2013年，建立敌后根据地才能打胜仗！企业公园2013年年度营销推广策略博思堂观点：1、台面上的传统营销不能实现有效来电来访，更不能促成成交；2、大量的传统媒体付出、成本付出最好的结果是有影响没销售；3、即使建立了高新区的项目形象，同质化的项目配套会让有效的客户跪倒在价格的石榴裙下，还是产生不了销售；4、狗熊造就了英雄，丑陋赞扬了美丽。所以我们要感谢高新区其他差的项目。事实上市场已经把我自然的推到了台面上，客户和市场已经认可了我们的价值，所以台面上的事情我们可以不用再做文章。要在台下做文章，而且要大做文章。第一步看清敌我矛盾第二步选择作战场地第三步选好作战武器建立好根据地关门消灭敌人第四步巩固胜利果实第一步看清敌我矛盾市场的矛盾在核心竞争力！企业公园2012年市场输出一年，我们的核心竞争力到底是什么？价格？价格？地段？地段？规划规划？？配套？配套？产产品？品？园园林？林？…………第一个敌我矛盾企业公园与普通写字楼的矛盾写字楼市场关注点：写写字字楼楼的市的市场关场关注点：注点：价格、租金、回价格、租金、回报报、地段、潜力、配套等。、地段、潜力、配套等。工业地产市场关注点：工工业业地地产产的市的市场关场关注点：注点：价格、地段、潜力、价格、地段、潜力、园区园区配套、企配套、企业业扶持政策。扶持政策。总结：工业地产的市场在关注价格、地段、潜力的同时，他们还关注政策扶持、园区配套环境，而工业地产所被关注的这些恰恰是普通写字楼所无法满足的点！工工业业地地产产相相对写对写字字楼楼的差的差异异点点在在园区园区配套、政策配套、政策优优惠！惠！第二个敌我矛盾：企业公园与西区竞品的矛盾产业园四大产品组件??地段地段??交通交通??外外围围配套配套??厂厂房房类类??税税收收类类??研发类研发类??产业产业//专项专项??办办公公类类类类??物流物流类类??中小企中小企业类业类??基基础础配套配套??商商业业生活配套生活配套企业河南国总部企龙鼎企金玺总嘉图西动漫基台湾科公园家大学业基地业中心部港城发展地技园科技园基地地段西四环郑州市瑞达路郑州电郑州电西四环科学大四港联冬青街西三环、翠竹子电器子电器与莲花道与三动大道149号街产业园产业园街环路102省道价格均价均价均价4500—均价均价均价均价6500元6500元7000元5000元3700元4300元7300元4500元/平米/平米/平米/平米/平米/平米/平米/平米配套会议、商业商业物流商商业商业影院，商业商业、贸、文购物中餐厅、化和体心，餐车库等育设施饮休闲政策无政府补高新区无无无无政策、助优惠政免税、策保税、海关产品小高层联排独高层、厂房、厂房、厂房、写字楼独栋栋、高独栋写字楼科研楼科研楼层总结：从郑州市场工业地产来看，市场的竞争点大多在价格、产品、地段上！而真正的园区配套这一块也没有较大的竞争空间，政策方面的竞争也基本处于空缺状态！郑州工业地产市场竞争机制较为原始化！企业公园要在众多竞品中突围，必须做附加值竞争：配套，政策、增值服务竞争！高新区工业地产竞争层次分析附加值竞争第一企业公园梯队第二产品竞争梯队台湾科技园、国家动漫产业基地、总部企业基地、中部港！第三梯队价格竞争嘉图·西部发展基地、龙鼎企业中心！要与写字楼、同类产品做到最大化、最具有优势的区分：我们要做配套、政策、增值服务附加值竞争！1、建立企业公园24小时生活服务体系；2、建立企业公园特有的政策优惠体系；3、建立企业公园特有的增值服务体系！24小时生活体系之：园区基础配套项目供水厂、供水管线自主开发供水供水厂、供水管线合作伙伴供气燃气站、燃气管线合作伙伴供热供热厂、热力管线自主开发雨水污水处理厂、雨水管线自主开发污水污水处理厂、污水管线自主开发电力变电站、电力管线合作伙伴电信电信基站、电信管线合作伙伴24小时生活体系之：商务生活配套产品线产品所属类别供应方式银行产品合作伙伴物流产品合作伙伴超市产品自有产品必备餐饮店产品自有产品功员工宿舍楼产品自有产品能文体中心产品自有产品员工食堂产品自有产品商务生活配套类会议中心产品自由产品卫生所产品合作伙伴药店产品自有产品备音像店产品自有产品选功维修店产品自有产品能阅览室产品自有产品书店产品自有产品商务酒店产品自有产品政策优惠体系之：税收类政策?企业所得税优惠–除享受国家优惠政策外，从新公司获利年度起，第1年内地方财政奖励缴纳所得税额县级留成部分的100%，第2－3年由地方财政奖励缴纳所得额县级留成部分的50%；?高新技术企业–获得高新技术企业认定的企业，可享受企业所得税15%的税率；?个人所得税优惠–年纳税总额达到300万元以上，先征后奖，给予企业3名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励；–年纳税总额达到500万元以上，先征后奖，给予企业5名高管本人当年缴纳个人秘得税额的奖励；–年纳税总额达到1000万元以上，先征后奖，给予企业10名高管本人当年缴纳个人所得税额的奖励。