安徽绿城房地产开发有限公司文件编号：AGT/QP·14质量管理体系程序文件页码：第1页共9页营销策划控制程序修改状态：B/01目的明确营销策划工作的流程和要求，以确保销售工作顺利完成，树立公司良好形象，提升品牌知名度。2适用范围适用于公司开发项目的各项策划活动的管理和控制。3职责3.1营销策划部负责开展营销策划工作，制定项目《营销策划整体工作计划》、《阶段性推广计划》和《营销策划书》，并负责公司开发产品的广告宣传和促销活动以及涉及公司形象、品牌的有关社会活动策划。3.2总经理（或授权人）负责组织营销策划部、工程管理部、总工程师办公室等相关部门和人员编制开发项目的《产品策划书》。3.3综合管理部等其他有关部门负责相关的协助和配合工作。4流程图项目营销策划工作流程图5流程说明5.1产品策划（参照集团公司GT/QD05－01产品策划工作规程制定）5.1.1已确定投资开发的项目，须进行产品策划，确定项目定位、户型布局、租房和商业配比以及产品市场定位。5.1.2总经理（或其授权人）负责组织营销策划部、工程管理部、总工程师办公室等相关部门和人员根据《项目建议书》和《项目可行性研究报告》编制《产品策划书》。5.1.3《产品策划书》的具体编写方法按集团公司产品策划书格式模板执行。5.1.4营销策划部负责组织召开《产品策划书》公司层面的评审会议。会议由总经理（或其授权人）主持，公司相关部门和人员参加。5.1.5经过公司内部评审后，总经理确认后，由总经理（或其授权人）负责组织召开集团公司层面的评审会议。具体按《设计评审会管理规程》的要求，组织集团层面的评审，邀请宋卫平董事长、项目分管执行总经理、集团设计分管领导、集团公司规划设计部、营销策划部、总工程师办公室、工程成本管理部、材料设备部等参加评审。5.1.6营销策划部负责整理会议纪要，并根据评审意见修订《产品策划书》，必要时可重复评审、修订。5.1.7修订后的《产品策划书》应提交集团设计分管领导审核，宋卫平董事长审批5.1.8《产品策划书》经审定后，由综合管理部按批准的发放范围分发至各相关部门和单位，以此作为设计、营销策划的依据。文件的发放执行《文件和资料控制程安徽绿城房地产开发有限公司文件编号：AGT/QP·14质量管理体系程序文件页码：第2页共9页营销策划控制程序修改状态：B/0序》。5.2营销策划整体工作计划5.2.1营销策划部根据《产品策划书》组织制订《营销策划整体工作计划》，经公司总经理审核后，报集团公司营销策划部评审，营销分管领导审核，项目分管执行总经理审批。5.2.2《营销策划整体工作计划》主要包括营销策划市场环境调查、确定广告代理公司、确定营销模式、确定营销代理公司、项目案名、主广告语、LOGO、《项目VI管理手册》、工地围墙、广告牌设计与制作、销售中心及样板房的选址、装修和布置、项目定价以及网站开通等各项工作的时间节点、工作策划以及初步费用测算。5.3市场环境调查5.3.1项目《营销策划整体工作计划》批准后，营销策划部应按计划的时间节点，对当地营销策划市场环境进行调查。亦可委托专业公司实施市场调研，但必须对调查过程实施监督，并按一定比例抽样核实，以确保调查结果的可信。5.3.2市场调查前，营销策划部应制订《市场调查计划》，明确调查目的、调查内容、调查内容、调查类型、调查范围、调查时间、调查人员安排等内容。调查内容包括：当地房地产营销策划特点、营销模式、广告媒体、主流媒体情况以及消费者的广告接受习惯、各类营销策划费用（广告发布代理费、喷绘费、印刷费等）报价情况等。5.3.3《市场调查计划》经公司总经理确认后，报集团公司营销策划部审核，集团公司营销分管领导审批。5.3.4营销策划部应根据市场调查结果，编制《颖黠策划市场环境调查报告及建议》，提出对本项目广告策划服务、营销代理模式的选择意见。《营销策划市场环境调查报告及建议》的内容应客观、真实、准确，重点突出，尽可能配有图片、统计图表和原始资料。5.3.5《营销策划市场环境调查报告及建议》经总经理审核后，须报集团公司营销策划部评审，营销分管领导审批。5.3.6《营销策划市场环境调查报告及建议》总所含的当地房地产广告投放主要媒体报价表（含可能享受的优惠情况）及各供方资料及报价情况，若在今后操作过程总发生变更，须及时向集团公司营销策划部重新申报备案。5.4确定营销模式及代理公司5.4.1根据项目定位和当地市场情况，营销模式可采取执行销售或委托营销代理公司承担的方式。拟采取营销代理模式，应报集团公司营销策划部评审、营销分管领导审批。5.4.2委托营销代理的项目，由代理公司根据合同约定完成策划、销售等各项工安徽绿城房地产开发有限公司文件编号：AGT/QP·14质量管理体系程序文件页码：第3页共9页营销策划控制程序修改状态：B/0作；成立精简的营销策划部，对代理公司的工作实施管理、监控和协调，并对代理公司的工作结果负责。