企划部2013年8月土地市场一、供应分析2013年8月份，已公布有62宗土地上市，上市面积共计437万㎡，供应量与7月份相比上涨了39%。8月，新增挂牌土地62宗，其中住宅类12宗，居住混合类7宗，商业类3宗，工业类40宗。新增居住用地87万㎡，占20%；居住混合用地90万㎡，占21%；商业用地5万㎡，占1%；工业用地255万㎡，占58%。本月以工业类用地供应为主，分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）8月，市内六区新增供应52.8万㎡，其中居住混合类52.2万㎡，商业类0.6万㎡；环城四区新增供应60万㎡，其中居住混合类13万㎡，工业类47万㎡；滨海新区新增供应90万㎡均为工业类；远郊地区新增供应234万㎡，其中居住类87万㎡，居住混合类25万㎡，商1企划部业类4万㎡，工业类118万㎡。从本月数据图来看，本月各区域的土地供应量较上月有较大增长，市内六区中有多宗优质居住混合用地供应；环城四区几乎均为工业类用地供应；滨海新区连续两月全工业供应；本月远郊地区有大量居住用地供应；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）重点关注：8月份，市内六区有多宗优质开发用地上市：1、天拖地块91.8亿元?待嫁?楼面价8992元/㎡2企划部南开区天拖附近地块在天津土地交易中心挂牌。该地块属于住宅、商服、科教综合性用地。挂牌起始价高达91.8亿元人民币，这个价位创天津单幅土地挂牌总价纪录。同时，即便该地块以挂牌底价成交，也将刷新天津土地出让总价纪录。根据天津市土地交易中心挂牌公告，该宗土地编号为津南红(挂)2013-102号，位于南开区红旗路西侧，也就是天津人俗称的天拖地块。(地块范围东至红旗路、赛德广场，南至保泽道，西至汽车研究所、天拖供热站，北至天拖北道。)据了解，天拖地块可建设用地面积374017.4平方米，规划地上总建筑面积不大于102.09万平方米，是市内少有的大体量项目。该地块在土地交易中心以91.8亿元作为挂牌起始价，业内人士据公告内规划建筑面积测算，该地块基础楼面地价已达8992元/平方米。此前，天津单幅土地挂牌价格的最高纪录一直由2010年58.48亿元底价挂牌的津南新城地块保持。按照容积率推算，业内人士预计，将现南开区西部坐标性建筑。据了解，该地块可建设用地面积374017.4平方米，规划地上总建筑面积不大于102.09万平方米，可建设商业、写字楼、酒店等。按规划保留部分老厂房，改造后建筑面积不大于10万平方米，可作为商业、3企划部写字楼、酒店等使用。新建居住建筑面积不大于44.3万平方米。?按照这样的容积率计算，未来将建成的写字楼和酒店，都可能是超过20层的高层。?合富辉煌集团地产总监任炯介绍，按照土地交易中心公布数据，拿地后开发商可能将在写字楼、酒店方面打造高层建筑，而在居住建筑区域把容积率做到尽可能降低。?这些高层应该会在南开西部比较‘出众’，很可能成为区域的地标建筑。?任炯说，这样也可以满足该片区，形成南开西部CBD商务中心的条件。另外，土地交易中心数据显示，该地块还将配建建筑面积不小于4500平方米的养老院，建筑面积不小于6400平方米的幼儿园。在天津市规划局规划公示一栏中，可以看到8月6日公示的名为南开区西部(04—15单元)12至20街坊控制性详细规划修改公示规划图。其中显示地块规划范围，与此次挂牌地块范围重合。规划图中，与天拖北道相邻的地块中心位置标注为商业性公共设施用地，社区养老院也被标注在其中。而中小学则被标注于整个地块的西部，相对更接近简阳路和保泽道。天拖地块将于9月18日摘牌，届时开发商数量、最终成交价将揭晓。4企划部2、位于河东区海河东路与昆仑路交口，编号为津东海（挂）2013-096号地块于8月挂牌上市。四至为：东至月牙河南路，南至海河东路，西至昆仑路，北至环宇道。（图中红色区域）出让土地面积83768.9平方米，规划用地性质为居住（兼容商业金融业）；规划地上总建筑面积不大于18.18万平方米，其中住宅建筑规模不大于16.4万平方米，配套公建8500平方米（含养老院建筑规模4500平方米），商业金融业建筑规模9300平方米（不得建设酒店型公寓）。该地块土地用途为城镇住宅、商服，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年，挂牌起始价为人民币157000万元（不含市政公用基础设施大配套费）。折合楼面价8635.9元/㎡。5企划部3、8月位于河西区解放南路东侧，编号为津西解放（挂）2013-105号地块国有建设用地使用权的公开挂牌出让。其四至为：东至内江路，南至南兴道，西至双林西道，北至太湖路。出让土地面积64505.3平方米，规划用地性质为居住用地、中小学幼儿园用地，其中居住用地面积60305.3平方米，容积率不大于2.2且不得小于1.0，建筑密度不大于20%，绿地率不小于40%，建筑限高为100米；中小学幼儿园用地面积4200平方米，建筑面积不大于3360平方米，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%,建筑限高24米。