政策优惠体系之：产业专项政策?政府专项资金–地方市服务业发展引导专项资金–地方市企业自主创新专项资金–地方市可再生能源和新能源发展专项资–地方市引进技术的吸收与创新金–地方市认定企业技术中心及专项–高技术产业化专项资金资金–地方市科技小巨人企业及培育企业专项–地方市信息化发展专项资金资金–对外经济技术合作专项资金–国家重大科技项目地方匹配专项资金–驰名商标认定及专项资金–国家和地方市重点新产品计划项目专项–地方环境保护专项资金资金–地方市标准化推进专项资金–地方技术经纪促进专项资金–地方市人才发展资金–地方市纳米科技专项资金–地方市领军人才专项资金–地方市软件和集成电路产业发展专项资–地方市专利资助专项资金金–联盟计划—难题招标专项资金–地方市知识产权示范企业专项资金–地方市加快自主品牌建设专项资金–物联网发展专项资金管理暂行办法政策优惠体系之：产业专项政策?中央目前有7项资金支持中小企业–设立于1999年的科技型中小企业技术创新基金–设立于2000年的中小企业国际市场开拓资金–设立于2001年的农业科技成果转化资金–设立于2003年的中小企业服务体系专项补助资金–设立于2004年的中小企业发展专项资金–设立于2004年的中小企业平台式服务体系专项补助资金–设立于2007年的中小企业成长工程引导资金–……2012年中央财政划拨的支持企业调整重心和技术改造的150亿元中，有30亿元是集中用在中小企业的！产品线产品所属类别供应方式招商服务企业投资可行性报告产品增值服务自有产品立项审批产品增值服务合作伙伴总平图审批产品增值服务合作伙伴施工图审批产品增值服务合作伙伴环保审批产品增值服务合作伙伴工商注册产品增值服务合作伙伴税务登记产品增值服务合作伙伴增建设报批服务值职业病防范预评价产品增值服务合作伙伴服消防审核产品增值服务合作伙伴务施工、监理招投标代理产品增值服务合作伙伴体施工许可证办理产品增值服务合作伙伴系工程竣工手续办理产品增值服务合作伙伴之土地证办理产品增值服务合作伙伴五：日常保洁产品增值服务自有产品安保产品增值服务自有产品大物业管理服务类公共部位的日常性维护产品增值服务自有产品25公共部位的大修、中修与更新改造产品增值服务自有产品种营业执照年检产品增值服务合作伙伴生产服务建厂期间税务申报产品增值服务合作伙伴建厂及生产期间水电等事宜协调产品增值服务合作伙伴职工子女入学产品增值服务合作伙伴租赁房屋介绍产品增值服务合作伙伴生活服务医疗服务产品增值服务合作伙伴休闲服务产品增值服务合作伙伴餐饮服务产品增值服务合作伙伴增值服务体系之：专业服务类专业服务分类产品线产品所属类别供应方式产业研究服务产业研究报告专业服务自有产品各类审计专业服务合作伙伴代理记账及财务咨询专业服务合作伙伴代理申报纳税专业服务合作伙伴常年会计顾问专业服务合作伙伴税务筹划专业服务合作伙伴财务管理服务资产评估专业服务合作伙伴企业改组评估专业服务合作伙伴收购、兼并等财务策划专业服务合作伙伴产权交易服务专业服务合作伙伴产权抵押评估专业服务合作伙伴企业变更和注销专业服务合作伙伴日常法律咨询专业服务合作伙伴知识产权服务专业服务合作伙伴处理商务纠纷专业服务合作伙伴公司治理相关的法律咨询专业服务合作伙伴法律服务管理层持股及期权奖励计专业服务合作伙伴划设计企业兼并收购方面的法律专业服务合作伙伴服务企业上市的法律服务专业服务合作伙伴专业服务分类产品线产品所属类别供应方式人事政策咨询专业服务合作伙伴人事招骋服务专业服务合作伙伴人力资源服务人事档案代理专业服务合作伙伴技术人员培训专业服务合作伙伴人事外包服务专业服务合作伙伴股权投资中介服务专业服务合作伙伴企业融资服务专业服务合作伙伴投融资服务银行贷款服务专业服务合作伙伴改制上市服务专业服务合作伙伴产业政策咨询专业服务合作伙伴政策咨询服务企业资质认定申请专业服务合作伙伴政府专项基金申请专业服务合作伙伴寻找合作伙伴服务专业服务自有产品政府公关服务专业服务自有产品企业间交流服务专业服务自有产品市场开拓服务组织行业论坛及会议专业服务自有产品服务企业国际化合作服务专业服务合作伙伴信息交流平台专业服务合作伙伴信息交流服务企业家俱乐部专业服务自有产品工程师俱乐部专业服务自有产品2013年两本楼书，释放项目核心竞争力问题：1、企业公园24小时商务指南；2、企业增值读本。第二步选择作战场地清楚了项目的核心竞争力，那么在开始找客户之前，首先要了解企业公园2013年卖什么？二期小高层产品！优势：机会：1、可选面积大，可分割性强1、功能性具备写字楼属性；；2、价格较写字楼产品要低；劣势：威胁：1、楼层高，自动屏蔽一部分1、小高层办公无市场优势；生产型客户；2、产品局限，让客户被其他2、高楼层