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世联全国产品速递:第4季
世联全国产品速递:第4季
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全国产品速递:第4季版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。www.fdc01.com房地产智库目录1.上海龙湖好望山X叠墅——大款小户,刚需圣品2.惠州光耀城市山谷——麻雀虽小,挣钱不少3.重庆复地山与城——“复”式创新,前无古人4.无锡阳春巷——最炫民国风,文化新地标www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库上海龙湖好望山X叠墅?大款小户,刚需圣品www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库上海龙湖好望山位于松江新城板块,总建面14.8万方,被誉为龙湖低密度产品的全新升级案名龙湖好望山开发商上海龙湖置业发展有限公司板块松江新城板块楼盘位置人民北路2908弄(靠近梅家浜路)占地面积92734㎡总建面148374㎡产户数别墅241户,大平层170套品容积率1.6规划产品类型普通住宅;别墅绿化率35%车位比1:116合院别墅33000(毛坯)大平层(佘山公馆)24000-目前报价27000(装修)建筑风格西班牙+新式里弄风格(元/㎡)价公寓(X叠墅)16000(装修)格别墅750-850万主力总价合院别墅,双首层、全明地下室、X复式、大平层350-550万产品特色、卖点(万元)错复式公寓110-200万www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库项目周边生活配套极不成熟,居民出入严重依赖地铁9号线?龙湖好望山位于松江新城板块,距离佘山风景区8公里,临人民北路和广富林路,车行交通较为便捷松江大学城?项目周边目前没有公交站点距九号线松江大学城站0.6公里,但距离地铁9号线松江大学城站只有600米左右,出行严重依赖依托轨道交通距第一人民医院2公里?项目周边配套不齐,距离项目最近的商业设施开元地中海距商业中心开元地中海3公里在3公里左右,医疗教育配套包括上海第一人民医院、茸北中心幼儿园和西郊外国语学校www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库龙湖好望山整体规划186套合院别墅、5栋大平层公寓以及3栋精装小高层公寓,其中小高层公寓就是龙湖独创的新型复式“X叠墅”3幢17层青年公寓,约18户一层,C户块型为82㎡、90㎡、119㎡loft与69㎡平层16合院别墅X叠墅为龙湖独创的2T18户公寓类产品,由13套82㎡、90㎡、119㎡loft与㎡5套69㎡平层公寓拼5幢大平层公寓,户型为149㎡和195㎡两种,一梯一户,精装,装修标准8000元/接组成www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库“X叠墅”标准层为2T18户布局,囊括了从平层到复式共5种户型,其复式产品在不做大赠送的前提下,实现了南北通透和双朝向,并有效地节省了公摊,因此受到广大刚需客户的欢迎标准层下层标准层户型分布:面积套数119㎡90㎡(㎡loft一loft一)层层822891复82㎡89㎡式90569㎡平层loft一两房loft一1195层层平695典型的X跃式布局,层在无法实现整层南北上下层非对称式布局墙体结构上下对应,形成三通透的情况下争取了,有效利用走廊上方开间布局,使loft相邻户两个户型朝向空间,减少公摊型在二层面宽上存在差异标准层上层?采用创新的loft形式,在不做大赠送的情况下克服了82㎡90㎡一般loft产品南北loft二层loft二不通透和户型朝向层单一的弊端?在满足loft创新119㎡89㎡X跃式布局带来loft二loft二设计的同时也牺牲的另外一个后遗层层了平层产品的舒适症是组织上下水www.fdc01.com性房地产智库管线难度增大X4户型82平米一房解析楼梯下方空间设置小型卫生间,有新意?主卧套间面积约21平米,主卧开间约大面宽横厅设计开3m,独立更衣间4.2m,但阳台室、分离式卫宽度只有1.8m,浴一应俱全外墙进深1.9m,造成室内光线不足利用过道设置收纳空间,但同样存在空间利用率不足的问题www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库X2户型90平米两房解析?二层的客卫正对楼梯口,北面连接工作阳台。由于卫生间和工作阳台、工作阳台和次卧之间的墙体都为结构墙,所以室内空间的改造余地较大?南向主卧套房进深较大,居住舒适度不高。此外,主卧内的卫生间虽然采用了干湿分离的设计,但是由于是暗间,所以采光通风效果较差?客厅朝北,采光上会逊色于朝南的户型,而且在冬天,朝北的户型会更加阴冷www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库X5户型89平米两房解析?独立衣帽间过于奢侈,但此部分空间不采光,难以有效利用?主卧内的卫生间虽然采用了干湿分离的设计,但是由于是暗间,所以采光通风效果较差??