第一章项目定位及可行性分析房地产智库www.fdc01.comPage1of771.项目及宜兴环保产业概况1.1项目名称1.2项目建设单位1.3项目拟建设区位、地点及地块概况1.4宜兴(高塍)环保产业概况房地产智库www.fdc01.comPage2of771.1项目名称中国（宜兴）国际环保产业城1.2项目建设单位开发商：佛山市南海海逸房地产开发有限公司法定代表人：潘志勇1.3项目拟建设区位、地点及地块概况项目拟建设区位：宜兴市高塍镇本项目在宜兴市东北位置。宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞。处在锡宜高速公路、宁杭高速公路、京航运河、新长铁路等交通干线的交汇处，与江阴长江大桥沟通苏南苏北，是杭州与南京之间的重要节点城市和交通枢纽。在宜兴版图上，高塍与宜兴城区仅一桥之隔，临近锡宜高速宜兴西出口（5公里）和104国道（6公里)地块地址：该地块位于宜兴市高塍镇，东至镇中心路（环保配件一条街）、南至镇远东路（规划中的北环路）、西至镇远东路、北至村镇农田。土地平整，拆迁量少。地块可建设用地面积：252942平方米。地块现状及周边建筑概况：项目东面为高塍目前的环保一条街；南面为一些环保企业；西面与北面均为农田。房地产智库www.fdc01.comPage3of77宜兴拥有独特有利的区位条件，为苏、浙、皖三省交汇要塞房地产智库www.fdc01.comPage4of77地块北边农田及居民区地块西边土路地块东边中心路，环保配件一条街地块南边，规划中的北环路房地产智库www.fdc01.comPage5of771.4宜兴(高塍)环保产业概况宜兴是我国最大的环保产业基地，宜兴环保产业经过三十多年的努力，生产能力、技术开发能力和工程施工能力都有了较快的发展和提高，在环保设备制造、商品流通、信息服务、工程承包等方面已有了较强的物质和技术基础，在全国县市中是环保企业最多、环保专利最多、环保工程最多、环保产值最多的县市，拥有了我国唯一的“中国宜兴环保科技工业园”区。享有“中国环保产业之乡”的美誉，已成为宜兴市国民经济中的支柱产业。目前，全市经工商登记注册的环保企事业单位1500多家，其中环保工业企业500多家，环保营销单位和代理单位600多家，环保事业单位70多家，环保产业从业职工3万多人。据宜兴市专利事务所统计，全市拥有环保专利200多项，“九五”以来，开发环保新产品88种，在全国名列前茅。经过多年的不懈努力，环保业已成为宜兴的主要支柱产业，2006年宜兴环保产业总产值突破40亿元。宜兴环保产业最具代表性的是高塍环保产业，高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品门类最齐全、高新技术产品品种最多、环保市场占有份额最大、环保产品原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。1.4.1宜兴（高塍）环保产业优势和机会（1）产业基础优势：高塍是我国为数不多的环保产品较齐全的产业基地之一，高塍80年代中期树起“环保产业之乡”旗帜，已成为全国知名度最高、环保企业密集度最高、从业人员比例最高、环保产品（水处理设备）门类最齐全、环保市场（水处理设备）占有份额最大、环保产品（水处理设备）原材料和配件最完备的乡镇环保产业基地。（2）政府扶持优势：依据宜兴市政府十一五规划，政府淘汰落后产业，扶持优势产业。“十一五“期间宜兴市政府为了提高环保企业的竞争力，对环保业提出了新的发展规划：加快结构调整，进一步增强实力；加强技术创新，提高环保技术和产品水平；加大资金投入，增强环保产业发展后劲；适应市场需要，建立和完善服务体系；加强监督管理，规范环保产业市场。因此对于环保产业来说是利好。（3）市场需求快速增长机会：房地产智库www.fdc01.comPage6of77按照国务院《节能减排综合性工作方案》规定：“十一五”期间将按循环经济总量，淘汰落后产能，减少能源消耗和污染物的排放，实现单位GDP能耗降低20%，主要污染物总量减少10%的目标，并且要保障经济增长保持7.5%。国家环保总局科技司调研员姜宏透露，“十一五”时期，我国环保产业预计年均增长率15％左右，到“十一五”末，我国环保产业年产值将达到10000亿元，其中资源综合利用产值6600亿元，环保装备产值2200亿元，环境服务产值1000亿元。1.4.2宜兴（高塍）环保产业劣势和威胁（1）环保产业结构单一，以水处理为主现有的300多家环保企业中，大部分通过承接环保工程经营。而所承接环保工程基本上以水处理一种为主，水处理配件品种齐全，其它类别环保配件涉及比较少，有少量的垃圾焚烧之类的企业，但数量不多。（2）环保交易市场分散、粗放经营，市场经营形式落后，无法形成更大的集聚效应目前高塍的环保产品经营户分布的比较分散，还没有一个集中的环保交易市场。