——黄博文www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库课程目标?“运营管理”管什么？?如何做好计划运营管理？?如何搭建匹配的运营管理体系？www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库课程构架第一部分：房地产企业运营管理解析——什么是运营管理？运营管理管什么？在企业的不同发展阶段选择什么样的运营管控模式最合适？第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系——结合案例分析，从房地产企业的计划体系策划、计划的编制、执行、监控、评估等环节找到计划管理的对策和方法。第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系——以房地产开发流程为主线，系统地分析房地产项目运营管理过程中的重点、难点并提出一些相应的解决方案。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库目录第一部分：房地产企业运营管理解析第二部分：如何构建房地产企业计划管理体系第三部分：如何搭建系统化的房地产项目管理体系www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库1、什么是运营管理？运营管理管什么？2、国内房地产企业运营管控模式发展的历程及特点；3、房地产企业如何根据自身特点选择合适的运营管控模式；www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库先从房地产项目的管理目标谈起房地产项目主要评价指标财务纬度指标收益类：净利润/结转收入/结转成本效率类：销售净利润率/投资收益率IRR/成本利润率资产类：NPV资金类：经营性现金流/资金平衡时间客户纬度指标项目品牌：知名度/认知度/美誉度客户满意度：规划设计/销售服务/工程质量/物业服务/工程维修等的客户满意度运营纬度指标进度：关键节点的达成质量：设计图纸、工程质量等安全：是否发生重大安全事故专业管理：销售目标的达成、成本目标的达成能力纬度指标人员的培养，人员能力的提高知识的贡献程度，利于后续项目管理的提升www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目开发、经营目标责任书案例——项目的基本经济指标项目数值备注68052包括建安成本、管理费用、营销费用、财务费用、营业除地价外项目总成本目标税和土地增值税单位销售面积建安成本4417销售总收入173959税后净利润17718销售净利率10.19%不同城市不同要求，但均需至少大于9％IRR18.63%不同城市不同要求，但均需至少大于15％NPV3381项目从拿地到开盘时间10个月项目月均去化速度80套可用月均去化（套/月，或平米/月）表示项目开发周期25个月参照集团颁布之项目基准开发周期150天从拿地－施工图完成时间，参照集团技术管理部相关标项目设计周期准www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库什么是运营管理？——从本质上讲，运营管理就是在一定资源条件下，“为达成项目目标而采取的各种管理手段”。房地产项目目标（财务、客户、运营、能力等目标）?运营管理管什么？带来?谁来管？运的营疑?如何选择合适的运营管问管控模式？理?……人+钱+土地www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库先从项目管理学角度看一下一般项目管理“九大领域”管什么？知识领域管理目标管理内容项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行和控制进行整体规划，执行和控制项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情明确定义项目该干哪些事情，并进行控制项目时间管理保证项目按进度计划完成编制项目各类进度计划，并进行控制项目费用管理保证项目按预算完成编制项目费用预算，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量确定成果的质量标准，执行标准，检验工作项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用规划项目的组织结构和人员，组成团队并进行团队建设项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通规划并进行项目信息的收集、发布，评估项目的执行状况项目风险管理保证项目受到的风险损失最小识别、分析风险，制定应对措施，监控风险项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的产品或规范采购的全过程：采购计划、采购管理、服务合同管理等www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目运营管理基于项目管理“九大知识领域”的管理内容，更体现实战性知识领域管理目标管理内容（运营管理范畴）项目整体管理保证项目有良好的整体计划，并得到执行明确项目