企划部2013年9月土地市场一、供应分析2013年9月份，已公布有63宗土地上市，上市面积共计325万㎡，供应量与8月份相比下降了27%。9月，新增挂牌土地63宗，其中住宅类11宗，居住混合类11宗，商业类8宗，工业类33宗。新增居住用地73万㎡，占23%；居住混合用地90万㎡，占28%；商业用地19万㎡，占6%；工业用地138万㎡，占43%。本月居住开发类用地供应年内首次超过工业类用地，分布如图：（数据来源：天津市土地交易中心）9月，市内六区新增供应29万㎡，其中居住类6万㎡，居住混合类22万㎡，商业类1万㎡；环城四区新增供应92万㎡，其中居住类13万㎡，居住混合类16万㎡，商业类7万，工业类56万㎡；滨海新区新增供应96万㎡，其中居住混合类25万㎡，商业类1万，工业类1企划部70万㎡；远郊地区新增供应103万㎡，其中居住类51万㎡，居住混合类27万㎡，商业类11万㎡，工业类14万㎡。从本月数据图来看，本月各区域的土地供应量为平均，市内六区中有多宗优质居住用地供应；环城四区、滨海新区为工业类用地供应过半；远郊地区有大量居住用地供应；各区域供地分布如下图：（数据来源：天津市土地交易中心）2企划部重点关注：9月份，市内六区有多宗优质开发用地上市：1、手表厂地块挂牌,楼面价近两万将建低密住宅9月29日晚，天津土地交易中心发布公告，津南复（挂）2013-121号（以下称手表厂地块）已经可以开始购买挂牌文件，而正式挂牌将从10月21日开始至11月1日下午结束。该地块曾被业内广泛看好，未来或将成功刷新天津土地市场单价地王。公告显示该地块位于南开区复康路与水上公园西路交口，其四至为：东至体工大队，南至翠薇园、爱俪园公寓，西至水上公园西路，北至荣迁里。该地域为天津手表厂原址，是新中国第一块手表的诞生地。目前，原厂(天津海鸥手表集团)已搬迁至空港物流加工区。该地块地界范围内无地上建筑物。从位臵上上看，该地块正处于此前南开包括天拖、天塔道等热点区域的中心位臵。3企划部该地块挂牌起始价11.52亿，可建设用地面积60087.9平方米，容积率不大于1.01且不小于1.0，地上总建筑规模不大于60600平方米，建筑密度不大于20%，绿地率不小于45%。据此数据测算，其起始楼面价已达19010元/平米，大大超越天拖地王的8992元/平米。而9月初成交的育梁道地块成交楼面价为22953元/平，已是天津年住宅用的的最高价格。此外公告规定，该地块带规划方案出让，受让人应按规划策划方案实施建设，同时该地块应自出让合同签订之日起1年内开工、3年内竣工。南开未来高端住宅云集对照天津土地交易市场此前的成交记录可以发现，手表厂地块所在的这一区域，刷新各类记录的热点地块云集，去年的八里台、天塔道地块、今年的单价地王育梁道地块、总价地王天拖地块。而这一区域地块的持续热拍，也给未来的经营埋下了隐患。尽管手表厂地块以其超低的容积率区别于其他几块地，但对照其他几块地的楼面价，未来这一区域的房价可能会远超其他区域，此前南开育梁道地块的楼面价已达22953元/平，业内预测手表厂地块单价或将超越这一数字。在起始楼面价一路飙升的背景下，不可忽视的是同区域内高端住宅的云集，必将为未来的销售埋下隐患，如何应对竞品压力，如何合理定价疏导销量都是未来开发商需要考虑的问题，而另一方面，楼面4企划部价成本居高所带来的压力也可能会带动同区域其他新房二手房价格泡沫增长。2、津市区三大优质地块挂牌，5/6号线沿线添繁华商圈“金九银十”已经到来，虽然楼市未见明显起色，但优质地块纷纷入市。昨日从天津土地交易中心获悉，河东区昆仑路、河北区律纬路、河西区郁江道三大优质地块将于下月集中挂牌。天津土地交易中心公告显示，10月全市范围内将有多宗经营性用地挂牌，其中河东区昆仑路、河北区律纬路、河西区郁江道三大地块位臵相对优越。三大地块的挂牌出让公告中均要求，套型建筑面积90平方米以下住宅所占比重应大于总住宅面积的70%。律纬路地块以及近期成交的小王庄、天拖等地块均位于在建的地铁沿线。比如河北区律纬路地块的挂牌出让公告中要求，规划和建筑设计方案需与地铁新开河站设计相结合，同步进行，满足地铁安全运营要求，上盖建筑的结构荷载应在地铁站设计中预留。在首都师范大学教授郭海燕看来，天津地铁建设提速，使得近期越来越多的沿线地块成为开发商眼中的“香饽饽”，待地铁5、6号线投入使用后，沿线热点地块建设也会相继完成，市内六区将再添多个繁华商圈。■三大挂牌地块情况津北律（挂）2013-118号地块位于河北区八马路与律纬路交口，四至为：东至调纬路、现状居民住宅，南至五马路，西至律纬路，北5企划部至八马路、现状居民住宅（以挂牌文件附图为准），可建设用地总面积47278.7平方米（以《出让宗地平面界址图》面积为准），挂牌起始价为13.5亿元（不含市政基础设施配套费）。