主要分布在沿街的商铺中。因此没有形成专门类别的市场，店面都是自建的农民房，形象差，呈零散分布状态。（3）现有企业规模偏小，缺乏技术创新，长远竞争力不足高塍现有的企业主要以通过承接环保工程方式经营，目前没有比较有影响力的设计院或大的科研机构。技术大部是通过一些工程人员设计图纸，然后再在市场上采购零配件进行组装完成，其技术人员流动性大，大部分企业的技术人员可随时“组装”，因此技术基本差别不大，差别主要在于所使用的环保配件产品，技术方面没有太多的创新，没有核心竞争力的技术。（4）市场份额正不断的受到侵蚀虽然宜兴仍是我国最大的环保产业基地，但宜兴的产销量占国内的总量锐减，由原来的1/2到现在的1/4。在全国市场比例在不断下降，也意味着全国各地环保产业的竞争力在不断增强。近年国外环保企业大规模进入中国市场，因此也在瓜分中国环保市场，对于高塍的环保企业来说更强的竞争对手进入中国的强手会更多，加入WTO五年后的中国环保市场也一样面临国际化的竞争。房地产智库www.fdc01.comPage7of77中国宜兴环保科技工业园成立时间早，但招商引资效果不佳，始终未能形成规模效应，反而高塍环保企业越来越集中，成为宜兴环保产业真正的“工业园”房地产智库www.fdc01.comPage8of77鹏鹞集团宜兴纯清水设备厂宜兴博大环保集团江苏江华集团房地产智库www.fdc01.comPage9of77二、项目总体定位及依据2.1本项目总体定位的基本内容和分析方法2.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析2.3项目各市场主体的需求分析2.4项目总体定位及功能分区组合2.5本项目产业定位及依据2.6本项目功能分区定位说明2.7市场辐射范围及预期交易额2.8社会效益和社会影响分析房地产智库www.fdc01.comPage10of772.1本项目总体定位的基本内容和分析方法2.1.1基本分析方法：三位一体可行性研究分析2.1.1.1具有市场可行性以环保产业研究为基础，对环保产业上下游各市场主体之间的市场关系进行梳理，结合宜兴（高塍）环保产业的供求现状和发展趋势，为本项目的产业定位、功能组合定位、商圈辐射范围定位、业态业种组合定位、商户资质定位、租售模式定位提供可行性依据。2.1.1.2具有财务可行性通过对项目各功能板块的可实现价值分析，进行项目静态投入产出分析，评价项目开发运营的财务可行性。2.1.1.3具有社会效益可行性从政府和区域经济发展的角度，在满足市场可行性和财务可行性评价的前提下，能有较好的社会效益，由此可获取更多的政府资源的支持。2.1.2总体定位的基本内容2.1.2.1项目产业定位2.1.2.2项目功能组合定位2.1.2.1商圈辐射范围定位2.1.2.1各功能板块定位：包括主力客户群定位、产品设计定位、赢利模式定位（租售模式及价格）等房地产智库www.fdc01.comPage11of772.2项目总体功能组合定位的基本依据：环保产业上下游各市场主体与本项目之间的组织关系分析“市场促进产业，产业带动经济，经济繁荣市场”。产业市场的完善将更好的为宜兴（高塍）整合环保产业上下游的产业资源，优化整个环保产业的产业结构，成为宜兴环保产业与国际环保产业有效对接的平台，促进宜兴环保产业的进一步发展；产业的发展将带动整个城市经济的发展，为城市提供更多的就业岗位，带动相关服务业的发展，贡献更多的财政收入，为提高人民生活质量起到推动作用；经济的发展将进一步促使市场朝繁荣的方向发展，从而形成良性循环。本项目各功能板块的设置，是基于满足环保产业上下游各市场主体进一步发展的需求。因此，分析各市场主体的有效需求和潜在需求，是本项目进行功能组合定位的基本依据。我们研究的市场主体包括：市场（经营户）；产业（环保技术类企业、环保配件及设备生产企业、环保工程企业、国际性环保企业）；政策（政府）。三者与本项目的关系如下图：市场（经营户）平台（本项目）政策产业（政（生产府）企业）房地产智库www.fdc01.comPage12of772.2项目各市场主体的需求分析2.2.1政府的需求分析表：需求主体需求特征现已满足部分未满足部分政府?通过市场的兴旺带来国内外大量的技术流、信息流、商品?带动了当地经济的发展，环保产业?产业加快升级，提升流和人才流，优化本地环保产业结构，促进环保产业的成为了当地的支柱产业。整体竞争力进一步发展；?为政府贡献了一定的税收。?更多的就业机会。?通过市场将分散的经营户集中，形成集约效应，降低供需双方交易成本、提升企业技术含量和促进设备更新?解决了当地一部分村民的就业问题。?贡献更多的财政收入。?进一步提高“环保之乡”的知名度，也便于镇区的未来?城镇建设规划。规划。?带动相关行业