光明城市一期目标成本南京万科成本管理部2004.11.23光明城市规划指标（报批方案）总占地面积29210m2建筑用地面积29,210.0m2总建筑面积72,320m2建筑密建筑物占地面积5308.14m20.182绿地率42.20%容度积计容积率面积57,320m21.962区内车行道面积m2率产品构成占地面积容积率建筑面积可售面积产品比例平均每户面积户数1联排别墅2高层52,73052,660100%130405小计52,73052,660100%130.02405商业50004,3804,380需分摊所有八大类费用公共会所0成本全部摊入可售部分，不单独保留成本配市政公用210成本全部摊入可售部分，不单独保留成本套行政管理及社0成本全部摊入可售部分，不单独保留成本建区服务筑主楼外6级人成11,591只预留7万元/个车位成本防地下车库本主楼内6级人核3,409成本全部摊入可售部分，不单独保留成本防地下车库算说车位数建筑面积可售车位明人防地下车位268268只分摊主体建安成本及大市政配套费停车架空层根据是否可售及收入配比原则自行确定地面车库根据是否可售及收入配比原则自行确定地面露天60不单独留成本小计328合计72,32057,040光明城市项目分产品类型成本汇总表序成本项目号高层商业地下车库高层商业地下车库合计建筑面积*可售车位52730.004380.0057110.00可售面积*268.0052660.004380.0057040.00一土地获得价款2370.554272.5512483.321871.380.0014354.701政府地价及相关费用2097.963999.9611047.841751.9812799.822合作款项0.000.000.000.000.003红线外市政设施272.59272.591435.48119.401554.884拆迁补偿费0.000.000.000.000.00二开发前期准备费166.74166.74878.0673.030.00951.101勘察设计费91.2391.23480.4239.96520.382报批报建增容费58.0858.08305.8425.44331.283三通一平费8.938.9347.033.9150.944临时设施费8.508.5044.773.7248.49三主体建筑工程费1464.522383.6970000.007712.191044.061876.0010632.251基础工程260.93439.971374.05192.710.001566.762结构及粗装修823.171044.9070000.004334.83457.671876.006668.493门窗工程127.61156.81672.0168.680.00740.694公共部位装修250.14636.291317.23278.690.001595.935室内装修2.67105.7314.0746.310.0060.38四主体安装工程费286.30143.841507.6863.000.001570.681室内水暖气电131.0382.19690.0036.000.00726.002设备及安装费122.2961.64644.0027.000.00671.003弱电系统32.980.00173.680.00173.68五社区管网工程费140.00140.00737.2461.32798.561室外给排水系统35.6835.68187.8715.63203.502室外采暖系统0.000.000.000.000.003室外燃气系统3.583.5818.831.5720.404室外高低压线路86.4586.45455.2337.86493.095室外智能化系统14.3014.3075.316.2681.576其他0.000.000.000.000.00六园林环境费188.57188.57992.9982.591075.581环境设计费0.000.000.000.000.002绿化建设费188.57188.57992.9982.591075.583建筑小品0.000.000.000.000.004道路广场建造费0.000.000.000.000.005围墙建造费0.000.000.000.000.006室外照明0.000.000.000.000.007室外零星工程0.000.000.000.000.008其他0.000.000.000.000.00七配套设施费259.51259.511366.58113.671480.251游泳池11.4011.4060.054.9965.042会所43.1043.10226.9718.88245.853幼儿园0.000.000.000.000.004学校0.000.000.000.000.005地下室198.53198.531045.4586.951132.406行政管理及社区服务6.486.4834.122.8436.967车站建造费0.000.000.000.000.008市政用房0.000.000.000.000.00八开发间接费362.71362.711910.01158.862068.871工程管理费115.53115.53608.3850.60658.992资本化利息180.53180.53950.6679.071029.733营销设施建造费28.8028.80151.6712.61164.284物业完善费15.0615.0679.286.5985.885不可预见费22.7922.79120.029.98130.00开发成本5238.907917.617000027588.13467.91876.032931.98九期间费用254.20254.201338.60111.341449.941管理费用65.2965.29343.8228.60372.422销售费用188.91188.91994.7882.741077.523财务费用0.000.000.000.00项目总投资5493.108171.8028926.673579.251876.0034381.92地价及前期费用金额单位：万元可售面积序号成本项目原始指标系数工作量单价(元)合价(万元)工程量及单价说明单方造价一土地成本14,354.702,516.601政府地价及相关费用12,799.822,244.01一期商业占地按5000M2，计5000/133563*45000=1684.6万元，住宅为◆土地出让金12,307.522,157.70（45000-13000/133563*45000）*52660/201362=10622.92万◆土地使用费0.00元◆大市政配套费0.00◆政府收益金0.00◆应交契税492.3086.31地价的4%◆其他0.002合作款项0.003红线外市政设施费1,554.88272.59该费用已调整为105元/M2，不能确定人防新规定大市政配套费建筑面积72320105759.36133.13规费减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认单价为政府收费标准，不能确定人防新规定规费河西市政配套设施增加费建筑面积72320110795.52139.47减免是否能实行，人防部分费用本次未调减，需设计部进一步确认4拆迁补偿费0.00二开发前期准备费951.10166.741勘察设计费520.3891.23◆勘察丈量费85.9215.06商品房测绘费可售面积1723201.6011.572.03单价为政府收费标准文物古迹勘探占地面积0.00初勘可售面积2.410.42已发生8.9万元，一期占57040/210646.2=27.1%。详勘建筑面积1723202.6218.973.33暂估70万元，一期27.1%。单价暂估30万元，已发生15.84万元（其中：地形施工验线8.131.43图费13.13万元，测坐标及放线费2.71万元，），一期27.1%。竣工测量费8.001.40暂估日照分析栋1573200.704.000.70已发生试桩费8.641.51结算价为31.88万元，一期分摊27.1%试桩试验费6.301.10结算价为23.23万元，一期分摊27.1%城市规划测量费17.903.14已发生17.9万元◆规划设计费426.4774.77交通分析费5732015.731.00已发生（1元/M2）光明城市概念设计平涛为10万元，兴业为15万港概念设计建筑面积8.131.43币（折合人民币16万元），其他暂估4万元，一期27.1%规划设计费合同价425万港币，折合人民币454.75规划设计建筑面积17232017.8129.0622.63万元；已发生规划设计补偿费21.5万元，合计476.25万元，一期27.1%住宅等设计费22.8元/M2，6级人防增加12.2施工图设计建筑面积17232024.91180.1831.59元/M2，7.25*22.8+12.2*1.5=183.6万元。施工图设计奖金5.420.95共20万元，一期分摊27.1%市政接口至水池的室外自0.350.06已发生，一期分摊27.1%来水管道设计费小区配电工程正式用电方16.262.85合同价，一期分摊27.1%案设计费晒图增加费、电梯厅、电梯大堂、架空层等装修其它（立面设计等）30.005.26设计费暂估30万元（整个项目已发生电梯大堂等装修设计费30万元）合同价为160万港币，折合人民币171.2万元，一贝尔高林环境设计46.408.13期分摊27.1%人工湖初步设计咨询费0.870.15已发生3.2万元