万科的观点《万科的观点》行业篇为什么从1984年到2004年，万科的销售收入从5800万增长到63.8亿，增长了114倍，为什么净利润从500万到5.42亿，增长了108倍？　　为什么从1991年到2003年，万科的经营收入增长率达25.4%，利润率增长28.7%，创造了绝无仅有的最早上市公司的盈利增长？　　为什么万科目前唯一的主营业务房地产，在最近五年收入增长率为33.13%，明显超过公司前20年增长速度？　　为什么中国的房地产大亨冯仑会提出学习万科好榜样？　　为什么万科在中国房地产500强中排名第一，位列全球300家最佳中小企业第6名，连续3年荣膺北京大学企业案例管理研究中心和《经济观察报》联合评选的“年度中国最受尊敬企业”？　　为什么作为全球华人成功登顶世界最高峰的第四人，万科的董事长王石在离开万科攀登珠峰的时间里，万科一直保持稳定增长？序一一群思考的脑袋黄铁鹰连载：万科的观点行业篇收录在本书中这些文章的作者，我大部分都认识,他们有的仍在万科，如王石，郁亮；有的已经离开了万科，如郭钧，林少洲；还有的是万科的合作伙伴，也是竞争对手，如冯仑，陈劲松。乍看本书的名字和这些作者。好像文章谈的都是地产界的事。其实不然，这些文章远远超过了盖房子的话题。房子是人一生中购置的最重要的财产之一，它同粮食一样关系到人的生存和尊严。然而这重要的东西由于历史的原因。直到15年前仍掌握在计划经济的手中。像前东欧社会主义国家一样。中国在1949年以后盖的房子，都是只有使用功能，拥有统一面孔的板楼。改革开放后，商人可以从事房地产行业了。可是，当时这些写文章的人。哪个会盖商品房?都不会！他们有的正在做电器贸易生意，有的尚在学校读书，有的仍在国营工厂里干活流汗。不仅他们不会，当时整个大陆也几乎无人知道怎么建商品房，大学教材里甚至没有房地产这个词!没人懂,不要紧。只要有需求，就会有商人，商人都是第一个吃螃蟹的人。于是，这些人呼啦啦地冲进了中国刚开放的地产业。然而，长城不是一天建第1页共134页房地产智库www.fdc01.com万科的观点成的。有了需求，有了土地，有了资本。有了设计的自由，不代表你就会盖，会卖，会管理商品房。如今新楼盘开盘，除了争奇斗艳的营销活动外，面对一个装修得美轮美奂的样板房。购房者早已习以为常。可是大多数人不知道的是，直到1990年，中国才出现第一个样板房。现在人们买房子时必问“每月管理费多少钱?物业管理是哪个公司?”然而，很少人知道，直到1992年，中国才有第一个物业管理公司。而买高层住宅的人都知道要用亮亮堂堂的落地窗引景入室。可是，有几个人知道中国的高层民用住宅，到1995年才有落地窗？万科地产就是在15年前，像当时出现的大批地产公司一样，在没有任何专业准备的情况下跌跌撞撞地踏入了房地产业。15年之后，它变成了中国地产界公认的老大。我在北大光华管理学院讲授万科的案例时，同学们必问的一个问题是：“万科成功的经验是什么?”作为从商场里滚过的人，我知道企业同人一样，成功的背后有太多偶然和必然的巧合。每个企业都是一个万花筒，每个人看到的图案和每次看到的图案都可能不同。因此，回答同学们的问题时，我永远避实就轻，我说：因为，万科不是一个脑袋在思考，而是一群脑袋在思考。不信请看，中国有哪个企业的员工能这样大面积地，长期持久地像公司高层一样，关注自己的产品和行业，“前仆后继”地写出一篇篇轻理论，重实际，非官样。少奉承的产业学术文章?没有！正因为如此，《万科》周刊作为企业内刊才能连续办了12年，出了近460期，发行量到万册。并能吸引众多的非万科人。甚至是竞争对手向它投稿。《万科的观点。行业篇》这本书，或可有另一个名字——《万科人和中国地产界的思考》。因为这里收录的文章不仅仅是万科的经验，还有他们的同行，在过去15年里，对如何建造适合中国人居住的房子而引发的思考。看这些文章，业内人会明白为什么万科创造了大陆第一个售楼样板房，为什么万科建立了大陆第一个物业管理公司，为什么万科敢于率先把外国设计师的图纸用在中国的民宅上。。。。。。更重要的是，读了这些文章后，一个有雄心的地产人不能不扪心自问：在中国房地产这个如此巨大，刚刚起步的产业中，如何能不让万科独领风骚?这些文章的撰稿人中，有很多已成为当今的中国地产大腕。他们很多人曾参第2页共134页房地产智库www.fdc01.com万科的观点与的房地产项目，让购房者至今耿耿于怀，让地产后来者贻笑大方，比如。设计落后，质量不好，承诺过度，官司不断。读了此书后。或许你会明白，他们原来都曾是姗姗学步的孩子。黄铁鹰：中国人民太学工业经济系经济学硕士。美国旧金山大学管理学院MBA。曾任香港华润创业有限公司董事总经理，香港励致洋行有限公司董事会主席。北京置地香港有限公司执行董事，香港五丰行董事，万科企业有限公司董事。现任北京大学光华管理学院访问教授。