该地块土地用途为城镇住宅、科教，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、科教50年。该地块挂牌起始价为115700万元（不含市政基础设施配套费）。6企划部二、成交情况2013年8月份共有65宗土地成功出让，成交面积323万㎡，成交量环比7月上涨了61%。8月共成交33宗土地，其中居住类9宗，居住混合类6宗，商业类8宗，工业类42宗。成交居住用地61万㎡，占19%；成交居住混合用地36万㎡，占11%；成交商业用地15万㎡，占5%；成交工业用地212万㎡，占65%。本月成交类型相对平均，各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）8月，市内六区成交12.7万㎡，其中居住混合类11.4万㎡，商业类1.3万㎡；环城四区成交99万㎡，居住类12万㎡，居住混合类4万㎡，供应类83万㎡；滨海新区成交49万㎡，均为工业类；远郊五7企划部区县成交164万㎡，其中居住类49万㎡，居住混合类20万㎡，商业类14万㎡，工业类81万㎡。从区位来看，本月的住宅类成交市场有所上涨，总量上成交以工业类为主。市内六区有住宅类成交；滨海新区成交均为工业用地；各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）8企划部重点关注：1、小王庄地块最高总价成交河西将添商住项目8月5日，年内总价最高的河北区?小王庄?地块花落天津城铁港铁建设有限公司，成交价高达20.8亿元。业内专家分析，这预示着一个大体量商住产品未来将在这一区域内建成，从而填补河北区临河板块体量充足、业态丰富的产品空缺，必将吸引周边居民的关注，推动?刚需?、改善型需求群体的入市，也必将带动周边二手房板块的房产置换率。地铁将拉动区域实际价值?小王庄?地块挂牌编号为津北富挂2013-066号，总面积66888平方米，挂牌起始价为207500万元，是8月拍卖地块中起始价第二高的商住用地。该地块分为A、B两块地，A地块面积25386.6平方米，土地用途为商业金融业，建筑规模132300平方米；B地块街坊9企划部出让土地总面积41501.4平方米，土地用途为居住，建筑规模120350平方米。挂牌出让公告中规定，其住宅套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例，应大于住宅总建筑面积的70%。该地块内有地铁6号线站台及附属设施。公告规定，该土地受让人在设计、建设及运营等方面均应满足天津市地下铁道集团有限公司的地铁设施建设与运营的要求。居高的起拍价及一系列的附属要求都隐约为该地块未来主人的实力画上了框架。目前，河北区沿河板块多为新建商品房项目，而二手房产资源较少，其相邻区域有泰达城河与海、童年河、仁恒河滨花园等项目在售，住宅均价约在20000~22000元/平方米之间。有业内人士表示，随着北运河地块项目的建设，海河两岸将形成新房和次新房项目的优劣对比。就目前情况来看，起始楼面价为8213元每平方米已属高价位，但是地铁通车后，该区域将成为本市又一大型商圈，因此该地块很可能吸引众多房企青睐。有专家分析，随着本市多条地铁线建成通车，津城的传统地段观念将被改变，地铁沿线汇聚越来越多的教育、医疗资源，将成为高端住宅、商圈聚集地，有业内人士分析，随着地铁5、6号线的贯通，地铁将拉动该区域实际价值升值。二手房板块尤为欠缺二手房方面，凭借在建的地铁6号线，小王庄板块的房价有所攀升，加之部分社区属于育婴里小学学片，令目前的成交均价达到13000~14000元/平方米左右，与榆关道板块的均价水平相当，但整体10企划部的配套发展和居住环境与相邻的中山路、榆关道等二手房板块相比，都显得尤为欠缺。有业内研究机构认为，随着当前房产政策的逐渐收紧，相比从前更加谨慎，观望更加强烈，对于地块价值和周边的房产判断也更加理性。而目前的二手房价格始终维持平稳的走势，配套和房产质量依旧是决定房价的关键，周边地块的成交并不会对价格波动产生关键性影响。2、击败保利渤化海晶12.1亿夺天津河东区宅地8月9日下午，天津编号为津东晨(挂)2013-070号的住宅用地正式出让，经过现场保利地产、天地源、天保及渤化海晶4家房企近90轮出价，地块最后由天津渤化海晶建设发展有限公司以12.1亿元从保利手中夺得。11企划部结果显示，该宅地出让面积47229.2万平米，楼面价11535元/平方米，溢价率达32.97%。另悉，此宗地为2013年天津河东区第二宗出让地块，也是8月以来第三宗市区土地。根据地块资料，津东晨(挂)2013-070号宗地，土地出让面积47229.2平米(其中含中小学、幼儿园用地面积10000.1平米)，土地用途包括住宅、商服和科教。总建筑规模约110900平米，居住用地建筑面积不大于104900平方米(含