为您而铸为您而变沈阳8月第2周沈北新区市场监测报告2012年8月15日目录沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司沈阳市沈河区惠工街167号奉天银座C座1801室Tel:024-62656161Fax:024-62656099为您而铸为您而变第一部分：宏观市场简述.................................................................................................................2一、本周市场解读.............................................................................................................................21．政策新闻解读.......................................................................................................................22．经济政策新闻解读...............................................................................................................33．房地产行业新闻解读...........................................................................................................44．沈北新区规划发展及市政简讯..........................................................................................61．沈阳土地市场供给情况.......................................................................................................72．沈阳土地市场成交情况.....................................................................................................113．重点出让/成交地块解读...................................................................................................13三、本周沈北新区新品加推及开盘信息......................................................................................13第二部分：沈北新区（道义）区域楼盘销售情况......................................................................13(一)道义开发区.....................................................................................................................13（二）虎石台开发区...............................................................................................................19第一部分：宏观市场简述一、本周市场解读1．政策新闻解读房产税或成楼市调控新砝码近日，房企齐聚博鳌热议楼市，业内坦言，决策层关于严控房价上涨的态度十分明确，“控房价”与“稳增长”这一对“你中有我，我中有你”的“兄弟”，将越来越呈现“两条腿走路”的态势。　　随着楼市新一轮调控政策即将出台的预期日益发酵，市场普遍关注的是，到底会有哪些储备政策可能出台？　　自近几个月稳增长政策不断推出，一度下行的房地产价格再度呈现反弹趋势。据国家统沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司沈阳市沈河区惠工街167号奉天银座C座1801室Tel:024-62656161Fax:024-62656099为您而铸为您而变计局数据，今年6月，全国70个大中城市新建商品住宅价格在连续下跌8个月后首次出现正增长，7月份房价也很有可能继续维持整体上涨趋势。　　为此，可以预计，在今年内的几个月，楼市调控政策将继续加码，以确保房地产市场的稳定下行。近期传言的取消住房预售制度，尽管未经证实，但一个侧面也反映出，市场确实普遍预期新调控政策的出炉。　　个人认为，历经严厉限购、收紧银根等一系列调控之后，再加码预计会在房产税上大做文章。虽然中国房价当中，各种名目的税费已经占据了很高的比重，房市理应以减税来降低交易成本，进而拉低房价，同时房产税也涉及到重复征税的问题，但是在分税制改革不见踪迹、地方财源困难的当口，估计很难有外力足以抵挡房产税的推出。因为房产税推出，最直接得益的就是地方政府，能减缓因土地出让金锐减带来的财政压力。　　近日，国家税务总局组织了各地税务系统工作人员，学习房产税批量评估技术。此举表明在房产税推进层面，政府已经开始研究具体操作技术。除此以外，近几年个人住房信息系统建设步伐明显加快，主要城市的联网已经实现。这也为存量房征税提供了数据基础。而且通过这一系统，也能较为准确地得出全国的空置房比例、多套房情况，这对于打击投机性需求效果显著。　　不过，推出房产税、住房信息系统建设都依然只是停留在治标层面。虽然预计接下来加码很可能在这方面推进，但对其挤出房价泡沫的作用会有多大，仍有待观望。　　为了避免重蹈此前一些调控政策的覆辙，新一轮政策加码必须真实地从供求双方一起入手。不管是限购令，还是房产税，都局限在压制需求的层面，而未能在扩大供给方面出台重大举措。比如土地供给速度是不是可以更快一点，对囤地的打击是不是可以力度凶猛一点，保障房建设力度是不是可以更大一些。　　中国经济正处于转型的关键时刻，挤掉房价泡沫是确保一切回归正常路径的基础之一。持续十几年的房价高涨到了应该终结的时候。所以，楼市调控在继续加码之际，一定要考虑执行后果。为了下一个十年中国经济的持续健康发展，这一次无论如何要来一次更有理有力的楼市调控。君弘解读：先阶段市场形势并不明朗，但是房价有反弹趋势，政府政策疲软，房产税成为调控手段，但是对投资客户和开发商影响不大。近两月房价有所松动，8月大批房源进入市场金九银十或成为房价拐点。2．经济政策新闻解读三季度可能再次降息国家统计局上周五公布的最新数据显示，7月CPI同比上涨1.8%，是2010年2月以来同比增速的新低。汇丰首席经济学家屈宏斌指出，通胀压力持续回落，为稳增长政策的落实和继续出台创造了条件，我们预期三季度仍可能下调利率一次25个基点，而存款准备金率到年末仍有共计200个基点的下调空间。长城基金则认为，为缓解近期债券发行节奏加快带来的供给压力，央行在公布CPI后降低存款准备金率的可能性更大。　　7月数据基本符合预期　　上周五公布的7月份CPI涨1.8%和PPI跌2.9%的宏观数据，基本与市场整体预期持平或略高一点。CPI环比已经由上月的下降0.6%变为7月的上涨0.1%。食品价格环比仍处下降，且猪肉供给高位短期向上不大，蔬菜供应也属旺季，使得CPI难以再大幅和连续性下降。沈阳君弘兆业房地产顾问有限公司沈阳市沈河区惠工街167号奉天银座C座1801室Tel:024-62656161Fax:024-62656099为您而铸为您而变　　对此，建信基金分析指出，食品价格方面，鲜菜、粮食、油脂三项价格环比小幅上涨，对食品环比是小幅正贡献，肉禽价格环比持平，鲜果、鲜蛋、水产品三项价格是主要的下跌项，对食品价格贡献为负；整体食品价格表现低于季节性，主要是由于鲜菜以及猪肉价格的涨幅不大，这两项通常是季节上涨的主要带动力，在食品中占比也较多，短期供给充裕的局面抑制了价格反弹的幅度。此外值得注意的是，粮油价格的环比涨幅有所扩大，受美国干旱影响，国际谷物价格大幅上涨，国内大豆价格由于进口依存度较高也跟随上涨，这对粮油价格有一定的传导压力。　　8月CPI可能反弹高于2　　对于8月以及未来CPI的走势，泰达宏利基金预计，8~10月CPI变化不会太大，预计在1.5%~2%的区间波动。不过，长城基金则有不同意见，并指出，CPI同比在7月基本已经见底蔬菜价格反弹可能带动食品小幅反弹，8月CPI同比超过2%的可能性在增大。华富基金研究部指出，并非CPI涨幅回落就是物价回落，而只是物价涨幅减缓。从目前央行和权威机构的分析结果来看，不排除8月份CPI出现一定反弹。　　工业品出厂价格指数进一步加速下滑，显示经济基本面加速恶化中。华富基金研究部认为，在PPI进一步加速下滑的背景下，经济难言见底。短期看经济和货币的底等待叠加效应的刺激，在PPI收窄的前提下经济才有望企稳。因此短期看虽然中央再三明确保增长态势，但如果没有确定的刺激动作，也难以扭转经济走势。　　下半年或降准降息　　富国基金指出，按照新涨价因素趋势来看，7月的CPI和PPI很可能已经处于2012年较低甚至极低的档次。在新涨价因素推动下，或出现通胀三季度筑底