序二房地产公司真的很特殊吗?姜汝祥连载：万科的观点行业篇中国房地产行业及房地产公司中存在太多的怪现象。比如，公司老总出身最多样化的是在地产界，从学者、律师，到记者、广告人……再比如，最优秀的企业，钱多了最想进的也是房地产业，从联想、美的到雅戈尔、华为……当我们为这种现象讶异时，一个自然的解释出来了：房地产业很特殊。如土地的供给非常有限且拥有者是政府。如房子的建造必须是在本地进行而无法工业化生产。所以，这个行业无法真正像冰箱彩电行业那样充分竞争。种种现象也自然而然。房地产行业及房地产公司真的这么特殊吗？万科最近宣布选取美国的PulteHomes公司，作为自己未来发展的标杆。为什么选PulteHome？回答是，它不仅是美国最大的房地产公司，2003年销售额达到90亿美金，占全美国住宅市场份额的4％。更重要的是，它保持了五十多年的持续赢利，且业务延伸到阿根廷、墨西哥、波多黎各。这一标杆的选取背后，是万科十分明显的战略意图(strategicintent)：万科坚信房地产是一个完全可以全国性经营甚至国际化的行业，万科坚信一个凭借核心能力而不是凭借外在资源取胜的公司，才能做到持续的赢利。的确，PulteHomes公司从1956年成立，到今天成为美国地产领袖，在它每年的年报中。都在强调：PulteHomes公司能够获得如此成功，经历过种第3页共134页房地产智库www.fdc01.com万科的观点种变化，但有两点是普特公司始终如一坚持的：第一是专业化。PulteHomes刚成立的时候，业务主要集中在Detroit郊区修建居民住房和部分商业用房。20世纪50年代末，公司进行业务收缩：停止商用住宅建设业务，专注于居民住宅建设业务。时至今日，PulteHomes公司的业务仍然完全专注于民用住宅。第二是质量与客户。PulteHomes公司五十年来，所有的成功都建立于一个始终不变的理念——它选择在最合适的地方建最好的房子，保证客户体验价值。这两点显然令万科兴奋不已。在万科看来，它之所以与其它的若干“地产英雄”不同，就是因为专业化战略的实施，及对质量和客户服务近乎偏执的追求。而从被美国《商业周刊》评为。“最受消费者欢迎的50家公司”之一的PulteHomes公司身上，万科似乎看到了自己的未来。如果我们把视角拓展到对应的宏观背景，会更清楚地看清这种标杆的战略意义：美国房地产在最近二十年的平均投资回报率是11。9％，而美国所有产业平均投资回报率是11。7％。在最近二十年，美国最大的五家房地产企业，在全国住宅市场的份额从5％上升到15％。这说明什么?首先，美国房地产行业并不是暴利行业，而是一个平均利润行业。其次，当一个行业回归平均回报行业的时候，大公司就容易形成。在我看来，这种对应关系同时还说明了一个基本的道理。只要一个行业所提供的产品是商品，而不是社会公共品，这个行业就将遵循基本的市场规则：企业的成败将主要由企业竞争能力决定，而不是外在资源或地位。哪怕是房地产这样特殊的行业，最终也会发展到与彩电、冰箱一样充分竞争的地步。在这种逻辑下看目前国内的房地产公司，我们可以发现，大部分公司目前的优势都注定是暂时而短暂的。因为它们能力主要建立在土地和住宅市场旺盛的需求上。为什么有那么多不同背景的人转身就可以变成土地大鳄?原因在于，他只要拿到第一手好地，怎样都可以赚钱。同样，为什么那么多公司部要挤进地产？原因在于这个市场的巨大利润与仍显不够规范的现状。正是在这种意义下，《万科的观点》十分值得我们品味。与其说是观点，不如说是追求；与其说是追求，不如说是信念。我相信五到十年过后，我们回第4页共134页房地产智库www.fdc01.com万科的观点头来看的时候，会看到万科这种追求和信念代表了一个时代的呼唤：中国需要有责任感的公司，尤其是产品生命周期是七十年的房地产行业!做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是暴利。这就是万科。姜汝样：北京大学经济社会学博士，知名战略专家，管理畅销书《差距》作者，美国《财富》杂志管理专栏特约战略专家，北京锡恩管理顾问公司总经理。第一部分诗意的栖居关于人居的思考连载：万科的观点行业篇城市的忧伤贺承军街道当代城市的街道留给人的印象和记忆，就是车流、人流和广告之海。既是街道，就应当让人感知到自己脚步的节奏，或舒缓或急骤。并且，在一定的视野范围中，某些标志性建筑或熟稔的、亲切的场所在等待着你。街道两旁有女人愿逛的商店，有男人愿意寻找的女人，但是没有一个容纳足迹的场所。购唇膏的女人记得唇的印迹，找女人的男人也记得香吻，但脚步之痕是隐匿的。人们不记得自己的脚步，街道就失去了大部分意义。街道的意义就这样消失在选择的骚动之中，安详而静谧的拐角处交换语言和思想的游戏似乎从未发生过——思维存在的场所消失，即使对