房地产智库www.fdc01.com深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司深圳市建筑设计研究总院第三设计院房地产智库www.fdc01.com全景鸟瞰图房地产智库www.fdc01.com威龙主酒堡区鸟瞰图房地产智库www.fdc01.com威龙次酒堡区鸟瞰图房地产智库www.fdc01.com葡萄园酒堡区鸟瞰图房地产智库www.fdc01.com前言龙口市被山东省命名为全省唯一的葡萄之乡，出产的葡萄与世界上最著名的法国波尔多地区的葡萄品质相似，被誉为“中国的波尔多”。威龙集团依托龙口优质的酿酒葡萄种植，逐步发展成为中国葡萄酒行业的引领者之一。2005年以来，中国葡萄酒行业呈现出葡萄酒生产与葡萄种植相结合，且葡萄产区更趋注重文化挖掘等趋势，葡萄酒庄体验消费、“酒庄酒”等成为葡萄酒行业快速健康发展的共识。基于此，威龙集团拟整合王屋水库周边葡萄园，将其改造升级，通过建设威龙国际葡萄酒文化生态基地，带动周边农村发展、农民增收，以及整个烟台市葡萄产业的快速健康发展。2009年8月威龙集团委托深圳市蕾奥城市规划设计咨询有限公司对威龙国际葡萄酒文化生态基地进行概念规划设计工作。本次规划在对基地现状问题详细摸查的基础上，结合国内典型酒庄建设及国外酒堡布局模式的研究，对威龙国际葡萄酒文化生态基地的功能分区、酒堡划分及布局、生态创新设施等进行了概念规划设计。籍此规划寄望能将其建设成为世界级优质葡萄种植基地、国际级葡萄酒生产、品鉴、交流中心之一，国家现代农业生态示范区、以葡萄酒文化为主题的现代农业休闲度假区。房地产智库www.fdc01.com项目设计和目标[1]项目设计在对基地自然条件、葡萄产业发展等深入细致研究，及充分借鉴国内外各类酒堡（庄）布局模式、功能特点等的基础上，高举“生态创新”旗臶，打造威龙国际葡萄酒文化生态基地，引领中国葡萄酒产业的快速健康发展。[2]目标坚持生态保护优先原则，构建以葡萄酒文化为“灵魂”，集约高效、循环经济、资源能源节约利用的威龙国际葡萄酒文化生态基地；藉此为平台，推广威龙集团有机葡萄、“生态肥”、绿色能源等生态创新举措，大力推进中国葡萄酒产业的国际化、生态化水平。房地产智库www.fdc01.com工作方式及过程方正式汇报案2009-10-26调整与细化完善意补充调研见2009-09-15反馈成果调整与2009-11-21方案深化前初步方案期2009-08-31准备与资料查阅第一次调研2009-08-15房地产智库www.fdc01.com项目特色与创新[1]生态创新以王屋水库周边优美的自然风光以及适宜优质葡萄种植的生态条件为依托，利用威龙集团自身的科技、人才优势，打造集优质葡萄种植、国际葡萄酒品鉴交流等多功能于一体的威龙国际葡萄酒文化生态基地，通过“生态创新”，倡导有机葡萄种植、“生态肥”、循环经济、绿色能源等。[2]集体土地流转与社会主义新农村建设集体土地流转是促进农业规模化经营的重要举措，依托威龙集团整合王屋水库周边较零散的葡萄园，通过生态创新，提高有机优质葡萄种植水平；通过迁村并点，集中居住，缓解现状农村居民点散布水库边缘对水质的潜在威胁；通过配套市政及公共服务设施，大幅提升农民生活质量。[3]构建中国葡萄酒产业参与国际竞争的重要平台建设威龙主酒堡、公共酒堡等，开展国际葡萄酒品鉴交流等活动，以威龙国际葡萄酒文化生态基地为平台，“以平台促交流”，“以平台促发展”，提高中国葡萄酒企业、品牌等的国际知名度。房地产智库www.fdc01.com目录Contents一区位分析5规划范围与期限六概念规划2水生态安全6规划定位1主推方案3人工湿地二葡萄酒产业及酒庄发展态2概念规划4生活污水处理势分析四基地发展条件分析5“生态肥”1项目性质的理解1自然条件七项目策划6绿色能源2国内葡萄酒产业发展态势2人文条件1客户群体判别7节能建筑与生态社区3国内葡萄酒酒庄案例分析3景观条件2葡萄酒论坛、年会及8其他生态维育工程博览会三规划总则五国外相关案例的分析3企业会所九发展策略1指导思想1中小酒堡布局特点4WineClub1产业组织2规划原则2主酒堡布局特点5主题餐厅2经营模式3规划依据3规划布局设想3景区管理4规划技术路线4酒堡模式八生态创新措施4分期实施1生态政策分区房地产智库www.fdc01.com一区位分析房地产智库www.fdc01.com1.区位分析环渤海经济圈层面山东省层面龙口市为环渤海经济圈东部的重要节点，与韩国、日本等国龙口市被山东省命名为全省唯一的葡萄之乡。出产的葡萄与世界家联系密切。上最著名的法国波尔多地区的葡萄品质相似，被誉为“中国的波尔多”，山东葡萄酒产业经济带上的重要节点。房地产智库www.fdc01.com1.区位分析规划区位于龙口市，距威乌高速公路仅12千米，距烟台新机场、龙口码头、龙口火车站均在“半小时”车程之内。