大中华区物业摘要二零一二年第二季度专题文章住宅如何看待中国经济前景 4北京 30中国房地产市场概览 5上海 31日益成熟的成都甲级写字楼市场 6广州 32上海非核心办公楼市场 8成都 33深圳 34写字楼北京 天津 3510青岛 36上海 11重庆 37广州 12沈阳 38成都 13香港 39深圳 14澳门 40天津 15青岛 16工业重庆 17北京 41沈阳 18上海 42台北 19广州 43香港 20商铺北京 21上海 22广州 23成都 24深圳 25天津 26青岛 27重庆 28沈阳 29封面：京基100，深圳4大中华区物业摘要|二零一二年第二季度如何看待中国经济前景从2011年下半年起，我们对中国经济前景的基准预测为续严格执行限购令。但随着今年下半年成交量和市场行2012年上半年经济增速稳步放缓–即“软着陆”–而增情的回暖，投资者对重回市场的热情回升，这将会给限如何看待中国经济前景幅在下半年将有所回升。虽然据上周公布的第二季度国购政策的执行带来越来越大的挑战。民经济数据显示，国内生产总值（GDP）同比增长仅为总而言之，除非欧元区危机或美国“财政悬崖”导致中7.6%，但是我们仍坚持这个观点。国外部需求崩溃，否则国内基础设施建设和楼市成交量为什么我们相信下半年中国经济有望回暖？这种信心主的回升将使中国下半年经济增长企稳回升。要来自两方面。首先，今年年初起基础设施投资稳步回升，并在6月出现大幅提高，同时银行新增贷款也大幅增长。其次，在首次购房者回归市场的支撑下，春节过后住宅市场成交量稳步上升。这两点推动了国民经济中各大行业的需求：无论是重工业、制造业，还是商品进口和就业等。重要的是，这些并非偶然，而是政府有意为之的结果。特别是在住宅市场，从2月起开始实施的隐性宽松政策是促使成交量回升的关键。第一季度首付要求降至30%，有消息称某些小型银行甚至将房贷首付下调至20%。从上月起的两次降息也使房价更易承受，大型银行对首次购房者的房贷利率从年初的最高点7.05%降至5.7%，而根据非官方数据，小型银行更降至4.6%。关于作者在住宅市场，由于大部分城市面临大量新增供应，因此柯志谦是仲量联行中国区研究部总监。作为一名服务于我们并不认为开发商会在今年获得定价权，这将会减少地产投资商与开发商的资深顾问，柯先生潜心研究中政策重新开始紧缩的风险。但其中的关键是继续维持和国房地产咨讯服务（REIS）及中国物流地产咨讯服务执行抑制投资性购房的政策，而正是这一政策的执行力（LIS），并撰写过多本白皮书.他还频繁出现在报刊、度使中央政府反复强调需对房价变化保持警惕。由于限电台和电视上，对中国房地产市场提出独到见解，并在购政策对抑制投资需求颇有成效，中央要求地方政府继各地进行精彩演说。图一：固定资产投资之基础设施投资图二：16个二线城市的季度销售总和30%60025%50020%40015%30010%同比增长率200销售量（,套）5%10000%100-5%-01/201003/201005/201007/201009/201011/201001/201103/201105/201107/201109/201111/201101/201203/201205/2012-10%1Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q12-15%备注：1)16个二线城市包括长沙、成都、重庆、大连、杭州、南京、宁波、青备注： 我们定义的基础设施投资包括以下几类：1)电力、热力、燃气及水的生岛、沈阳、苏州、天津、武汉、无锡、厦门、西安和郑州;2)由于重庆市政府产和供应业2)交通运输、仓储和邮政业3)科学研究和技术服务业4)水利、环公布的数据没有把商品住宅的销售从商品房销售中剥离出来，因此重庆的销售境和公共设施管理业5)教育6)卫生和社会工作7)文化、体育和娱乐业。量包含了所有商品房的销售量。来源:CEIC,仲量联行分析来源:CRIC大中华区物业摘要|二零一二年第二季度5中国房地产市场概览办公楼市场：欧元区债务危机、美中两国经济二次下探端住宅价格同质持续下跌或持平，本季度除重庆、厦门等因素均令全球经济前景充满不确定性。受此影响，之外的二线城市高端住宅价格均保持同质下跌。与上季部分跨国公司在华扩张计划也因此搁置。尽管内资金融度不同的是，本季度二线城市新增高端住宅新盘推量集中国房地产市场概览企业租赁需求依旧旺盛，受跨国企业需求放缓的影响，中，总量达4万套，约为上季度观测量的两倍。各城市销一线城市的租赁需求受到抑制、租赁问询有所减少。中售率虽然仍处低位，但较之前均有所提升。预计下半年部、西部及东北地区的新兴二线城市（如沈阳）本季度成交量将继续上升，但去存压力及高端住宅限购政策的办公租赁需求依旧平稳，但其余更为成熟的二线城市需坚定执行将限制开发商的提价空间。求则仍显不足。