金泰金泰··水岸生活水岸生活项项目及周目及周边环边环境市境市调报调报告告辉达地产顾问有限公司2012年7月报告内容提示报告内容提示Part1Part1、、项项目大目大环环境解析境解析评评价价市市场调研场调研部分部分Part2Part2、、项项目自身解析目自身解析评评价价定位建定位建议议部分部分Part3Part3、、项项目目开发综开发综合定位合定位市场调研篇Part1、项目大环境解析评价1背景资料2巢湖中庙印象项目大3合肥宏观经济及发展趋势环境解4中庙房地产市场发展分析析背景资料巢湖撤市巢湖市是一个区位独特的地方，襟江而又拥湖，因而成为长江北岸的一座“鱼米之乡”。但建国以来，巢湖的工业经济始终发展不起来，经济体量与周边的合肥、芜湖、马鞍山相比，差距日益加大。巢湖经济相对落后，也使得其自身的稳定性不足。建国以来，巢湖已经历过四次小规模的行政区划调整。一方面，巢湖的经济体量与其管辖面积作比，是“小马拉大车”，以至于“马和车都累”。而且在周边城市逐渐形成较强的产业体系情况下，巢湖的经济发展更是受到挤压。另一方面，安徽省地级市较多，随着“大交通”和“大城市”的发展，中心城市行政区划管理幅度过小。背景资料撤市后的规划居巢区和庐江县划归合肥，无为县划归芜湖，含山县、和县划归马鞍山。具体区位图本项目位于巢湖居巢区中庙镇。撤市后划入合肥市。大家谈撤市背景资料巢湖人如何看撤市欣喜与加入省会城市，希望借助相关指引政策改变巢湖落回的经济现状。合肥人如何看撤市有利于合肥建设，但同时也担心相关政策导向的偏移会带来更大的竞争压力当地人的态度和评价对待并入合肥持观望态度，无法确定今后走向，但期待更多政策上补贴与支持，对于项目评价为价格高，质量造型差，购买兴趣不大。?背景资料区位图巢湖部分区域划入合肥后，合肥将建成一个环巢湖的大城市，巢湖将变成合肥市的“内湖”。调整区划后，新合肥市所辖区县达到至少10个，面积10000平方公里左右，人口800万人，人口占全省比例12%，与全国省会平均水平相仿，成为一个在全国有影响力的大型城市。背景部分景点分布图资料旅游资源巢湖为国家重点风景名胜区。在诸多名胜中，最具吸引力的是山水风光名胜。滚滚东去的大江，烟波浩渺的巢湖，巍峨起伏的群山，热气蒸腾的温泉，从宏观上构成了巢湖山水的壮丽气势。她集长江天险、湖光山色于一体，汇名泉名洞、奇石奇花于一身，湖光、江涛、温泉、奇花，堪称“巢湖四绝”，曾使历史上多少文人墨客叹为观止！在开发山水名胜的同时，巢湖人也加快了历史名胜的发掘和利用。修复了古昭关等古战场遗址和霸王祠、周瑜墓园，再现了古战场文化；发掘了西汉古墓，兴建了文物博物馆，抢救了西汉名胜文化；扩建了陋室，搜集了古碑刻，发掘了唐宋名胜文化；整修了昭忠祠、李鸿章当铺、武壮祠和吴长庆故居，保护了淮军名胜文化；在原址按原样整修了冯玉祥、张治中、李克农“三将军”旧居，并分别被批准为国家和省级重点文物保护单位，弘扬了现代名人名居文化。此外，还修建了新四军七师司令部和新四军江北指挥部旧址及其纪念馆，在抗日和渡江战役纪念地竖起了一批纪念塔、纪念碑。?　　并去合肥后，合肥市加大对于其丰富的旅游资源的利用，紧抓融入合肥旅游圈和皖江城市带承接产业转移示范区的两个重大历史机遇，大力发展该区域旅游产业，目前完成了中庙滨湖观光带景观规划、姥山岛整体规划。项目招商势头迅猛；二期工程将于明年年初开工建设。此外姥山岛综合开发、南北码头建设等正在如火如荼的建设中。随着旅游项目的建设力度加大，中庙必将为环巢湖旅游平添更多看点。优良的自然、地质环境优良的自然、地质环境　　适宜的气候，为打造适宜的气候，为打造国际国际化的化的旅游旅游名名镇镇奠定了基础奠定了基础1政策背景2巢湖中庙印象项目大3合肥宏观经济及发展趋势环境解4中庙房地产市场析巢湖中庙巢湖中庙印象印象未来国际旅游城镇　　中庙镇位于巢湖市西部，巢湖北岸，属滨湖之乡。身临中庙，八百里巢湖尽收眼底，湖心屹立着姥山岛，湖岸有千年古刹忠庙，与姥山岛隔水相望，真是“人间蓬莱”、国际旅游城镇“湖天第一胜处”。安徽省及巢湖市在制定旅游事业发展规划时，均把中庙滨湖旅游经济开发带建设放在重要地位。中庙街道是现状巢湖旅游业发展的重要节点地域，有着相对良好的旅游接待能力和优良的生态及景观资源，同时又是连接巢湖主城区与合肥滨湖新城和东部新城的重要中间区位，不仅具有重要的发展潜力，而且在推进合肥经济圈一体化发展方面具有重要战略性地位。但中庙街道地域面积狭小，对于未来发展形成了重要现实制约。因此，中庙街道已经市域层面的湖光——巢湖山色——姥山古镇——千年历史重点地域规划导引中被确定为与黄麓镇统筹考虑，以组团方式共同建设新城。力求在短时间内尽快完善道路交通与周边配套设施城市建设和房地产发展正逐步驶入快车道将成为其阶段性发展的主要任务中庙导游图优美的自然风光中庙中庙——姥山景区。