www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库金科长沙仙人湖酒店项目工作成果汇报华美酒店顾问公司2010.09www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库研究方法区域经济发展态势市战区域经济发展态势项目整体战略分析场略项目整体战略分析区域地理环境分析1.11.1区域地理环境分析研研酒店市场研究酒店市场研究究究酒店开发战略分析酒店开发战略分析酒店定位酒店定位定财务测算位财务测算研究280间套集约式入门五星级会议酒店+20栋豪华别墅www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目介绍?项目酒店位于浏阳仙人湖。?仙人湖地处湖南长沙浏阳市柏加镇板块内。距离长沙32公里，黄花机场20余公里、京珠高速15公里、长株高速8公里。?仙人湖位于长株潭融城三角地带，北接机场临港经济区，南接长株潭融城云龙国际休闲旅游度假示范区。?仙人湖是金科集团长沙分公司在长沙开发的重点项目。项目整体占地3200亩。水域面积1000余亩。根据规划，总建面积大约为80余万平米。项目整体分8期开发，开发周期8—10年，预计2011年年底入市。?项目地产定位为高端生态休闲度假养生别墅。本项目酒店、休闲度假设施、其它泛酒店业态及商业设施均属于配套。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目介绍——开发规划山水生态酒店：生态观景客房娱乐休闲商务会务国际养身中心：生态养心会所户外养心配套国际养生中心：中华养生园国际疗养园户外养生配套国际养心中心：生态养心会所户外养心配套www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库关注两类问题1.项目酒店建设所需的市场条件2.本项目酒店个性要求?所在区域经济发展情况：?如何最大程度发挥酒店对项目整体的带?竞争市场高星级酒店经营特征；动作用？?竞争市场高星级酒店市场供需状况；?养生主题应该如何体现，做到什么程度?竞争市场高星级酒店发展趋势；？泛酒店业态要做哪些？?本项目酒店定位及财务分析结果。?酒店项目是否配套会议功能，配套多大？?本项目酒店最优开发模式是什么？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库PartPart11市市场场www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1宏观经济?长沙市经济发展情况项目20052006200720082009?长沙市近年来经济增长速度快，年均GDP（亿元）1519.91790.662190.253000.983744.76增幅在14%以上。年增幅14.9%14.8%16.0%15.1%14.7%?(可比价格计算)长沙市第一产业所占比例小，第二产业和第三产业所占比例大，有利于酒第一产业所占比例7.4%6.9%2.8%2.6%2.1%店业发展。第二产业所占比例43.1%43.3%45.9%53.0%52.1%?随着长株潭一体化发展，长沙市经济第三产业所占比例49.5%49.8%51.3%44.4%45.8%发展潜力巨大60.00%4000350050.00%300040.00%250030.00%2000150020.00%100010.00%5000.00%020052006200720082009GDP（亿元）年均增幅第一产业所占比例第二产业所占比例第三产业所占比例www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1宏观经济?长沙市与周边城市对比项目长沙市武汉市成都市重庆市南昌市GDP（亿元）3744.764560.624502.66528.721837.50?经济总量偏小；年均增幅14.7%13.7%14.7%14.9%13.1%(可比价格计算)?人均GDP高；人均GDP（元）5662050117349962291639669?城市居民人均可支配收入高；城市居民人均可2023818385186591699016472支配收入?常住人口总量相对较小。常住人口总量664.229101286.62859464.8925000600002000050000400001500030000100002000050001000000长沙市武汉市成都市重庆市南昌市人均GDP（元）GDP（亿元）年均增幅城市居民人均可支配收入(元)常住人口总量（万人）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.1宏观经济?