百莱玛·南海椰风提案海南海豚兄弟房地产营销策划有限公司背景篇分析篇提案大纲产品篇营销篇合作篇14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟一、背景篇一、背景篇?宏观分析?区域环境14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟全国房地产发展态势?从年初的新国八条到开始，2011年楼市遭遇了限购、限贷、限价等一系列史上最严厉的调控组合拳，房地产行业一度进入了低迷期，在政策与购房者之间，房企一直在寻找突围之道。2011年全国房地产楼市呈现低迷态势，主要表现在：?成交量下跌：全国房地产成家量大幅下跌，65个重点城市商品住宅成交量同比下跌14.39%，9成重点城市成交量下跌。?成交面积下跌：全国部分城市成交面积同比下跌19.26%。?价格下跌：大中城市房价表现不一，上海、广州房价上浮均在1%左右，而深圳房价则出现6.03%的下跌。?开盘量减少：2011年楼盘开盘数同比上涨3.39%，上市套数同比下跌4.34%。?库存量增加：全国重点城市商品房库存量逐渐增加，北京、上海、南京等地库存量创历史新高。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟海南房地产形势?在严厉的调控下，2011年海南楼市商品房住宅成交市场迅速降温。2011年初“国八条”的出台，海口、三亚“限购令”相继颁布，让自2009年以来就一路红火的海南楼市大幅降温。?纵观2011年海南楼市商品房成交走势，除了2、3月限购令出台时出现的恐慌性购房，造成当月成交量暴涨外，其余月份商品房成交量均低于4000套，直至第三季度，市场促销折扣楼盘日渐增多，一定程度上刺激了刚性需求的集中爆发，8、9月份商品房成交量又再次上扬。?进入10月后，海南楼市又显疲态，成交量明显回落，在严控与资金链趋紧的双重压力下，开发商也放开手脚，从“明折暗降”逐渐过渡到了“以价换量”。据统计数据显示：2011年，海南14房地产开发重点市县商品住宅成交44646套，成交面积403.76万平米，同比2010全年商品房销售面积854.73万平方米下降了52.76%，商品房成交市场2008年以来首降。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟文昌区域概况?项目区位?文昌市位于海南省东北部。东、南、北三面临海，全市南北长90公里，东西宽65公里，环疆长285公里，土地总面积2403平方公里，海域面积4600平方公里。?文昌市辖有17个镇，总人口约56万人，海外华侨约130万人。?区域认知?文昌素以文化之乡、华侨之乡、椰子之乡、排球之乡、将军之乡、国母之乡扬名海内外。?项目所处高隆湾属文昌市管辖范围，区域内有铜鼓岭、月亮湾、东郊椰林等著名旅游景点，常年平均气温为23.9度。?政府将高隆湾规划为文昌市近期发展重点。?高隆湾，可谓是一块风水宝地，东南北三面临海，市政府则坐落于中心偏西的位置。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟文昌交通条件项目现状交通通达性佳，区域内部道路已建成，随着规划实施和周边项目的开发，交通条件?区外交通：将得到持续的改善。?全市公路通车里程达1646公里，其中国道1条9公里，省道6条227.557公里，县市道19条221.7公里，乡道1187.25公里。全线共有桥梁55座1697.32米；其中，大桥3座416.24米，中桥11座670.34米，小桥41座610.74米，涵洞688道。?文昌市距离海口市区全线高速公路56公里。?随着轻轨的建设，文昌市区距离海口的通行时间将缩短在30分钟内。?文昌距离琼海82公里。?区内交通：?项目地块位于高龙湾核心区域，位居东郊椰林湾区内。?项目地块临海，观高隆湾海景，交通干道现均已建成可以通行。?地块与防风林之间有可通行道路。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟文昌房地产发展航天城建设、东环铁路等重大工程项目实施，带动文昌区域名气与人气急在海洋资源稀缺的中国，文昌拥有大大小小剧攀升，房地产发展快速升值。48个海湾，拥有长达285公里的海岸线，超过了三亚的209公里海岸线，且文昌的海岸线资源目前大部分都还未曾开发，处于良好的生态状态，这样原生的品质在现在已经是越来越稀有。随着国际旅游岛的批复和文昌市政府的大力建设，文昌文城镇和新经济区清澜经济开发区都在不断的发展。国际旅游岛批复之后，海口和三亚的房地产市场火爆的同时，不少目光长远的开发商也将注意力投向了千年古镇文昌。拥有天然良港、原生海岸线和众多旅游资源的文昌，气候上既没有三亚夏季的炎热，也没有海口冬季的寒冷，这样几航天城近完美的条件显然非常符合旅游度假和养老居住性的房地产需求。