万科·五龙山公园一期“龙山一号”别墅专项调查报告住宅事业部-市场策划部2011年8月房市金碟www.fdc01.com提纲一、本次专项调查背景说明二、万科TOP系产品解析三、五龙山项目首批组团“龙山一号”产品解析四、“龙山一号”一批次价格体系及营销简析五、“龙山一号”专项市调成果总结房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部第一部分本次专项调查背景说明房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部一、本次专项调查背景说明?调查时间：2011年8月01——8月17日?调查背景：万科在成都新都区开发其西南区的首个TOP系列产品?调查内容：主要针对此次五龙山项目推出的首批次房源“龙山一号”产品进行专项调查，并挖掘其价值及可参考点，同时为后续的跟进调查做好准备?工作部门：住宅事业部——市场策划部房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部第二部分万科TOP系产品解析房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部二、万科TOP系产品解析——TOP系产品房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部二、万科TOP系产品解析——三大产品系列简析最高端系列设计概念：自然人居主义选址地点：选择自然资源极佳的原生态地块TOP系产品特点：中高端的低密住宅形态产品设计概念：新城市主义选址特点：城市郊区或城乡结合部TOWN系产品产品特点：中低密度的大型住宅社区“三季花园”设计概念：成熟城市中心的住宅。选址特点：市区繁华地段产品特点：高密度中大型居住社区GOLDEN系产品“金色家园”设计概念：首次改善型需求住宅选址特点：城市中心外围住宅，是万科第一个产品系列产品特点：混合式的改善型居住型产品CITY系产品“城市花园”房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部第三部分五龙山项目首批组团“龙山1号”产品解析房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——周边资源简析翠微湖风景区泥巴沱风景区本案成都市银杏园成都市植物园800亩五龙山公园6000亩熊猫基地公园3000亩北湖公园2.86km2?五龙山项目距成都市区2环路约15公里路程；?右图中圈内为成都市重点规划的198绿地板块，198工程是在成都中心城区规划的198平方公里的城市景观带，作为城市绿肺的功能改变成都城市生态格局；?此区域内有众多知名开发企业的加盟：招商地产5000亩；保利地产6000亩；文旅集团1000亩……，均规划为中低密舒适型产品。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——总体规划规划总用地约6100亩绿化用地规划建筑用地市政道路3623亩2292亩185亩高层住宅用地中低密住宅用地商业及共建配套用地学校用地861亩1245亩47亩139亩高层住宅、商业、小高层、独栋、双拼、联排配套商业幼儿园+小学+中学叠拼（或多层洋房）九墅龙山一号约238亩约300亩房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——现阶段产品形态九墅龙山湖龙山一号由于此次万科五龙山项目地块较大，因此很多地块尚未确定具体规划形态，现阶段只能搜集到以上部分区域图，其中有高层组团“九墅”以及即将对外开放的首批别墅产品“龙山一号”。组团名占地容积率建筑密度绿化率总户数车位户数比龙山一号约300亩0.46约29.1%≥30%3461:2九墅约238亩不详不详不详不详不详房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——合作伙伴建筑设计园林景观设计建筑设计单位：BLA建筑事务所设计师：ToddBennitt代表作品：代表作品：重庆-龙湖蓝湖郡（建筑设计）美国弗罗里达迪士尼乐园世界最大迪士尼乐园北京-橘郡水印长滩（总体规划和建筑设计）其他作品：巴厘岛丽兹卡尔顿酒店?上海-佘山高尔夫国际俱乐部项目（总体规划和建筑设计）?同舟公寓（总体规划和建筑设计）房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——总图解析规划理念507518518523530小结：“龙山一号”组团充分利用了地块自身的高差（垂直高差近23米），以自然地貌为主，将产品规划为了典型的山地型别墅。但由于地势是由南向北降低（如箭头所示），因此整体别墅的主朝向为北向，紧邻地块的北侧水区叫“龙山湖”约90亩。也是地块周边唯一的水景。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——总图解析规划理念（沙盘取景）530523518507龙山湖小结：从沙盘上也可以明显看出龙山一号由南向北逐渐走低的山地别墅形态，但是由于高差并非很大，高处户型基本也不能看到北向的湖景。