2013年青岛房地产市场9月份研究报告青岛地平线地产顾问有限公司REALESTATECO.LTD行业内部资料交流仅供参考本报告中的信息均来源于已公开的资料，我公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告的版权仅为我公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表或引用。2013年9月青岛房地产市场报告目录宏观篇.................................................-2-第一部分宏观环境解读..........-2-第二部分房地产新闻链接.........-3-土地篇.................................................-5-第一部分土地供应...............-6-第二部分土地成交..............-13-住宅市场篇........................................-28-第一部分市场综述.............-18-第二部分新增供应分析..........-19-第三部分月成交量分析..........-20-第四部分区域住宅存量分析......-22-第五部分项目解析..............-24-商业办公篇........................................-25-第一部分商业市场分析..........-25-第二部分办公市场分析..........-27-营销推广篇........................................-28-地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-1-2013年9月青岛房地产市场报告宏观篇第一部分宏观环境解读多地调整楼市政策不再局限于"限"字令多管齐下【地平线观点】8月以来，多地政府对楼市政策进行了微调，并且不再局限于限购、限贷，而是从市场温州、深圳、芜湖……近期多个城主体、土地出让方式、税收优惠、限购范围、市不同程度上对房地产政策进行了微调。人才补助等多种渠道下手。分析这些政策微调城市，可以发现它们有北京市国土资源局认为，限房价、“竞地很多共性，楼市表现不尽如人意，地方政价”土地出让方式直接限定了未来住房销售价府在土地财政和楼市税费收入方面面临格，能够较好的抑制区域房地产价格的过快上较大压力。这些微调都围绕“刺激刚需”涨，并称后续还将在丰台、石景山、大兴、通和“自住需求”展开，被叫停的可能性不州、顺义、房山等区域推出限定单套总价的“限大。而这些不断释放的利好，则很可能从房价、竞地价”地块。政策导向方面影响购房者的心态，为“金9月1日起，深圳市规划和国土资源委员九银十”的楼市爆发提供助力。会将享受税收优惠政策普通住房房价标准从以进入九月份，各地调整政策陆续进行往的单价核算方式（各区最高单价介于每平方中，9月2日，郑州市房管局称自9月起，米13570元至23200元之间）调整为总价核算在郑州未满20周岁的单身市民不得买方式（各区最高总价介于160万元至390万元房;持有本市居住证3年以上、在本市缴之间）。纳社会保险或个人所得税1年以上的非深圳市规划和国土资源委员会表示，新标本市户籍居民家庭，限购1套住房等。南准实施后，更多的小户型或者中低价位的普通京则要求市、区属国有独资、控股（参股）住房将享受到税收优惠政策，从而鼓励刚性自企业从一般商品房地产领域（除从事保障住购房需求，抑制投机投资性购房需求，引导房、科技文化地产外）退出。中小套型、中低价位普通商品住房的开发建设，从这两个月各地楼市调控政策变化看，当下似乎迎来一波楼市政策定向宽松增加普通商品住房供应。行情。随着经济逐渐平稳，调控的长效机制已经基本酝酿完成，楼市的爆发周期已经接近尾声。地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-2-2013年9月青岛房地产市场报告第二部分房地产新闻链接一、房产税试点扩围步伐加速青岛有可能纳入试点中国证券报9月24日引述权威人士称，第二轮房产税技术培训将于10月展开，这或许意味着房产税试点扩围步伐可能加速。一线城市在内的多个城市已制定上报房产税试点方案。其中，杭州的房产税试点消息早已披露，有权威消息最快今年10月后出台房产税。而南京、青岛、大连等地也被业内认为有可能纳入试点。此前8月28日，发改委主任徐绍史、财政部部长楼继伟向全国人大常委会作报告时再次指出，下一步财政工作将推进财税体制改革，释放改革红利，并明确指出扩大个人住房房产税改革试点范围。另针对一直明确将要扩容的房产税，新华社7月16日报道，国家税务总局将下发通知明确，研究扩大个人住房房产税改革试点范围。