同样是4.2m横厅布南向主卧开间4.2m,局,阳台开间略多于同时带凸窗和阳台,采光X4户型效果明显优于其它户型www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库X1户型69平米两房解析?次卧虽为南向带有采光窗,但是由于南面大进深工作阳台的遮挡,所以次卧采光效果较差?卫生间内部空间可以满足卫浴基本三件套的摆放,但该卫生间的为暗间,通风采光差?整体来看69平米两房户型争取到了三开间朝南,由于引入燃气,厨房和生活阳台占据了宝贵的南向面宽,使得室内空间舒适性下降www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库尽管X叠墅在居住舒适性上并不出彩,但由于产品主抓刚需客户敏感点,所以取得了较好的销售成绩?2011年11月22日龙湖好望山X叠墅一期开盘推出144套,当天售罄?2012年3月7日龙湖好望山X叠墅二期推出287套,开盘当日成交192套,去化率66.8%?2012年1-8月,X叠墅累计去化约270套,基本售罄?X叠墅成交客户超过9成为自住需求,以刚需白领阶层为主,低总价(110万起,成交均价14800)、精装修、地铁以及龙湖品牌是客户考虑的主要因素www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库惠州光耀城市山谷?麻雀虽小,挣钱不少www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库光耀城市山谷位于惠州市仲恺高新区惠环街道办后,毗邻仲恺大道,紧邻莞惠轻轨出口,拥有较好的山景资源,但周边为工业园区,环境嘈杂,配套尚不成熟仲恺区惠环街道办后(莞惠轻轨惠环站位置旁)一、二期占地8万平方米,建面约12万规模平方米;一期占面56748平米;建面99894平米容积率1.76?一期别墅、多层复式、高层洋房,总980户。联排别墅155平米左右4房至195平米左右6房,洋房60平米1房,产品80-90平米2房,110平米3房不等。一、二组团基本售罄,在售第三组团“光耀派”户型面积60-110平米N+1户型。风格洋房现代简约,别墅简欧风格车位1050定位语城市里半山上轻轨畔的洋房区域特征:轨道物业、非强势山景资源、配套缺私家半山会所、豪华半山泳池、泰式皇内部配套家园林、北师大幼儿园等。乏、短时期内不适宜自住项目50%深圳联动客户,30%仲恺客户客户、20%惠城客户一期复式及别墅已售罄;在售三组团于销售2011.10月开盘,2+1房售罄,销售率状况70%,均价5300-5800元/平米。开发商光耀集团有限公司物业管理第一太平洋戴维斯景观设计广州市华誉景观工程设计有限公司www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库光耀城市山谷一期建面约10万方,遵循控面积控总价的原则,以“小别墅”概念撬动市场,150㎡小联排、125㎡T2复式和全“N+1”高层在惠州市场极具竞争力33?光耀城市山谷一期物业类型多22FF高高层层元,且充分利用山景景观面组F织规划布局88F--纯纯1188?复高高启动期为了克服区域抗性,强复44FF式22化了控面积控总价的原则,以式层层墅墅“小别墅”概念撬动市场,主推FF别别88排排150平米小联排和125平米T2纯纯联联复式复复式式?主力产品线在物业形态和拓展空间上做足文章,高层产品在类型户型(房)面积(平米)套数(套)套数比(%)相对低容积率下实现“全联排别墅(含地下室4N+1”设计,赋予客户极大的附4-6房150-190平米606层)加值感知复式(8层)——80-120平米11211.5高层洋房(5栋18-321-3房55-110平米84482.5层)合计1016100www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库150㎡联排产品解析——负一层?负一层总面积75㎡,为全赠送,并带有16.8㎡下沉式庭院?整个地下室仅有南向一个采光面,进深达到15.7m,整体通风采光效果不佳www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库150㎡联排产品解析——首层?虽然户型开间较小(仅为4.8m),但由于主入口在北面,南面宽全部分配在客厅,并且与赠送的露台打通,总面积约40㎡,提升了舒适性?室内结构墙体通过二次改造可分离出独立门厅和玄关,保正了居住私密性?户型整体进深达到15m,造成中部餐厅为二次采光,效果较差?全地上停车,单车位设计,较为局促www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库150㎡联排产品解析——二层?客厅挑空,赠送面积27㎡,可改造为主卧套房,但开间仅为2.9m,舒适性一般?走道长度5.3m,总面积约6㎡,形状狭长无法采光,造成空间浪费?赠送露台可改造为次卫,原卫生间改造为衣帽间,合
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龙湖好望山整体规划186套合院别墅、5栋大平层公寓以及3栋精装小高层公寓,其中小高层公寓就是龙湖独创的新型复式“X叠墅”。
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