龙口市层面房地产智库www.fdc01.com2.龙口市旅游规划规划区位于龙口市东部以黄水河为拓展轴的生态旅游带内，王屋水库周边地区的整合开发将与黄水河口湿地公园、游艇码头交相呼应，对城乡生态安全格局的构建至关重要。从旅游发展角度来看，王屋水库的开发将形成以“东海渡假区——南山旅游区——湿地公园——王屋水库”等为节点的旅游空间结构。龙口市旅游规划结构房地产智库www.fdc01.com3.黄水河概念规划现状条件：黄水河流域从王屋水库到入海口总长19km，分别与环城北路、威乌高速和302省道相交形成两个交通节点。沿黄水河流域分布大量农田、农村居民点以及少量工业用地。现状地形图房地产智库www.fdc01.com3.黄水河概念规划规划结构：沿黄水河流域两侧规划生态缓冲带；在两个交通节点规划游憩休闲节点，集中布臵旅游服务设施；在王屋水库和黄水河入海口分别规划王屋水库节点和湿地公园节点；沿黄水河流域规划若干旅游活动局部小节点；在保证黄水河生态廊道的基础上形成完整的黄水河旅游带。规划结构图房地产智库www.fdc01.com3.黄水河概念规划功能分区：黄水河旅游带从入海口到王屋水库分别划分为花卉苗木区、游憩休闲服务区、有机蔬菜引种和培育区、游憩休闲服务区和葡萄果园种植带。功能分区图房地产智库www.fdc01.com二葡萄酒产业及酒庄发展态势分析1项目性质的理解2国内葡萄酒产业发展态势3国内葡萄酒酒庄案例分析房地产智库www.fdc01.com1项目性质的理解[1]葡萄酒行业“三分工艺，七分原料”影响葡萄酒品质的因素中，酿酒葡萄质量的好坏起决定性因素，占七分，而生产工艺方面则只占三成。决定酿酒葡萄质量的因素除了品种的选择和葡萄园管理之外，葡萄产区的地理位臵、气候、土壤、湿度等自然因素起决定性作用。[2]威龙集团引领中国葡萄酒产业参与国际竞争的重要依托通过建设威龙国际葡萄酒文化生态基地，展示威龙集团在有机葡萄种植、品种引种、酿造工艺以及“生态肥”等方面的研发实力；拓展威龙品牌的国际影响力，成为其参与国际葡萄酒行业竞争的重要依托。[3]生态创新是基地建设的关键生态创新不是只涉及某一环节，而是系统性的全面创新，贯穿有机葡萄种植、生态肥、节水灌溉、绿色能源、零碳排放、生态建筑、循环经济等各个环节。房地产智库www.fdc01.com2国内葡萄酒产业发展态势[1]国内葡萄酒产业总体发展特征?葡萄种植与酿酒生产良性对接；?龙头企业更加依托优质葡萄种植基地；?葡萄产区更趋注重整体上的文化包装；?酒庄模式发展迅速；?葡萄酒收藏和投资概念逐渐被社会接受。房地产智库www.fdc01.com2国内葡萄酒产业发展态势[2]葡萄酒“产地生态消费”模式兴起酒吧、酒店和家庭作为葡萄酒现饮场所空间，具有短暂、城市内的快餐式消费特征；葡萄酒“产地生态消费”模式倡导的是生态体验式消费与休闲文化消费；寄希望从都市内的酒吧进入葡萄种植园，从葡萄酒品鉴转向对优质葡萄酒生产的过程的关注，从相对单调的室内空间的品酒走向乡野的开敞空间，并与高尔夫、马术、垂钓等休闲运动结合起来。房地产智库www.fdc01.com2国内葡萄酒产业发展态势[3]各类酒堡的需求日趋旺盛越来越多的人开始收藏与投资葡萄酒并考虑建造私人酒堡；私人酒窖内部配臵安全的密码酒柜、精美的品酒台等，其拥有者及朋友可以在其中尽情欣赏美酒。那些没有条件的投资者寄希望于公共酒堡；鉴于葡萄酒品的特殊贮存性能，公共酒窖的设计和安排须讲究科学性，如需安装酒窖酒房恒温系统，精确达到恒温、恒湿、通风、避震、避光等条件。房地产智库www.fdc01.com2国内葡萄酒产业发展态势[4]酒庄模式的升级和转型葡萄酒庄主要以葡萄酒文化消费为主题，集体验、娱乐、休闲等于一体，是一种优化了的组合策略，其不但拓展拓宽了葡萄酒的销售渠道，而且为葡萄酒文化推广和葡萄酒精准营销开辟了新的模式。2005年以来，中粮、张裕等开始提出“超高端酒庄”模式；其经营模式和所要面对的目标消费群体都显示出超越一般酒庄的高度和气魄，更为着重挖掘酒庄的深层内涵，衍生出商务、旅游、休闲和培训等功能。葡萄酒行业已走出“为酒庄而酒庄”的短期概念营销，转而进攻酒庄概念背后的文化内涵和生态体验功能的开发。房地产智库www.fdc01.com3国内葡萄酒酒庄案例分析[1]中粮南王山谷君顶酒庄选址于中国优质酿酒葡萄产地的蓬莱，即山东省蓬莱市凤凰湖畔的南王山谷，集葡萄苗木研发、葡萄种植、顶级葡萄酒酿造、葡萄酒主题休闲旅游、葡萄酒文化推广、会所及专卖店经营等为一体。其主要特色是“亚洲唯一的以葡萄酒庄为主题的丘陵高尔夫球场”，占地1500亩，为18洞72杆国际标准高尔夫运动场地，并配备高尔夫会所。房地产智库www.fdc01.com3国内葡萄酒酒庄案例分析[2]北京张裕爱斐堡国