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——总图解析市政规划设施布置213146511车行出入口2化粪池3发电机房4物业管理用房5配电房6垃圾中转站小结：“龙山一号”组团将主要的设备用房设在小区入口的地下室部分，垃圾中转站亦设在入口处。但是该组团约300亩，比较大的社区范围，配电房是如何处理为集中设置的，尚未了解清楚。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——道路体系(仅有明亮部分地块有带标高道路图纸可供参考分析）小结：?区内道路均可互通。不设分区管理；?小区内无独立人行步道；?无专门访客车位；?较多断头路，端头设计为回车场并种植大型的乔木；?由于高差的关系，在区内亦形成了一些单边使用车道如图中红色线条所示。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——景观体系BCA小结：?区内主要景观由少量的集中绿化区（A、B、C的入口）、以及区内三条2纵1横的公共景观带构成。并利用一些空间设计了小品。临湖为少量别墅可以直接观湖的水景区域。区内没有单独设置娱乐及公共设施。?组团园林风格以现代法式园林为主，体现对称式园林、有仪式感，同时融入有欧式元素的铁艺廊架、藤蔓植物、小品、喷泉。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——景观体系项目内实际取景区内一些小绿地的处理龙山湖一角街面的绿化景观效果欧式风格，强调对称的建筑设计感区内挡土墙采用红砂石的效果区内法式的小品建筑街面的绿化景观效果房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——建筑立面项目内实际取景小结：?立面风格定位为经典法式风格；?整体呈对称造型，屋顶采用三坡顶，细节处理上运用了法式廊柱、雕花、线条；?建筑材料局部饰以特殊石材，主要为涂料，但质感较差，且经雨水冲刷后显得较为陈旧。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——地块剖面图解析问山问山530览山览山剖面线览山523览山518隐山507湖面小结：?在此剖面图中可以看到几类产品之间的高差关系，地块垂直高差大约23m；?主朝向为北向，较多的户型的私家花园都会缺少日照。这是该组团别墅产品的较大硬伤；?除大独栋“隐山”全部为下山户型外，览山和问山均有上山和下山户型；?高处的户型基本没有湖景，最后排的问山产品景观反而有较好的南向景观。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——产品分布藏山1A隐山系列（大独栋）：37套面积段为591-632㎡览山系列（中独栋）：92套面积段为462-485㎡问山系列（联排）：214套面积段为330-340㎡藏山系列（豪华独栋）：3套面积段为1000-1400㎡补充说明：藏山系列仅3套，且未对外销售，现“藏山1A”作为别墅产品的接待区精装展示。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——建筑用地及布局说明总图中部分截图说明龙山湖隐山系列览山系列前院进深约3.6m建筑侧间距普遍为5.6m建筑侧间距约为6m前院进深约5.9m，但部分有8-10m后院进深约8-10m后院进深约8-12m房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——建筑用地及布局说明建筑地块及建筑投影尺寸说明隐山（2A）览山(3D)问山(4A)约590㎡约500㎡约340㎡地块面积：20m×30m=600㎡地块面积：18m×28m=504㎡建筑投影面积：约200㎡建筑投影面积：约242㎡建筑投影面积：约160㎡预估后花园面积：约100㎡预估花园面积：约360-400㎡(未考虑侧院预估花园面积：约300㎡左右(未考虑侧院高差)高差)房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——建筑用地及布局说明隐山（2A）览山(3D)问山(4A)约590㎡约500㎡约340㎡小结：?据调查了解获悉，此次龙山1号的独栋别墅建筑在地块中的摆放均为传统的双侧院布局，没有采用零红线的概念，侧院主要用于放置设备，以及地下室采光挖槽处理；?除联排外，独栋均是采用较方正的建筑平面布局，再加上地块尺寸较大，使得前后花园进深较大。花园的基本面积都在300㎡以上（含前花园）；?独栋的间距主要控制在6m左右，部分位置会达到10m。大独栋间距略大于中独栋。房市金碟www.fdc01.com住宅事业部-市场策划部三、“龙山一号”产品解析——户型分析隐山（大独栋）2A户型（约590㎡）人行入口花园层（-1F）入户层（1F）主卧层（2F）区内道路户型点评：?亮点一：花园层的家庭厅为宽厅设计，开间近14m，面积近74㎡，观景度极佳；?亮点二：镂空的弧形楼