住建部不设房屋产权查询端口，亦不拥有查询权限，个人住房信息的查询权仍保留在地方政府。显而易见的是，一旦住房信息联网系统成型，将会带来多重“红利”。业内普遍呼吁，应尽快明确全国住房信息联网公布时间。通过全国性的住房信息联网系统，有关部门不仅能有效监控房地产投资的资金流向和楼市销售等运行情况，同时还能通过监测实时的数据，进行准确的统计分析，进而制定相关的引导措施。“例如针对房产税的实施、空臵房的税收以及限购等问题，住房信息联网都将有助于楼市的精确调控。”实际上，住房信息相当于房屋的“户口”，联网的形成除了有利于加强和改善房地产市场调控以及降低交易风险外，还有可能激活大量存量房流入市场。二、下半年内地房地产市场所潜在供给增长将下降全国工商联房地产商会会长聂梅生30日在广州出席活动时表示,自2012年下半年以来,内地商品房销售面积同比增幅持续高于新开工面积增幅,目前多数房企加速新开工的意愿不强,下半年房地产市场潜在供给的增长将有所下降。聂梅生在作主题发言时指出,根据相关部门的统计,2012年下半年以来,内地商品房销售面积同比增幅持续高于新开工面积增幅。2013年前7个月,商品房销售面积同比增加25.8%,而同期房屋新开工面积仅增长8.4%,反映出房企开工谨慎。聂梅生表示,目前多数房企加速新开工的意愿不强,将导致下半年房地产市地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-3-2013年8月青岛房地产市场报告场潜在供给的增长有所下降。她进一步分析称,在供给趋紧、需求推动、土地市场高温等众多因素的作用下,下半年房价还会上涨,但涨幅将趋稳。三、调控长效机制有望10月亮相房产税扩围是重头戏8月5日,发改委主任徐绍史在报告中指出下半年工作重点包括“促进房地产市场平稳健康发展”,具体内容包括“坚持房地产调控各项政策,加大对保障性安居工程建设的推进力度,加快普通商品住房开工建设,支持居民家庭首套自住购房需求”。地平线观点认为近期调控政策稍有松动的迹象,房地产未来的发展更是以平稳为主,而调控房价或者促房价合理回归等不再是重点。中国房地产协会副会长朱中一说:“长效机制的草案肯定有了,是由国家发改委牵头,建设部、国土部以及财政部等部门都会参与。”不过,建设长效机制并不是一件容易的事情。朱中一指出,长效机制的内容应该包括如何完善住房制度、调控的机制、财税制度以及住宅产业化等问题。并且,长效机制会对现有的财税体制、土地政策、金融体制都会有所改革。房产税扩围的基调早已定下,但扩围的时间表以及具体方式,决策层至今仍没有达成一致,于是,杭州房产税试点方案在出台前夕被临时被叫停。关于房产税推进工作,财政部多次“放风”;由于杭州房产税试点前被叫停,再次引发一轮热议。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容称,“政府的意图是让现有对房地产市场过多干预的行政政策退出,而更多地利用经济杠杆来调控房地产市场。当然这种意图是正确的,但当前的问题是,中国房产税征收基础条件不成熟,如果仅仅是像上海及重庆那样的试点,所起到的作用十分有限,并且还会增加房价上涨预期。”四、西海岸百余万㎡土地低价上市濒临胶州湾成片开发建住宅黄岛区或再添一处新兴海景房板块。近日，青岛市国土资源局决定以拍卖方式出让13幅地块的国有建设用地使用权，13幅地块均位于黄岛区濒胶州湾的沿海地段，总占地面积达103万㎡，其中10幅地块将建住宅，两幅地块配建商服及医疗卫生机构，还有一副工业用地将用来建设豪华游艇开发制造及配套产业项地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-4-2013年8月青岛房地产市场报告目。拍卖公告显示，这13幅地块土地位臵相同，位于黄岛区齐长城路东端、连江路北侧，总占地面积1032843㎡。这13幅地块均位于濒临胶州湾的沿海地段，南侧即为黄岛区热门臵业板块薛家岛片区、安子片区，由于拥有优越的海景资源，再加上胶州湾隧道及滨海大道等交通方面的利好，沿线早已分布着几十个新建楼盘，海景房已涨至8000-9000元/㎡，过万的高端住宅也不少见，与新闻网开展独家团购的唐岛海岸起价8200元/㎡，几乎已是该片区的“谷底价”。此次拍卖的13幅地块虽然同样临海，但周边尚无新建楼盘，多为旧村庄，规划中的住宅全部建成后，或将再为西海岸开拓一处新兴海景房片区。五、西海岸将建"快速路"2015年底建成直通高速路网西海岸也有了自己的“快速路”，5分钟即可驶上高速公路网。从西海岸发展集团获悉，总投资8亿元、总长10.4公里的高速公路连接线已进入全面推进阶段，预计2015年12月底建成，届时它将成为西海岸中央商务区未来产业布局的“大动脉”。高速连接线运输通道分南北两段，目前施工的南半段全长约5.73公里，位于前湾港路以南，滨海大道以北，主要性质为城市主干道，而北半段位于前湾港路以北，连通疏港高速，属于高速公路连接线。建成后，从西海岸中央商务区出发，5分钟即可驶上高速公路网，直达济南、日照。土地篇第一部分土地供应住宅用地出让：2013年8月份青岛住宅用地共出31让宗。与上月相比较，出现了大幅度上升。从区域来看，主要以即墨市为主，即墨成就了青岛史地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-5-2013年8月青岛房地产市场报告上最大规模土地拍卖，同时黄岛和李沧也出让了部分土地。8月份住宅用地出让挂牌起土地面出让出让年始价竞买保证金区域宗地编号土地位臵土地用途积容积率方