2011年住宅行业风险分析报告摘要一、住宅行业在国民经济中的地位从1998年到2010年的数据来看，住宅投资额逐年保持了一个较为稳定的增长幅度，1998年住宅投资额为2081.56亿元，到2010年住宅投资额已经达到34038亿元，住宅投资增长速度也一直维持一个比较的水平，到了2010年住宅投资增长率已经达到32.86%。由此可以看出住宅产业在国民经济中的巨大作用。随着我国经济平稳的发展，“十二规划”的顺利实施，伴随着城市化水平的推进，我国住宅产业也将获得平稳的发展。其在国民经济中的支柱作用将会不断维持并且有可能得到加强。1998-2010年住宅开发投资额占固定资产投资、GDP的比重单位：亿元，%年份住宅投资固定资产投资额GDP住宅投资增长率固定资产投资GDP增长率额增长率19982081.5622491.3484402.28--19992638.4823731.9989677.0526.75%5.52%6.25%20003311.9826221.8599214.5525.53%10.49%10.64%20014216.6830001.21109655.1727.32%14.41%10.52%20025227.7635488.77120332.6923.98%18.29%9.74%20036776.6945811.7135822.7629.63%29.09%12.87%20048836.9559028.19159878.3430.40%28.85%17.71%200510860.9375095.1183217.522.90%27.22%14.60%200613638.4193368.68211923.525.57%24.33%15.67%200718005.42117464.47257305.632.02%25.81%21.41%200822081.26148167.2530067022.64%26.14%16.85%20092561919413933535316.02%31.03%11.54%20103403827814039798332.86%43.27%18.68%数据来源：国家统计局二、2010年行业发展环境分析（一）宏观环境分析2010年，尽管国际上许多经济体经济复苏比较缓慢，欧洲的债务危机仍在蔓延，并且国内也面临着自然灾害多发的重大挑战，但是中国经济总体上还是保持了高增长的一个良好态势。呈现出增长速度较快、结构逐步优化、物价水平基本稳定的良好态势，经济运行朝着宏观调控预期的方向发展，我国经济增长已经基本恢复到了金融危机爆发以前的水平。2010年全年国内生产总值397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。此外投资保持了比较可观的增长速度增长，人民收入水平也得到了一定幅度的增长，但是2010年CPI的提高和人民币的升值也给我国经济带来了一定的影响。整体来说2010年整个宏观经济形势对住宅行业的发展是有利的。十年真诚专注创赢1房地产智库www.fdc01.com2011年住宅行业风险分析报告（二）行业宏观政策分析2010年住宅产业宏观经济政策出现了重大的转折。2008年以及2009年上半年，国务院相继发不了降低购房信贷优惠利率、放宽一套房认定标准的政策，地方政府也不遗余力的推行推动住宅行业发展的优惠政策。直接受2009年住宅产业宏观调控政策的影响，2009年住宅产业出现了急速反弹，直接导致地王屡次出现，房价高涨，房地产泡沫日益膨胀。基于这样这样背景，2009年年末以及2010年，国家开始开始从土地、销售、购房信贷、开发贷、投资型需求方面出台了一系列的政策措施。2010年全年住宅行业的宏观调控政策趋向保守，重点关注住宅产业泡沫的产生，抑制投资型和投机性需求。2011年，基于国内宏观形势和房地产市场的发展状况，我们认为2011年的房市调控政策依然会趋向收缩，但也不排除在经济形势受到外来冲击恶化而放松房市的调控政策的可能。三、2010年住宅行业发展情况分析（一）住宅市场供给状况分析1、商品住宅开发规模增加2010年，商品房屋施工面积、新开工面积增幅均比去年增加。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40.55亿平方米，比上年增长26.6%，增幅增加13.8个百分点；房屋新开工面积16.38亿平方米，增长40.7%，增幅增加28.2个百分点；房屋竣工面积7.60亿平方米，增长4.5%，增幅减少1个百分点。2010年商品住宅开发规模在严厉的住宅调控政策背景依然维持了一个较大的增长幅度，这主要是由于2009年住宅市场经历了一个旺销的局面，2010年各开发企业为了弥补库存纷纷增加了住宅开发投资，由于住宅建设需要1到2年的建设周期，所以2010年商品住宅规模依然维持了一个稳定的增长规模。2、保障性住房供给规模增加2010年住房用地供应计划显示，从廉租房和经济适用房用地计划来看，其供地量在住房总体供地中所占比例为13.24%，在三类住房用地（保障房、棚户改造、中小套型商品房）总量中的比例也仅有17%。2010年经济适用房投资依然维持了一个较高的水平。2011年保障性安居工程建设的计划是1000万套，较之2010年建设规模又增加420万套，新增投资超过6000亿元。1998-2010年住宅建设情况年份当年累计（万平方米）同比增长（%）施工面积新开工面积竣工面积施工面积新开工面积竣工面积199834291.8915314.512480.1619.851.314.6199941028.3918049.3616194.5819.617.929.8200048304.9323335.3318948.4517.729.819.5200159766.1429293.3122544.2423.725.519.0200272077.234224.126612.7820.616.818.0200391018.0943676.4432200.4726.327.621.02004108196.547949.0134677.1818.99.87.72005127747.754033.9740004.4918.112.715.42006151498.763567.543247.4618.617.68.1200718645578135.9847767.2523.122.910.5十年真诚专注创赢2房地产智库www.fdc01.com2011年住宅行业风险分析报告2008216671.479889.1047749.7316.22.20.02009250804.2592463.4757694.4312.510.56.22010314943.00129467.9361216.0025.5402.7数据来源：国家统计局棚改房用地中小套型商品房用地大中高档房用地经济适用房廉租房大中高档房用地,23%廉租房,4%中小套型商品房用地,44%保障性住房用地,13%经济适用房,9%棚改房用地,20%数据来源：国家统计局2010年住房建设用地计划中不同类型用地供应比例（二）住宅市场需求状况分析2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%2010年12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。2010年，房地产市场的调控政策是此起彼伏，但是全年的住宅销售面积依然维持了一个较高的水平。总的来说，2010年在严厉的房地产调控政策下，住宅需求依然保持了一个较大的增长。首先，近几年我国城市化水平继续提高，城镇新增人口不断增加，而且居民收入水平也不断提高；其次，投资、投机需求也在不断增加。2010年CPI从年初的1.5%上升到超过12月的4.6%，通胀不断加剧使得投资者把购入房产作为避免财富贬值的重要渠道。从国际环境来看，美国、日本等发达国家还在推行新的经济刺激政策，造成全球流动性过剩问题更加突出。1998-2010年住宅销售面积、销售额情况单位：万平方米，亿元，%年份销售面积同比增长销售额同比增长19989510.9438.11718.2541.2199911878.9324.92188.7424.3200015136.8927.42954.1235200118498.7922.23825.3129.4200222117.1819.64709.9623.1200328502.4728.96303.8533.8200433819.8918.78619.3731.3200549794.5247.214986.0573.9十年真诚专注创赢3房地产智库www.fdc01.com2011年住宅行业风险分析报告200654392.139.217038.0120.2200769103.7927.025323.4846.5200855886.47-20.320424.06-20.1200985294.4243.938157.2180201092117.978.043651.8514.4数据来源：国家统计局（三）土地供求情况分析1、土地购置面积呈现上升趋势2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长28.4%，土地购置费9992亿元，增长65.9%。其原因一方面是由于2010年居住用地供应放量，2010年土地供应计划规定商品住宅的土地供应面积要占整体住房供应面积的67%；另外一方面