MarketOverview上海及长三角区域2012年上半年写字楼市场分析MarketOverviewofOfficeinShanghaiandYangtze-RiverDelta1stHalf,2012戴德梁行房地产咨询（上海）有限公司2012年7月1MarketOverview目录一．市场动态……………………………………………………………………………...3?宏观经济.........................................................................................3?政策法规.........................................................................................5?行业动态.........................................................................................6二.本期长三角写字楼市场总结.............................................................8?上海.................................................................................................8?杭州………………………………………………………………………………….16?宁波...............................................................................................22?苏州...............................................................................................28?无锡...............................................................................................33?南京...............................................................................................372MarketOverview一.市场动态?宏观经济?欧元区及美国制造业PMI值均跌至3年最低位截至2012年6月份，欧元区五个最大成员国制造业均处于收缩状态。欧元区最大经济体——德国6月PMI跌至三年低点，且为连续第四个月下跌；其余四国——法国、意大利、西班牙和荷兰——制造业也均出现不同程度恶化。希腊6月PMI则重新跌回欧元区国家末位。6月份美国制造业采购经理人指数下降至50以下，显示美国制造业活动出现近3年来的首次萎缩。?外需疲软，国内出口增速大幅放缓据海关统计，今年上半年，我国外贸进出口总值18398.4亿美元，同比（下同）增长8%。其中出口9543.8亿美元，增长9.2%；进口8854.6亿美元，增长6.7%；贸易顺差689.2亿美元，扩大56.4%。今年上半年我国贸易顺差689.2亿美元，扩大56.4%；6月当月贸易顺差317.3亿美元，扩大42.9%。海关总署方面表示，贸易顺差出现了较大幅度的增加，其根本原因是在外贸出口低位增长的同时，国内经济的自主回落、内需放缓，使进口增长明显慢于出口的增长。再叠加上去年上半年贸易基数偏低的因素，使今年上半年顺差增加的幅度较大。?经济增速放缓，通胀回落，中长期仍有压力2012年上半年度，全国居民消费价格总水平总体维持下降态势，CPI连续4个月回落，跌至2.2%，创29个月新低。商务部研究院方面表示，6月CPI涨幅放缓，从宏观面分析看，主要是大件消费品、石油及其制品等这些占CPI权重较大的消费品需求不旺、价格上涨动力不足所致；从微观面看，CPI涨幅放缓受到猪肉及粮食价格下降影响。?全国GDP增速放缓据国家统计局方面表示，经初步测算，上半年国内生产总值227098亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%。其中，一季度增长8.1%，二季度增长7.6%。3五年以上商业贷款利率97.837.837.747.567.47MarketOverview7.3887.117.27.26.846.87.056.8内外需求同步放缓是上半年经济弱势的主要原因。6.396.46.66.5576.126.126.145.765.946543?货币政策出现松动?贷款利率下调央行分别在26月下调金融机构人民币贷款基准利率0.25个百分点，五年以上商业贷款利率降至6.8%，紧随其后不到一个月的时间里，央行又于7月6日起再次下调金融机构人民币存贷款基准利率，值得注意的是，此次一年期贷款基1准利率下调0.31个百分点，为央行年内首次不对称下调人民币存贷款基准利率，年以上商业贷款利率降至6.55%。0五年以上商业贷款利率?存款准备金率2次下调2012年上班年度，央行分别于2月、5月两次下调存款准备金率，两次下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%，中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。4存款准备金率历年调整25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%MarketOverview日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日日55525262515251629201525161515252525252025251825102024252118202428月月月月月月月月月月月6月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月124589134569121251234561225年1011121012111112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2007200720072007200720072007200820082008200820082008200820102010201020112011201120112011201120112012201220072007200720082008201020102010?政策法规2012年，为巩固调控成果，中央政府坚定不移的加强调控，使得调控成果进一步呈现，但信贷放松和地方微调政策促使成交量有所上涨。?1月，政府采购30%面向中小企业据新近出台的《政府采购促进中小企业发展暂行办法》规定，从2012年1月1日起，政府采购项目预算总额30%以上应面向中小企业，其中，预留给小型和微型企业的比例不低于60%。?2月，中央财政每年将安排30亿支持中小企业发展2月7日，工信部党组成员、总工程师朱宏任表示，中央财政安排150亿元设立中小企业发展基金已确定重要方向，中央财政每年将安排30亿资金，分五年安排150亿的总额度。?2月：央行落实差别化住房信贷政策，促进房价合理回归人民银行方面表示，2012年房地产方面将继续落实差别化住房信贷政策，完善融资机制，改进金融服务，加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，满足首次购房家庭的贷款需求。?1-6月：地方政府微调政策持续2012年上半年以来，全国至少有20个城市明确发文微调楼市调控政策，涉及首套房标准调整、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额等多个方面。数据显示，今年上半年，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%。5MarketOverview?6月：上海楼市限购令进一步紧缩，非沪籍单身人士购房受限上海房地产交易中心方面表示，根据上海“沪府办2011年6号文”规定，目前上海非本市户籍人士购房必须同时满足三个条件：以家庭为名义购房，所谓家庭名义就是购房者已婚；二是该家庭在沪名下无房；三是能提供至合同签署日起两年内在沪累计缴纳一年以上个税或社保证明。该规定的执行，表明上海楼市限购令进步一紧缩。?6月：保障房建設加速推进住建部方面公布数据显示，截至今年6月底，全国城镇保障性安居工程已开工470万套，开工率为63%，基本建成260万套，完成投资5070亿元。对比前5月数据来看，全国保障房建设加速推进。?行业动态?绿城为套现频繁转让项目——“弃车保帅”1月5日，绿城方面发布四条股权转让消息，其中上海方面，绿城集团将所持上海静宇之49%股权，以注册资本金成本作价人民币4900万元出售与一非关联人士。上海静宇主要持有并开发上海东海广场项目。紧接其后，1月30日，有媒体称绿城方面正在与潜在买家洽谈，有意出售的各地4个项目，其中包括上海天山路写字楼项目，绿城方面也称确有一些项目在跟有关人士洽谈，但具体项目、金额等均未公布。?2012年恒大地产内地不再拿地1月16日，恒大地产方面表示：公司理性审慎地确定了2012年的销售目标为800亿元，公司将步入稳定增长期。除跟踪一两年的项目外，2012年将不会在年内购买新的土地。?SOHO中国表示2012年将收缩商业并购战线2月18日，SOHO中国董事长潘石屹表示，2012年，房地产行业的前景不乐观，公司将改变策略。2011年SOHO共斥资154亿元收购商业地产项目，2012年SOHO将谨慎收缩战线，确定了100亿元左右的收购计划，并购目标仅针对土地，“烂尾楼”、在建工程等将不再考虑。?嘉里建设：今年将积极拿地尤其是一二线城市3月，嘉里建设方面表示，2012年嘉里将在地产特别活跃的一二线城市积极拿地，主要遵循四大策略：一是抓紧大