2012年上半年郑州房地产市场报告2012年7月20日目录郑州项目销售排行上半年住宅项目销售金额排行政策环境上半年商业项目销售金额排行政策背景郑州整体楼市运行政策小结商品房市场情况城建规划商品住宅市场情况交通路网办公市场情况重点片区规划商业市场情况市政配套郑州上半年土地市场分析经济规划整体分析产业规划区域分析成交明细成交排行2012下半年市场预测微调引导，市场迎来利好灵活微调，价稳巩固成交——上半年郑州房地产市场总结和下半年预测政策环境政策背景政策小结温家宝：2012年房产调控决不放松1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，2012年要巩固房地产市场调控结果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。【合富观点】房地产政策或将惠及刚性需求，抑制非自住需求才是楼市调控真谛保障房政策支持力度增强?2012年，郑州市政府承诺要办理的民生实事中，明确提出要大力开展以公共租赁住房和廉租住房建设为重点的保障性住房建设，全市新开工建设保障性住房50416套，竣工29000套。其中，公共租赁住房新开工22000套，竣工14800套；经济适用住房新开工21500套，竣工11000套；其他保障性住房新开工6916套，竣工3200套。?2月7日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，对市政府刚刚出台的《关于贯彻落实国办发〔2011〕45号文件精神加强保障性住房建设和管理的意见》进行解读。新标准主要核查申请家庭的非住宅资产，能够更全面反映申请家庭经济情况。根据新政，郑州市民申请经适房，人均家庭资产不高于10万元；申请廉租房，人均家庭资产不高于6万元。【合富观点】12年加快保障性住房建设仍是政府工作的重中之重，确保保障性住房惠及更多低收入民众。让真正有需要的低收入家庭在郑州能够安居乐业，切实满足他们的住房需求。多地出台微调政策，凡触及限购、投资投机性购房的均被快速叫停?一段时间以来全国已有30多个城市明确发文调整地方执行政策，在“稳增长”和降息之下，市场对地方执行层面、中央调控口径等方面均产生“松动预期”。?但包括芜湖、象山，上海出台的地方微调，凡触及限购、或投资投机性购房松动的均被快速叫停。近期，厦门突破购房资格、湖南首套首付降低、石家庄可购第3套、河南首套认房不认贷及7折利率等地方政策传闻均被快速澄清。降准减息，流动性适度宽松?中国人民银行分别于2月24日、5月18日两次分别降低存款准备金率0.5个百分点，累计释放流动性超8000亿。?6月8日、7月6日两次降息可以视为流动性“宽松周期”的进一步开启，管理层“救经济”信号已经比较明确。上半年宏观环境总结：微调预调之下，“政策底”成型国内经济发展不畅、外需跌幅超预期，迫使管理层加大预调微调力度（经济政策表现为货币政策适度放松、投资力度加大；楼市政策表现为地方政府执行政策微调）以稳定经济增长。虽然“新国八条”等系列国家楼市调控政策并未松动，但预调微调之下“政策底”已经形成，这对楼市预期产生利好。货币政策适度放松经济政策投资力度加大政策底国家调控政策：未松动楼市政策地方执行政策：多地微调城建规划交通路网重点片区规划市政配套经济规划产业规划郑东新区6座跨河桥梁竣工位于郑东新区的郑州综合交通枢纽区域，其中七里河南路、明理路、圃田西路等6条道路，是该区域与金水东路和东四环等交通主干道相连的重要通道。本次竣工的七里河南路桥、明理南桥、圃田西路桥、107辅道桥、中兴路桥和心怡路桥等六座桥梁是这六条道路跨七里河的控制性工程，总投资2.6亿元，其中七里河南路桥长228米，宽70米，双向八车道，投资9367万元，为郑东新区目前建设最大规模的跨河桥梁。【合富观点】这些工程的建成完工，进一步完善了综合交通枢纽区域交通道路网络，对实现郑东新区“域外枢纽，域内畅通”的目标具有重要的推动作用。