5.4.3营销代理公司的选定应按照先考察评价、再邀请招标的方式进行，招标结果应报集团公司营销策划部评审、营销分管领导审核、宋卫平董事长审批。5.4.3.1营销策划部对营销代理公司进行考察，形成《供方评价表》，考察要点如下：a)是否具有高度专业和经验丰富的营销策划组织人员；b)是否拥有足够的、专业熟练的销售人员；c)是否已经具备或可以在短时间内建立起一个客户网络系统；d)营销代理公司以往业绩和优势；e)营销代理公司运作方式是否规范，能否与国际接轨。5.4.3.2营销策划部应编制招标文件，组织一项单位参与招标。招标文件中应明确委托营销代理的具体工作内容及双方的管理权限、决策权限、沟通渠道等内容。5.4.3.3评标的关注要点包括：a)营销代理公司的从业资历和经验；b)理念认同度和敬业精神；c)对项目认知度及准备和实际可投入的人力、物力、精力；d)市场调研能力、销售组织能力、客户服务能力；e)报价情况、公司信誉等。5.4.3.4营销策划部编制营销代理服务合同，总经理确认后，报集团公司营销策划部评审、营销分管领导审核、宋卫平董事长审批后，由总经理签署。5.5营销策划书5.5.1营销策划部应按照《营销策划整体工作计划》的时间节点要求，结合项目实际进度，根据《项目市场环境调查报告和建议》，组织编制《营销策划书》。5.5.2《营销策划书》主要包括市场分析、营销策略分析和广告推广计划、广告费用等，详见《营销策划书标准模板》。5.5.3《营销策划书》经公司内部评审，总经理审核确认后，由总经理（或其授权人）组织集团公司营销策划部和广告策划服务公司等相关部门和单位进行综合评审。5.5.4《营销策划书》评审要素主要有：a)入市时机和营销定位、营销姿态是否准确；b)价格策略、整体营销策略是否准确可行；c)广告诉求、创意表达、媒体选择是否准确可行；d）品牌道路、广告推广计划（含费用预算）是否合理可行。安徽绿城房地产开发有限公司文件编号：AGT/QP·14质量管理体系程序文件页码：第4页共9页营销策划控制程序修改状态：B/05.5.5《营销策划书》编制人员负责整理会议纪要，并根据评审意见修订《营销策划书》，修订后的《营销策划书》经总经理确认后，报集团公司营销策划部评审，集团营销分管领导审核，项目分管执行总经理审批。5.5.6定稿后的《营销策划书》，若内容发生重大变更，需按原评审、审核、审批、备案流程重新申报。5.6营销策划实施5.6.1营销策划工作进度调整营销策划部应根据《营销策划整体工作计划》和《营销策划书》，组织实施项目开盘前的各项营销策划准备工作。若根据实际情况需调整工作进度，调整计划经总经理确认后，应报集团公司营销策划部评审，营销分管领导审核，项目分管执行总经理审批。5.6.2销售中心及样板房的选址、装修和布置a)营销策划部在项目总体规划设计阶段就开展销售中心的选址工作，在项目正式开盘销售前6个月，组织样板房的选址、装修和布置工作。b)销售中心及样板房的选址、装修和布置方案经总经理确认后，应报集团公司营销策划部、规划设计部、精装修管理部评审，营销分管领导审核，项目分管执行总经理审批。销售中心及样板房的管理规定，参照集团公司《GT/OD12-05销售中心及样板房管理规程》。5.6.3销售定价在项目开盘销售前两个月，营销策划部应对楼盘销售定价进行市场调查分析，并编制《项目成本预算表》，为销售定价提供依据。销售定价的具体规定详见《销售价格管理规程》。5.6.4评审销售合同营销策划部应组织对销售合同（包括但不限于预售协议、预售须知、正式合同、业主公约等）基准文本的内部评审，评审可邀请设计公司、物管公司、法律顾问等相关人员共同参与，评审后的基准文本应报集团公司法律事务部、营销策划部、客户服务部评审会签，集团公司营销分管领导审核，总经理审批。关于销售合同的管理规定参见《销售合同管理规程》。5.6.5准备销售文件项目开盘前半个月，营销策划部应编制销售控制表、户型图册、购房须知、销售人员手册、销售统一说辞等销售文件，并组织项目公司内部评审，经总经理审批后施行。5.6.6销售员培训销售员培训内容和原则按《案场管理手册》的有关规定执行。安徽绿城房地产开发有限公司文件编号：AGT/QP·14质量管理体系程序文件页码：第5页共9页营销策划控制程序修改状态：B/05.6.7确定广告策划服务公司a)广告策划服务供方可由集团公司统一指定，亦可由公司自行选择。b)公司自行选择广告策划服务公司的，应按照《合格供方控制程序》的要求进行供方考察及招标工作。招标结果应报集团公司营销策划部评审，营销分管领导审核，项目分管执行总经理审批。c)选定项目广告策划服务公司后，营销策划部拟制《项目营销策划服务合约》。经公司总经