津西郁（挂）2013-106号地块位于河西区郁江道与规划彭泽道交口东南侧，四至为：东至市鑫亚丝织厂，南至市建筑工程学校，西至现状路，北至郁江道（以挂牌文件附图为准），土地出让面积5056.7平方米，挂牌起始价为1.937亿元（不含市政公用基础设施大配套费）。津东兰（挂）2013-119号位于河东区昆仑路西侧，四至为：东至昆仑路，南至昆仑路，西至月牙河东路，北至兰峰道，出让土地面积64320.5平方米，挂牌起始价为人民币10.6亿元（不含市政公用基础设施大配套费）。6企划部3、河北区环线旁优质住宅地块上市实施编号为津北育（挂）2013-124号，块位于河北区中山北路北侧，其四至为：东至育红路，南至中山北路，西至体园路、现状住宅，北至育红路(以挂牌文件附图为准)。该地块现状有部分建筑物未拆除，河北区人民政府承诺于11月20日前全部拆除完毕，其中体育场地块东侧界外消防站，待地块内还建消防站建成并搬入后拆除。该地块包括A街坊、B街坊，土地出让总面积100339.9平方米（以《出让宗地平面界址图》面积为准）。7企划部依据天津市规划局河北区规划分局核发的《规划条件通知书》，指标如下，A街坊地块土地面积51880.3平方米，规划用地性质居住，建筑面积不大于135000平方米，绿地率≥40%，建筑密度≤25%，备注：含商业金融业建筑16700平方米。A街坊地块土地面积48459.6平方米，规划用地性质商业金融业，建筑面积不大于280000平方米，绿地率≥20%，建筑密度≤60%，备注：含居住建筑91700平方米。该地块土地用途为城镇住宅、商服、科教，国有建设用地使用权出让年限为城镇住宅70年、商服40年、科教50年。该地块挂牌起始价为324530万元（不含市政基础设施配套费）。其他要求：1、A街坊配建派出所，建筑面积不小于1600平方米，用地面积不小于1200平方米，独立建设；配建幼儿园，建筑面积不小于2800平方米，用地面积不小于4200平方米，独立建设。B街坊配建消防站，建筑面积不小于2500平方米；35KV变电站，建筑面积不小于1500平方米，用地面积不小于1500平方米，独立建设；垃圾转运站，建筑面积不小于300平方米，用地面积不小于1500平方米，独立建设；2、居住建筑面积含阳台、阁楼及配套设施建筑面积；3、住宅套型建筑面积90平方米以下住宅所占比例应达到住宅总建筑面8企划部积的40%以上；4、该地块带规划方案出让，规划条件与《北宁起步区地块规划布局策划方案》同时有效，该项目有关平面布局、空间形态、建筑高度等以策划方案为依据，中山北路与育红路交口的商业金融业建筑布局及高度可结合建筑设计方案进一步优化；5、其他规划要求详见《规划条件通知书》；6、新建住宅配套非经营性公建，按照《天津市新建住宅配套非经营性公建建设和管理办法》（津政办发[2012]29号）执行；7、地块南侧有规划地铁6号线通过并设有北宁公园站；规划建筑不得占压规划地铁控制线；规划和建筑设计方案需与地铁出入口、风亭组等附属设施以及地铁线位设计相结合，同步进行，满足地铁安全施工要求，并与地铁车站出入口及风亭等附属设施结合建设；土地受让人在设计、建设等方面均应满足天津市地下铁道集团有限公司的地铁设施建设与运营的要求；8、土地受让人需按照规划要求在该地块内以与商业结合建设的形式还建消防站一座，竞得人在签订《挂牌地块成交确认书》时，与土地整理单位签订消防站还建协议并按照协议执行(详见挂牌文件)；9、该地块须自土地出让合同签订之日起1年内开工，4年内竣工。9企划部二、成交情况2013年9月份共有52宗土地成功出让，成交面积339万㎡，成交量与8月基本持平。9月共成交52宗土地，其中居住类13宗，居住混合类8宗，商业类7宗，工业类24宗。成交居住用地89万㎡，占26%；成交居住混合用地92万㎡，占27%；成交商业用地20万㎡，占6%；成交工业用地138万㎡，占41%。本月成交类型相对平均，居住类开发用地供应年内首次超过工业用地，各类土地成交情况如图：（数据来源：天津市土地交易中心）9月，市内六区成交55万㎡，其中居住类2万㎡，居住混合类52万㎡，商业类1万㎡；环城四区成交25万㎡，其中居住混合类13万㎡，商业类1万㎡，工业类11万㎡；滨海新区成交85万㎡，均为10企划部工业类；远郊五区县成交175万㎡，其中居住类87万㎡，居住混合类27万㎡，商业类19万㎡，工业类42万㎡。从区位来看，本月的住宅类成交市场有所上涨，总量上成交以住宅开发类为主。市内六区有大量住宅类成交；滨海新区成交均为工业用地；远郊地区有大量住宅类成交；各区域成交分布如下：（数据来源：天津市土地交易中心）11企划部重点关注：1、溢价率163%！天房10.65亿夺得理工大学旁育梁道地块2013年9月2