部分城市的办公楼租金涨幅已显颓势，住宅速览：年二季度，在仲量联行跟踪的个中国城且尤以位于新兴商务区内的楼宇为甚，充足的供给加之201220市中共有超过万套高端住宅推向市场销售，比去年同放缓的需求削弱了这些楼宇业主的议价能力。虽然政府4.4期增加约套。其中二线城市的新增供应量较去年同出台的财政刺激计划和宽松的货币政策将有望提振下半4,600期增加逾套。年的经济，但本季度整体较低的租赁询问数量意味着下3,500季度的吸纳量也将保持在较低的水平上。甲级办公楼上海深圳办公楼速览：2012年二季度，在仲量联行跟踪的20个中国租金涨幅放缓南京广州租金跌幅加快厦门杭州青岛城市中约有73万平方米新增甲级办公楼竣工，其中超过成都沈阳的新增供应量来自二线城市，主要集中在中部和华南郑州*65%宁波*天津长沙*及华东地区的部分城市，如成都、重庆、深圳和苏州。十北京大连武汉*五个主要二线城市本季度的新增供给总量达到48万平米。西安*苏州零售物业市场：2012年上半年部分城市社会消费品零售总重庆额及个别物业的营业额均呈现增长放缓的态势，租金涨幅租金涨幅加快租金跌幅放缓也因此变小。然而，基于国内中产阶层人群不断扩大且零售额稳步增长的长期趋势，零售商对上海及大中华区的零备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市物业市场成熟度的判断。判断基于对经济发展现状（例如住户类型是否多样，跨国企业所占比重等）及房地产市场活跃程度（供需、实际租售市场前景保持乐观且促使其持续投入以保持市场份额。金及价格水平等）的综合考量。因此，国际品牌的在华扩张计划并未改变，投资商对零售地产物业的兴趣也未减弱。基于市场强劲的租赁需求，我优质商铺们相信空置面积将很快被吸纳,但目前绝大部分二线城市租金涨幅放缓租金跌幅加快郑州*广州未来几年大量的新增供应将使市场更有利于租户。重庆北京青岛无锡*西安*零售速览：年二季度，在仲量联行跟踪的个中国城大连201220宁波*沈阳深圳南京市中共有近174万平方米的优质零售面积入市，约为上季杭州天津长沙*厦门度的三倍，其中65%以上来自二线城市。大体量项目的入成都苏州武汉*市是推动本季度新增供应的主要原因，长沙、成都、大连、沈阳本季度均有超过万平米以上的物业入市，其租金涨幅加快租金跌幅放缓10上海中成都与沈阳的项目体量分别达到30万与20万平方米。同时，由于绝大部分新增供应的租赁情况尚可，本季度备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市零售物业市场成熟度的判断。我们考虑的因素包括：零售品牌多样性、市场体量（高端零售存量）、租金水平，以及消费力。20个城市的净吸纳量超过150万平方米，且近七成来自二线城市。其中，成都和沈阳在本季度的净吸纳量尤为强优质住宅上海广州劲，均超过10万平方米。沈阳价格涨幅放缓价格跌幅加快厦门西安*重庆北京住宅市场：仲量联行跟踪的住宅市场本季度大多出现开天津发商以价换量的情况。相比较于改善型需求，首次购房武汉*者对价格更为敏感，且大部分首次购房者需要贷款。因苏州青岛大连长沙*此，自今年二月以来，货币政策放宽加之开发商更合理无锡成都郑州*的售价引来众多首次购房者的入市，从而带动成交量温宁波深圳南京杭州和复苏。虽然这加快了去存速度，但是开发商的财务压价格涨幅加快价格跌幅放缓力依然存在，这就使得他们很难在短期内提价销售。由此，我们认为高端住宅市场的价格涨幅将持续在低位徘备注：该同心圆图代表仲量联行对每个代表城市住宅市场价格的波动程度，及市场成熟度的评徊，尤其在一线城市。自去年三季度以来，二线城市高估。我们考虑的因素包括：聚集效应（例如省会城市或主要城市），市场对政策、宏观经济变化，供应增减等情况的敏感度（例如开发商的反应速度等）6大中华区物业摘要|二零一二年第二季度日益成熟的成都甲级写字楼市场作为西部具备相对成熟商务环境的城市之一，成都优质的的国内及外资开发商选择进军成都甲级写字楼市场，并推人才储备及良好的生活环境不仅使其近年来持续保持经济动成都写字楼硬件水平不断提升，以满足企业日益多元化日益成熟的成都甲级写字楼市场快速增长，亦成为吸引服务型企业入驻的热点城市。企业的租赁需求。此外，更多的具备投资条件的写字楼物业的规模及行业类别均日趋多元的第三产业推动成都甲级写字出现也吸引到来自国内外的机构投资者进入成都市场。楼市场不断发展，崛起为中国新兴城市50强1中首屈一指的房地产市场。外资企业进军西部的首选地之一外资企业不断增长的租赁面积需求及不断增长的入驻外资日新月异的成都甲级写字楼市场企业数量表明成都已成为诸多企业进军西部及设立西区总作为1.5线城市中的领跑者，成都的甲级写字楼供应自部的首选地之一。在2006年，成都甲级写字楼租户多为跨2005年来一直较为活跃。随着