市场法比较法计算比准价格比较因素科苑大酒店丽苑大酒店楼面熟地价待估7489.00交易情况100100.00估价时点10098.00基础设施情况100105.00地理位置100102.00区位状况因素距市中心距离100102.00交通设施状况100105.00商业繁华程度100100.00土地用途10099.00土地级别100101.00权益状况因素土地使用年限100100.00城市规划限制条件（容积率）100101.00面积大小100100.00实物状况因素基础设施完备程度100102.00地质条件100103.006279.19价格权重比率0.25比准楼面建筑面积价（元/m2）7179.694291569.8018,645,666.0718,385,752.967079.612229495618,466,829.187110.8314116288市场法比较法计算比准价格重庆大酒店重百大酒店6991.007679.00100.00100.0099.00100.00102.00103.00104.00105.00104.00105.00103.00103.00100.00100.0099.0099.00101.00100.00100.00100.00101.00100.00100.00100.00101.00101.0097.0098.007491.167457.260.500.253745.581864.32成本法比准价格比较因素估价对象1建筑物重新直接费（元/m2）待估购建价格（选1.1.1.1交易情况100用分部分项法1.1.1.2估价时点100）1.1.1.3基础工程1001.1.1.4墙体工程1001.1.1.5楼地面工程1001.1.1.6屋面工程1001.1.1.7给排水工程1001.1.1.8供暖工程1001.1.1.9电器工程1001.1.1比准直接费1419.4989021781.1.2承包商间接费、利润和税金113.559912178%1.1工程承包价格1533.0588143521.2开发商管理费、利息和税费重新购建价格306.6117628720%建筑物重新购建价格（元/m2）1839.670577222楼面熟地价（元/m2）待估2.1交易情况1002土地重2.2估价时点100新购建价格（选用市场比较2.3基础设施情况100法）2.4地理位置1002.5距市中心距离1002.6交通设施状况1002.7商业繁华程度1002.8土地用途1002.9土地级别1002.10土地地质状况100土地重新购建价格（元/m2）613.83375829建筑物重新构建价格有效经过使建筑物残值率折旧价格（采用直用年数线折旧法）51804.74641870665%房地产价格=重新购建价格-折旧（万元）45080.63成本法比准价格实例1实例2实例31405.61421.2140010010010099991009696961001001001001001001001001021001011001001001001001001001478.9562289561407.1287128711372.4118118.3164983165112.5702970297109.792941597.2727272731519.6990099011482.2047319.4545454545303.9398019802296.440941916.7272727271823.6388118811778.6456625.8598.6610.51001001009999100999999100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100100638.5062748699598.6604.395年折旧额总折旧额经济寿命建筑面积（m2)(元）（万元）3067838747.9119.37395收益法比准价格模型房地产的收第N年的公式益期限N净收益An年限有限A/Y*[1-1/(1+Y)n]206000报酬资净收益每年本化法不变无限年A/Y5000毛租金乘数毛租金毛租金乘数房地产价值法3000515000潜在毛收入潜在毛收入潜在毛收入乘数房地产价值直接资乘数法4567836536本化法有效毛收入有效毛收入有效毛收入乘数房地产价值乘数法56004.525200净收益乘数净收益净收益乘数房地产价值法5600739200收益法比准价格模型第N期的房地产估价报酬率时点收益价Yn格V10%51081.38238.00%62500