的总体目标，并通过运营管理手段促使其顺利和控制达成项目范围管理保证项目完整地做项目该做的事情建立权责手册，明确项目的权则及各专业的分工项目时间管理保证项目按进度计划完成编制并确定项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制项目费用管理保证项目按预算完成编制项目费用预算（营销费用、管理费用），明确项目成本目标，并进行控制项目质量管理保证项目工作成果的质量明确各阶段的成果，建立各阶段成果质量管理机制，并进行有效控制项目人力资源管理保证人力资源最有效地被利用根据自身特点，选择合适的运营管控模式及组织构架项目沟通管理保证项目有良好的信息沟通建立项目报告及会议沟通机制并有效执行项目风险管理保证项目受到的风险损失最小建立会议决策、风险预警机制并有效执行项目采购管理保证项目能以合理的价格取得质量合格的建立规范的招标采购流程并有效执行产品或服务www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产项目主开发流程项目立项主体结构开工开盘销售竣工入伙采购管理项目论证阶段项目策划阶段设计管理阶段工程管理阶段客户关系管理阶段销售管理阶段拓组织项目论证展组织项目策划/营初步产品定位产品、市场及客营销策划、项目推广方案策划、项目前期推广及销售事务管理销户定位研究销售前准备设概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合、销售配合及入伙配合计规划要点/规划草案设计配合、供应商考察及招标、工程施工工主体结构施工至销售及入伙配合施工准备及桩基等工程施工至竣工验程具备预售条件收客设计配合工程施工配合销售配合入伙事务管理服成进度款、工程变估算测算预算、标底、合同价结算本更、招标采购报建设用地规划许可证、设计方案及施工图报建、初步设办理房地产预合同备案、产权初始建签订土地使用合同计报建、基础提前开工报建售许可证按揭办理登记说明及图例：一、房地产开发业务划分为七个阶段：项目论证、项目策划、设计管理、采购管理、工程施工管理、销售管理和客户关系管理。：代表某个阶段的主导的专业任务，即其输：配合专业的任务。：代表关键里程碑出会成为本阶段其他专业开展活动的输入条www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库件。房地产项目开发流程特点：三多（多专业-7、多阶段-7、多关键活动-超过50）房地产项目的特点：?周期：项目运作时间长?繁杂性：内外部接口多?方式：并行、交叉运作多?对象：以人为主，变数多?结果：一次性，遗憾多很多房地产公司在咨询公司的帮助下开始扩充分完善运营管理职能——应对项目管理过程中出现的一系列问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一些房地产企业运营管理职能的设置情况-1首创—运营管理中心（05年的职华远—运营管理部（06年的职能）能）?项目经营计划管理?组织管理?项目实施监察管理?计划管理?合作供应商管理?资本运作与管理?业务流程管理?商业经营管理?信息化管理?流程管理?信息化管理06世茂—运营管理部（年的职华润—运营管理部（07的职能）能）?综合计划管理?战略管理?部门绩效评估?项目计划运营管理?流程管理?客户满意度管理?公司制度管理?销售定价管理www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一些房地产企业运营管理职能的设置情况-2运营管理?负责组织集团层面的营运类会议的召开，并向参会人员报告项目开发运行情况；?针对集团项目运营过程情况和特点，整合（集团、城市公司）资源支持和协调，推动项目开发计划、任务的完成；?负责组织对集团公司所属项目进行联合检查，并督促检查问题的落实；?建立运营报告体系，定期撰写集团公司的运营报告并有针对性地发布（运营状况、运营问题、运营风险、面临机会及重大事项的处理情况等内容）；?建立并完善运营风险监控体系，发现的运营风险，提出应对方案及措施，供集团领导参考决策；?负责组织项目后评估，收集汇总项目总结报告；负责阶段成果的管理；计划管理?负责根据集团发展战略组织编制集团三年度经营计划，审核下属公司的三年经营计划、年度经营计划；?负责组织汇编集团年度经营计划，并对计划的执行情况进行监控、检查和考核；?负责组织项目总体计划的编制；负责检查、协调项目总体开发计划的执行和考核；?负责审核下属公司的项目总体开发计划及计划关键节点变更；?负责集团各部门及下属公司月度、年度计划执行情况的监控、检查和运营协调；?负责对集团各部门及下属公司月度、年度计划执行进度状况的考核，参与集团绩效考评会；流程管理?负责建立集团公司完善的管控体系及制度流程，并根据集团公司变革需要进行修订；?负责管理体系的建立与运行维护工作，指导集团各部门及下属公司的流程体系建立工作；?负责检查和监督管理体系文件的执行情况，组织流程的优化工作；会议、信息管理?负责集团公司重要会议的筹备和组织，撰写相关会议纪要并对决议事项进行督办；?负责组织集团的信息传递及相关传签管理工作；?负责集团公司各类行政文件的拟制、审核、行文、机要流转、文件登记、处理、存档和上呈及下发等工作IT管理?集团整体信息平台的技术性规划与实施；?集团/各城市/各项目办公网络和计算机的技术性维护与管；负责办公