另据财政部网站7月29日发布的《2013年上半年税收收入情况分析》报告，1-6月，房产税完成822.30亿元，同比增长11.0%，比去年同期增速回落了19.1个百分点。房产税收入占税收总收入的比重为1.4%。二、国土部释放加强调控信号年内禁出"地王"平抑地价9月25日，国土资源部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人，专题研究房地产用地管理和调控。国土部明确提出，要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。近期，多地相继出现“地王”，加上一些“专家”片面解读，放大了这些地块对市场预期的负面影响，推高了房价上涨的预期，引起社会广泛关注。国土资源部明确要求，各地要把握供地节奏，大胆尝试，敢于逆周期考虑，加大城郊区域地块、小面积地块、相对低价地块以及曾经流标流拍地块的供应力地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-3-2013年9月青岛房地产市场报告度。推地要坚持小批量、多批次、多品种，坚决避免商业服务、住宅优质地块集中进入市场。为促进已供应土地尽快转化为住房有效供应，国土资源部还要求各地健全房地产用地监管制度，定期挂牌公示大企业、大地块的土地开发建设情况，发动社会监督。继续加大对闲臵土地的盘活、监测、督用力度，压缩政府储备土地规模，考核未利用建设用地情况，打击房企囤地获利行为。三、青岛新社区规划展年底开启明年开建102个新社区9月25日我市已经下发《关于举办2014年新型农村社区建设规划展的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，2014年开工计划，迅速启动修建性详细规划编制工作。每个新社区都要展出“三板两册”，即：三块标准展板（内容涵盖社区简介、总平面图、鸟瞰图、重要景观效果图、典型户型方案图、服务中心效果图、特色产业园区规划平面图和核心区效果图）、一册可行性研究报告文本、一册修建性详细规划文本。为确保2014年社区建设起点高、有特色，今年我市将完成建设规划编制，举行规划展。“城镇和农村应当和谐一体，各具特色，相互辉映，不能有巨大反差，也不能没有区别，否则就会城镇不像城镇、农村不像农村。新农村是升级版的农村，不是缩小版的城市”，因此，新型农村社区在规划上要贯彻这一理念，突出农村地域、民俗和传统文化特色，宜高层就高层、宜多层就多层、宜二层就二层，不搞一刀切；要保护好农村古树、古宅、古桥、古院落和非物质文化遗产，传承农村文明，弘扬传统文化；要配套完善基础设施，既不搞“大高洋”，也不能搞“穷过度”；要配套规划产业园区，遵循“两区共建”原则，强化社区产业支撑和居民就业保障。2014年各区市集聚类社区建设任务也已经明确：崂山区3个、黄岛区14个、城阳区5个、开发区5个、红岛经济区2个、即墨市22个、胶州市19个、平度市18个、莱西市14个，合计102个。四、全球最大影视产业项目落户青岛国际巨星红毯秀地平线地产顾问有限公司电话：0532-68972200邮箱：dpx_scb@163.com-4-2013年9月青岛房地产市场报告9月22日上午，万达集团投资300亿元建设的全球投资规模最大的影视产业项目——青岛东方影都影视产业园区举行了隆重的启动仪式。国家广电总局副局长童刚、青岛市委书记李群、市长张新起、万达集团董事长王健林，以及美国电影艺术与科学学院（简称“奥斯卡学院”）主席艾萨克、前主席霍克、首席执行官哈德森、中国电影家协会主席李前宽，CAA、WME、UTA、ICM世界四大艺人经纪公司董事长，美国索尼影业、华纳兄弟、环球影业、派拉蒙、狮门影业、韦恩斯坦影业董事长或总裁等影视行业大腕莅临此次盛事。据了解，青岛东方影都位于青岛市区西部，是一个以影视产业为核心，涵盖旅游、商业等多种功能的大型综合性文化产业项目。项目占地376万平方米、总建筑面积540万平方米，包括影视产业园、电影博物馆、影视名人蜡像馆、影视会展中心、汽车极限秀、万达文化旅游城、度假酒店群、游艇俱乐部、滨海酒吧街、国际医院等多个项目，是世界唯一具有影视拍摄、影视制作、影视会展、影视旅游综合功能的特大型影视产业园区，计划2016年6月项目一期开业，2017年6月影视产业项目全部建成开业。五、国务院:"以房养老"明年试点抵押住房领养老金13日上午，国务院印发的《关于加快养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》）正式公布，民政部、国家发改委有关司局负责人就《意见》中涉及的重要政策进行解读。《意见》明确提出，地方对新建城区和新建居住（小）区，要按照人均用地不少于0.1平方米的标准配套建设养老服务设施，并与住宅同步规划、同步交付使用。老城区和已建成居住（小）区要限期通过购臵等方式开辟养老服务设施。《意见》提出探索“医养合作”新模式，建立