浏阳市经济发展情况项目20052006200720082009GDP（亿元）172.15206.94253.33337.18418.80年均增幅14.8%15.2%15.7%16.0%15.7%(可比价格计算)第一产业所占比例16.3%14.4%13.0%12.40%10.40%第二产业所占比例57.4%59.9%62.1%65.40%61.86%第三产业所占比例26.3%25.7%24.9%22.20%27.74%?浏阳市经济发展迅速，年均增幅在15%以上，高于长沙平均水平。?浏阳市第二产业发达，第三产业热所在比例相对偏小；?浏阳市烟花及花卉业发达，成为全球性的烟火制造基地。?1995年浏阳市被国家授予“中国烟花之乡”的荣誉称号，2009年湖南省政府将浏阳花炮列入省政府重点支持产业。?《湖南浏阳河花木产业带产业发展规划》（2005）提出要把浏阳河花木打造成成长沙乃至湖南的一大产业、一个品牌、一道景观。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.2地理位置及区域规划长沙市区（32公里）机场（20公里）浏阳市区（54公里）株洲市区（32公本项目里）云龙示范区域湘潭市区（40公里）?项目地位于长沙市、浏阳市（长沙市下辖县级市）及株洲市的交汇处。?项目地距离长沙黄花机场约20公里。?项目紧邻云龙示范区，区域内的在建的方特欢乐世界、威尼斯水城及高尔夫项目加快了周边旅游目的地的发展。?调查了解到，方特欢乐世界将建有高档酒店、快捷酒店及会展中心。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.2地理位置及区域规划?该区域将建设华强科技产业基地、“欧洲小镇”。?项目所处的柏加镇将建有花卉苗木交易中心、楠洲庭院总部经济圈、浏阳河产业园等。?根据规划，项目周边区域将建有大量的休闲度假设施，如高尔夫球场、生态公园、网球公园等，对强化区域旅游吸引力有重要作用。?340公顷的开发用地可带动周边商业发展，对改善酒店经营具有重要推进作用。?项目地与长株高速间修建约8公里长的旅游专用通道，大大提高了项目地的交通便捷性，提高了酒店与各类客源间的临近度。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.3周边酒店发展情况?根据项目酒店地理位置特征及项目酒店类型，我们对长沙市主城区高档商务酒店、长沙市城区周边休闲、会议酒店及浏阳市的高档酒店分别进行调查及分析。?为了反映长沙城区商务酒店的最高接待水平及竞争力，我们重点调查了国际品牌酒店及本土专业酒店管理公司管理的酒店，我们最终选取了运达喜来登、芙蓉国豪廷、皇冠假日、湖南华天及通程酒店作为代表。?我们对长沙市周边的休闲、度假会议酒店进行了调查。目前长沙市周边类似酒店共有3家，分别为长沙普瑞温泉酒店、长沙同升湖通程山庄酒店、长沙碧桂园凤凰酒店，我们对以上三家酒店进行了走访。?浏阳市高档酒店较少，我们选取了浏阳市区的2家酒店作为参考市场，它们分别是浏阳银天大酒店、浏阳华天大酒店。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.3周边酒店发展情况——客房项目湖南华天通程国际运达喜来登芙蓉国豪庭皇冠假日客房数量708450384316431单260115210190143客房双393220134110159结构套551154016129标间面积m223～252935.74235单房：双房0.660.521.571.730.90套房比例0.080.260.100.050.30?长沙市城区高档商务型酒店的客房规模一般在350间套以上，其中湖南华天的客房总量为708间套；?长沙市城区商务型酒店均以单人间为主，单双比一般在0.5以上，甚至超过了1；?长沙市城区商务型酒店中，本土酒店的标间面积大多在30m2左右，而国际品牌酒店的标间面积均大于35m2，芙蓉国豪廷甚至达到了42m2。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.3周边酒店发展情况——客房同升湖通程山庄项目普瑞温泉酒店碧桂园凤凰酒店浏阳银天大酒店浏阳华天大酒店酒店200投入使用客房数量222300343221（共计310）单4280829355客房结双160200248116135构套2020131210标间面积m23034402828单房：双房0.260.400.330.800.41套房比例0.090.070.040.050.03?长沙城区周边度假酒店的客房规模一般为200-350间；?周边度假酒店及浏阳市商务酒店单双人间比例大都在0.4以下。调查了解到，由于度假酒店会议和旅游团队客人较多，因此其双人间比例较大；?长沙市城区周边度假酒店的标间面积大部分房间面积在30m2以上，反应了休闲度假客人对酒店客房舒适度要求高的特征。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1.3周边酒店发展情况——餐饮酒店名称湖南华天通程国际运达喜来登芙蓉国豪庭皇冠假日星级档次五星级五星级五星级五星标准五星标准餐厅总数（个）96645中餐大厅餐位数2102009620048中餐包房（