航天城的落地文昌更是给这个高隆湾千年古镇带来了良好的发展机遇。在这双重因素百莱玛·南海椰风的作用下，文昌的房地产市场也是水涨船高，投项目所在地资金额和房价都大幅飙升。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高隆湾区域规划?片区概况：?高隆湾东临南海，地块分为两片区，用地面面积分别为14.06公顷和9.77公顷，距海口80公里，东郊椰林距海口90公里。?高隆湾为文昌市2008—2020规划的一线海景旅游区。?高隆湾旅游区。分为：高隆湾旅游区，东郊椰林旅游区，是一个正在持续开发的旅游区，并在海南已经稍具知名度，该地区的发展重点，以旅游为主，而旅游的侧重点，则在于水上运动，例如帆板、游艇、摩托艇、沙滩排球等等，而高隆湾大道沿路，则开发了众多旅游地产项目。椰林湾目前还处在开发阶段，生态资源比较丰富。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟高龙湾区域规划?片区交通：?海文高速从海口直达文昌，海南东环铁路设有文昌站，可从海口、三亚直达，到达文昌后，文昌汽车站有东郊椰林专线公交。?片区旅游资源：?椰林湾面临浩瀚南海，风平浪机场缓，水洁沙白，海岸椰林成带，风景秀丽，四季常春，水温宜人。项目区内高隆湾也令等旅游风跨海大桥景区；?周边拥有高隆湾、八门湾红树林景观、椰子大观园等旅游景点。?水资源：文昌市河流诸多，水源丰富，地下水蕴藏量大，水质较好。?旅游资源优势突出，是旅游休闲的最佳选择地；航天城东环轻轨14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟城市发展格局随着政府的迁移，高隆湾将依托先天的海景资源，成为继三亚亚龙湾之后的高端滨海度假湾区之一。湾区片区规划功能定位三亚湾?以旅游配套服务为主并辅以居住功能的超大型新区大东海?大众休闲主题的中部城市旅游区?面向国际和国内的度假区亚龙湾?国际性旅游度假区海棠湾?国家海岸?未来国际性旅游度假区清水湾?高档度假式住宅区香水湾?综合型的高档旅游度假区高隆湾?航天主题城?国际滨海旅游区东郊椰?东郊椰林风景区林区14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟宏观结论亚热带滨海城市，中小型规模、具有一线海景优势资源的综合性项目。?有利因素：?地块具有一线海景优势资源。?区域属性：?初步规划将集星级酒店、度假别墅、产权式酒店、部分商业配套为一体的休闲旅游度假物业。热带滨海航天主题城我国唯一热带滨海度假城市、滨海航天城市?可适当挖掘项目的温泉资源。?周边开发项目众多，区域认知度强。通达性好海文高速为区域对外联系主要干道?位于发展的片区中间位置，区域内交通通达性好。高隆湾的一部分，但受制于行政区划，知名知名度低?周边大型项目云集，已建成和待建度有待进一步提升的配套正在逐步完善。?可利用项目地块对应的海岸线，但?退海岸线部分不能建设永久性建筑项目属性：物。?不利因素：一线强势海景地块一线临海，亲海度假?地块虽拥有一线海景，但临海面面宽窄，不利于建筑的排布。项目可建设用地达160亩，在一线物业开发?项目总用地160亩，与高隆湾片区中等规模在建的其他项目比较本项目规模相项目中属中等规模对较小。?地块用地性质不明确，在规划设计综合性物业规划包括超高端酒店、别墅、高档海景公寓时必须考虑地块划分问题。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟国际旅游岛政策对海南旅游地产市场的影响（一）?房价明显上涨?旅游地产价格前期呈现南高北低之势。目前，总体房价呈现南高北低、东线沿海高，中间低、西线最低的趋势。三亚平均价格最高，市区均价在20000-30000元/平方米、海景房在30000元/平方米以上。其次海口，市区均价在9000-13000元/平方米，海景房在13000元/平方米以上。周边各沿海一线海景房均价在8000-12000元/平方米，内陆各县均价在4000-6000元/平方米。西线基本在3000-4000元/平方米。?海南旅游地产逐渐步入多极化时代?由海口、三亚为主迅速向中间各县市发展，三线旅游地产市场受宠。开发方向上看,过去较长一段时期，海南省旅游地产开发重点主要集中在海口、三亚等地，目前，海南开发重点正以较快速度向文昌、琼海、澄迈、万宁、陵水、保亭等其他市县拓展。?海南旅游地产对外热销?80%为岛外客户购买，60平方米或以下的小户型畅销。从旅游类商品房销售情况和销售对象来看，购房者中80%的市场消费力量主要来自岛外。统计显示，三亚房产构建类型中小于或等于60平方米的小户型为最畅销类型。14／3／13wwwwww..ffddcc0011..ccoomm房房市市金金碟碟国际旅游岛政策对海南房产市场的影响（二）岛外购房者的特征以“四高一都”为主以成都、上