www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库中海宏洋合约管理制度解读中海宏洋发展管理部2012年01月www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库中海宏洋合约管理制度共分5个部分一、成本管理制度二、招标管理制度三、合约管理制度四、物资采购管理制度五、承建商/供应商管理制度六、统一合约模式七、工程合同议标、定标规则第2页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库编制依据1、《合约成本管理执行法则十四条》2、《地区公司工程合约管理制度》（2008年5月）3、《中海地产物资采购管理制度》（第二版，2009年4月）4、《中海地产集团有限公司招标管理办法（试行）》5、中海地产集团后续颁发的管理细则、通知、规定等第3页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库成本管理的思路：全过程管理?688：三级管控，集团管“一头一尾”，区域管“一头一尾＋中间”?81：两级管控，强调“主动控制、过程控制”第4页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、成本管理制度1、管理职责：?在总部成立全过程成本管理小组，负责统领中海宏洋各项目的成本管理工作。财务资金部是全过程成本管理小组的日常办事机构。?总部发展管理部负责建安成本（含保障房）、土地合同中未含的大配套成本、勘探测绘费、环境评估费、报建费用、工程管理费以及经济技术指标的管理，进行目标控制值的审核和过程监控。?地区公司财务资金部负责牵头本公司的成本管理工作。第5页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、成本管理制度2、成本科目：?在建安费用中增加二级成本科目“卖场”，售楼处/样板房的实体建设费和装修费不再列在营销费中，改由合约部监控。?保障房和市政大配套成本列在建安费中进行测算，但科目归口为地价中的基础设施配套费。说明：“户内装饰”的内容为批量户内精装修，不同物业类型再从科目下进行划分，不得将户内装饰拆分到各物业类型中。物业管理用房的装修列入其所在的物业类型中。第6页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、成本管理制度3、目标成本：三个阶段?定位阶段（V2.1版）：与《项目发展纲要》同时上报；?方案阶段（V3.1版）：方案定稿后15个工作日内上报；?施工阶段（V4.1版）：第一个总包定标后15个工作日内上报；说明：a.每个阶段都需要上报建安成本预测明细表及盈利预测表；b.原则上，下一版的成本目标应低于上一版的；c.如增加批量精装修等原因需要追加目标成本，需重新进行项目盈利预测。第7页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库一、成本管理制度4、过程监控和预警：?每月编制合约成本月报，对项目成本进行动态监控；?三级预警：橙色、红色、黑色。第8页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、招标管理制度1、招标文件评审：分判合同金额预计超过100万元的，必须评审。2、投标单位：招标金额投标单位数量预计≥100万≥4家总包工程建筑面积≥5万m2≥6家或招标金额预计≥1,000万总包工程建筑面积≥10万m2，≥8家或招标金额预计≥3,000万第9页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、招标管理制度3、开标：?开标人员：合约主管领导、合约部经理和经办人、财务部负责人。?带样板投标：先确定样板，直至所有投标样板均满足要求后，再开经济标。?带设计方案投标：先确定设计方案，直至所有设计方案均满足要求后，再开经济标。4、议标：大额分判工程的议标，建议合约主管领导应参加。第10页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、招标管理制度5、定标：?定标记录应在定标会上当场手工填制并签字。?合同金额≥100万元的暂定总价合同，定标后应上报总部发展管理部核定暂定总价后，才能签发中标通知书。?中标通知书由总经理签发。6、扩标：扩标金额原则上不得超过原合同金额，且累计不得超过100万元。第11页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、招标管理制度7、小额工程及物资采购招标?合同金额预计＜20万元的工程及物资采购招标，无须上定标会，由合约主管领导确定中标单位并签发中标通知书。8、零星采购招标?工程急需使用，且金额预计＜5万元物资采购，可直接议标；?金额≥1万元的，应签订书面合同。