www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库土地增土地增值税清值税清算算与与房地产企业税收辅导房地产企业税收辅导www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库《关于土地增值税清算政策的回顾》?1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）；?2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）；?3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发[2007]132号）；?4、2009年5月20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）；?5、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号）；?6、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库房地产开发企业土地增值税清算实务讲解?第一部分土地增值税的清算概要?第二部分　土地增值税清算程序?第三部分转让收入的确认?第四部分扣除项目金额的确定www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库第一部分清算概要?一、土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为((国税发【国税发【20092009】】9191号文件第号文件第33条）条）。?www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库?《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、土地增值税的清算条件之一必须清算?符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算((国税发〔国税发〔20062006〕〕187187号号))：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、土地增值税的清算条件之二要求清算?符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算((国税发〔国税发〔20062006〕〕187187号号))：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库二、土地增值税的清算条件之三注销清算?对纳税人申请注销税务登记进行土地增值税清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地增值税清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发〔（国税发〔20092009〕〕9191号）。号）。www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库三、清算的时间要求-必须清算?符合必须清算条件规定的纳税人，纳税人须在符合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续。（91号文件第11条第一款）www.fdc01.comwww.fdc01.com房地产智库房地产智库流程：?准备清算申请及税务机关要求提供的相关资料→主管税务机关受理→杏花岭区地税局土地增值税清算小组调查核实并提出清算审核意见→局务会审定并作出清算结论→清算结果书面通知纳税人执行www.fdc01.com房地产智库三、清算的时间要求-要求清算?符合要求清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。（91号文件第11条第一款）?www.fdc01.com房地产智库要求清算流程：?清算通知书→纳税人自行进行清算，并报主管税务部门→主管税务机关受理→杏花岭区地税局土地增值税清算小组调查核实并提出清算审核意见→局务会审定并作出清算结论→清算结果书面通知纳税人执行www.fdc01.com房地产智库未清算的法律责任?应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理（（9191号文件第号文件第1111条第一条第一款）。款）。www.fdc01.com房地产智库四、土地增值税清算单位的确定?1.《土增税实施细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。对象为单位计算。?2.国税发〔2006〕187号第一条：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别别计算增值计算增值额。额。《清算管理规程》：对不同类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。www.fdc01.com房地产智库第二部分　土地增值税清算程序一、土地增值税清算的前期管理?二、清算资料的准备?三、收到清算资料后?四、税务机关审核?五、核定征收?六、尾盘处理www.fdc01.com房地产智库一、土地增值税清算的前期管理?1、台账管理：主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步（91号文件第6条）。?2、成本费用归集：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用（91号文件第7条）。www.fdc01.com房地产智库二、纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料?（一）土地增值税清算表及其附表；?（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。?（三）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。?（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。?（五）主管税务机关要求提供的其他资料。www.fdc01.com房地产智库三、收到清算资料后的处理方式?《清算管理规程》第十三条，明确规定了主管税务机关是否受理土地增值税清算的处理方式有三种：?1、对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理。?2、对符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理。?3、对不符合清算条件的项目，不予受理。www.fdc01.com房地产智库四、土地增值税清算的审核?土地增值税清算的审核部门——税务机关?《清算管理规程》第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。?主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。www.fdc01.com房地产智库五、土地增值税的核定征收?《清算管理规程》第三十四条在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收：?（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；?（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；?（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；?（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；?（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。?符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出《核定征收的税务事项告知书》。?国税发[2010]53号：www.fdc01.com房地产智库六、清算结论?清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》，并按税务文书送达程序及时送达纳税人（91号文件第32条）。?纳税人接到税务机关出具的《土地增值税清算结论书》和《税务事项通知书》后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续（91号文件第32条）。www.fdc01.co