中庙又名“忠庙”，位于合肥市居巢区中庙镇，距市区48千米，古因居巢州、庐州中间，故曰“中庙”，号称“湖天第一胜境”。由于历代香火旺盛，素有“南九华，北中庙”之说。中庙初建于汉代，历代屡废屡修。中庙坐落在巢湖北岸延伸湖面百米的巨石矶上。石矶呈朱砂色，突入湖中，形似飞凤，通称凤凰台。古庙坐北朝南，横峙湖岸，凌空映波，殿高压云。庙门上有“巢湖中庙”书刻。整个庙宇楼阁重檐飞出，似丹凤之冠，在晚霞的照射下，灿灿生辉。中庙现供奉关羽、观音和诸神。姥山姥山--巢湖第一胜境。浩淼烟波的巢湖湖心，耸峙着一座气势不凡的椭圆形岛屿，这便是享誉古今、名弛四方的旅游胜地--姥山。姥山是巢湖中最大的岛屿，距北岸中庙春嗅花香3.5公里，面积0.86平方公里，海拔115米。相传“陷巢州”时，焦姥为救乡邻，自己被洪水吞没，化成了一座山，后人遂称之为“姥山”。　姥山曲岸悬壁，水阔天远，身披松竹，常年青郁，远看三山，近瞧九峰，如青螺浮水，蓬莱界外。郭沫若曾在此盘恒，挥毫写下了“遥看巢湖金浪里夏避酷暑四季山水画冬迎冰雪，爱她姑姥发如油”的佳句。姥山的四季就是四幅色调各异的山水画秋赏圆月1政策背景2巢湖中庙印象项目大3合肥宏观经济及发展趋势环境解4中庙房地产市场发展分析析合肥合肥宏宏观经济观经济及及发展趋势发展趋势?国内生产总值—GDP2011年，合肥全年实现地区生产总值3600亿元，增长16%；规模以上工业增加值1490亿元，增长23%；财政收入620亿元，增长22%，其中地方财政收入330亿元，增长18%，合肥地区生产总值、规模以上工业增加值等主要经济指标增速继续位居全国省会城市前列，总量继续进位。2011年全年，合肥市完成固定资产投资3400亿元，增长27%；社会消费品零售总额1110亿元，增长19%。肥西在全国百强县排名中前进4位，肥东、长丰在中部百强县排名中分别前进2位和5位。2012年，合肥市预计GDP增长14%以上，也就是超过4100亿元。全社会固定资产投资、规模以上工业增加值增长20%以上。社会消费品零售总额增长18%以上，城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别增长14%、15%以上，追平甚至超过GDP涨幅。人均GDP总结经济发展快人均收入增加房地产成交额有望持增加。1背景资料2巢湖中庙印象项目大3合肥宏观经济及发展趋势环境解4中庙房地产市场发展分析析主要竞争对主要竞争对手分析手分析本区域内因为处于待开发状态因为区域内新建工程较少，通过分析比较确定碧桂园、高速云水湾为主要竞争对手本项目区域内竞争项目分布图碧桂园滨湖城基本信息户型图?地块位置：巢湖旅游度假区巢庐路军分区教导队西侧?建筑面积：2200亩?土地用途：多层、高层、花样洋房、别墅?投资商：碧桂园集团?建筑结构：框架?交付使用状态：毛坯?容积率：0.55?公摊：10%-19%?主力户型：87-123㎡两房三房?目前在售：云湖”1#、7#楼88-208㎡精装洋房，4100元/平米起售；23#、25#楼湖景高层88—138㎡，一口价3938元/平米；1#、2#、5#楼80-180平米房源，销售均价4200元/平米；30#、40#、26#楼多层房源，面积在87㎡、111㎡和123㎡，销售均价4800元/平米。?付款方式；一次性付款、按揭付款碧桂园滨湖城考虑到周边环境已经相关市场，分析可知，碧桂园滨湖城在本片区的主要房源为别墅，与本项目以商业房源为主的项目物业类型相互间影响不大，项目体量大，售价高，项目规划，户型，小区环境均占据绝对优势，且项目宣传力度大，宣传范围广，使其在区域内的认知度远大于本项目。宣传推广好——在路口处的大型规划建设好——独栋别墅设计，小区环境优雅宣传展板作用明显，吸引眼球。高速云水湾基本信息?地块位置：巢湖北岸与滨湖旅游观光大道之实间景?建筑面积：700亩图?土地用途：高层、别墅?投资商：安徽省巢湖开发投资有限公司?建筑结构：框架?交付使用状态：毛坯?容积率：0.9?主力户型：76、106㎡?目前在售：一期、二期别墅项目已经售效罄，95#、96#楼景观湖景高层106、76果平米开盘在售，均价3200元/平米，具体一图房一价。?付款方式；一次性付款、按揭付款普通户型多高速云水湾针对面广本地别墅开发商户型多商铺，商业为主稀缺性宣传推广好品牌效应金泰水岸生活碧桂园滨湖新城靠湖，位置政府支持好黄金旅游资源市场调研篇Part2、项目自身解析评价项目自项目自身解析身解析评评价价?项目区位?项目道路与交通?项目周边配套?项目SWOT分析?项目建议与分析?地块区位地块处于巢湖中庙镇核心区域，毗邻巢湖，紧靠中庙寺、游船码头，与合肥滨湖新区遥相而望，坐拥黄金旅游资源。项目地块图地处合巢芜经济走廊、合芜宁“金三角”的腹地，紧邻800里巢湖南岸，与巢湖零距离，背靠银屏风山