第12页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、招标管理制度9、需总部参与审批的事项：1）大额合同招标采购包括：总包工程招标、预计合同金额≥500万的工程招标、预计合同金额≥200万元的物资采购。?投标单位审批；?每一轮回标后，将《开标书》、相应的评标分析以及拟定的议标单位名单报总部发展管理部备案；?最终的评标报告经总部发展管理部审核后，由集团总裁召集定标会议；?《大额合同中标单位审批表》应不迟于定标会后第二天交总部发展管理部、副总裁、总裁审批。第13页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、招标管理制度2）招标金额预计≥100万元时，新引进的投标单位在第一次参加投标时，应报总部发展管理部审批。3）金额≥200万的合同，总部参与合同评审。4）任何招标采购的中标价超过所对应的成本控制限额的，地区公司应将定标结果报总部发展管理部备案，并附原因说明及后续应对措施。第14页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、合约管理制度1、工程款支付：?根据工程形象进度计算当月累计进度款，当月工程款＝当月累计工程款－上月累计工程款?单笔金额≥100万元的工程或物资款支付，报总部发展部审批。第15页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、合约管理制度2、工程变更管理1）工程管理指令：?设计变更指令发给项目部，以工程管理指令的形式发给承建商；?不要一份工程管理指令同时致多家承建商；?项目部签发的工程管理指令或其它正式函件的内容不应涉及：价款确认、合同解释、承建商违约行为判定等越权内容。对于涉及双方合同责任界定、索赔与反索赔、承建商之间相互索赔的正式函件，可能引起加重或减轻承建商责任等事项的，应事先征询合约部意见；?工程管理指令应按月统计，按合同分类。第16页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、合约管理制度2）工程管理指令的评审?设计变更评审：详见规划设计部的相关制度文件?项目部发出的工程管理指令评审单一指令审批权限预估金额＜2万元项目经理签发2万元≤预估金额＜5万元合约主管领导审批5万元≤预估金额＜20万元总经理审批20万元≤预估金额＜50万元合约分判评审小组审批预估金额≥50万元报总部发展管理部审批?新增项目价款预计超过20万元、且与原分判工程无必然联系、在施工工序上无依附关系的，应优先考虑通过招标程序来决定价格和承建商。第17页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、合约管理制度3）指令完成确认?一份工程管理指令对应一份指令完成确认单；?如果根据指令及所附图纸可以计算出变更的工程量及变更费用的，则《指令完成确认单》可无需注明工程量；?如果根据工程变更指令不能计算出变更的工程量和变更费用，则应及时到现场核实工程量，承建商应将核实的工程量填写在《指令完成确认单》中，必要时用图示、照片的形式加以说明。?任何变更确认均应避免以点工或台班计算。第18页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、合约管理制度?对于因任何原因而返工的项目，必须详细说明返工程度及材料损耗数量，注明返工原因，对于承建商提出的材料“全部损耗”必须特殊说明(如损耗的材料是否可以在今后重复使用等)。对于可继续利用或可变卖的材料，签证意见需要说明具体的处理方式。?《指令完成确认单》的签署仅代表对指令完成情况的事实确认，并不表明由该指令造成的费用增加全部属于业主的责任。如果根据合同或现场有证据表明，承建商对该指令造成的费用增加负有全部或部分责任，则业主有权不支付或部分支付该费用。?《指令完成确认单》中的数量均不代表是业主确认的最终数量。在工程变更价款审批时，只要有真实可靠的证据、或经计算可以得出新的数量，则承建商须无条件地承认新的数量。第19页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、合约管理制度4）工程变更价款的审核?审批权限单一指令审批权限变更价款＜2万元合约部经理审批2万元≤变更价款＜5万元合约主管领导审批5万元≤变更价款＜20万元总经理审批变更价款≥20万元合约分判评审小组审批?每一份《工程变更价款审批表》对应一份工程变更指令和变更指令完成确认单。?合约部在进行工程变更价款审核时，应先根据合同判断是否属于承建商的责任，并对工程量及单价的合理性做出审核。?涉及减少合同工作和合同责任的工程管理指令，合约部应及时完成变更价款审核，并在当期工程进度款中扣除。第20页www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、合约管理制度5）大额增补：?固定总价的工程合同，其增补的变更价款累计超过100万元，如果需要中期付款，应报总部发展管理部审批，经审批后的变更价款才能办理款项支付。就单个合同而言，每个合同的大额增补原则上只能审批一次。?暂定总价的工程合同，在转为固定