郑州地铁2号线站点今年开工花园路紫荆山半幅通行红色腰带：郑州轨道公司Logo的变形元素主色调：中国红（琉璃红）车辆创意：豫剧和中国陶器元素地铁2号线一期工程共有15个站点，但目前仅有7个站点开工建设。这7个站点基本上都位于市中心以外，分别是广播台站、国基路站、帆布厂街站、航海东路站、长江路站、南环路站、向阳路站。根据地铁建设进度要求，今年2号线一期工程15个站点要全面开工建设，并完成全线盾构掘进总量的25%。预计2号线一期工程2015年建成通车。地铁2号线全长27.7千米，全线设21个站点，分两期实施。一期线路长18.27千米，均为地下线，设15个站点，分别是广播台站、新龙路站、国基路站、北环路站、东风路站、农业路站、黄河路站、紫荆山站、东大街站、陇海路站、帆布厂街站、航海东路站、长江路站、南环路站和向阳路站。地铁2号线，将延长13公里，向南修到龙湖。【合富观点】地铁2号线向南修到龙湖，将会对龙湖区国瑞城等别墅项目的销售带来一米阳光。9个高速公路项目年底前建成通车省高发公司与所属单位分别签订目标责任书，确保年底前我省的9条高速公路项目建成通车。这9个项目分别是焦桐高速巩义至登封段，洛栾高速洛阳至嵩县段、嵩县至栾川段，三淅高速灵宝至卢氏段。还有武西（起于武陟终到西峡县）高速桃花峪黄河大桥，目前，作为武西高速其中一段的郑尧高速（郑州至尧山）已经建成通车。此外，淮滨至息县、淮滨至固始高速公路，郑卢高速洛阳至洛宁段、洛宁至卢氏段等，共有9个高速公路项目要按期通车。【合富观点】交通是城市快速发展的先决条件，郑州作为中原经济区发展的领头羊，更加注重城市交通的打造。郑州市客运新北站将于2014年投入运营位于郑花路和连霍高速交叉口东南角的郑州市客运新北站将于2014年5月投入使用。郑州客运新北站总占地面积169.9亩，总建筑面积45188平方米，项目总投资估算34026万元，总建设工期19个月。按照国家交通运输部部颁标准一级客运站规划建设，设计年度日发送旅客32000人次/日，主要承运市区北向、西北向和东北向的客流。该站建成后，将成为集高速公路、地铁、公共汽车、出租车零距离换乘，车辆调度、维修和商业发展于一身的现代化客运枢纽中心郑州汽车客运站建设情况：汽车客运新南站于2010年12月1日投入使用，是集长途客运、城际公交、出租车零换乘于一体的国家级客运站。此外，我市还将陆续建设客运新北站、新东站、新西站、客运西北站、西南站、港区客运站等10个客运和货运场站，这些场站将于2014年陆续建成运营郑州新客运北站郑州新客运南站郑州至上街快速通道有望年内开工建设郑州至上街快速通道有望年内开工2012年，我市将力争郑州至上街快速通道、陇海路西延快速通道、科学大道西延快速通道等一批项目开工建设，争取郑州国际机场管理有限公司货运站改扩建、南出口暨郑新快速通道改建工程、郑少高速公路郑州市区航海路连接线等一批项目尽快完工。郑汴路与G107新线立交力争开工2012年，力争京广路—沙口路快速通道工程（南三—四环段）、郑汴路与G107新线互通式立交、金水东路与G107新线分离式立交等一批项目开工建设，争取南出口暨郑新快速通道改建工程、东南四环连接线、万洪公路新建工程等一批项目尽快完工，加快推进郑汴物流通道郑州段、G107线新郑境改造工程、16个高速公路出入口等一批在建项目进度，积极做好四港联动大道南延、四环快速化等一批项目前期工作。荥阳拟超额修建3条快速路在完成市委、市政府交办荥阳4条快速通道任务基础上，荥阳计划再规划3条由城区通往辖区乡镇的快速通道。这3条快速通道分别为荥阳到广武的荥广公路、荥阳到崔庙的荥丁公路以及省道232荥阳段的升级改造工程。3条道路将按照“两环十五放射”工程的标准设计建造。“两环十五放射”和“十条快速通道”工程，涉及荥阳的有陇海路西延、中原路西延、科学大道西延、沿黄省道314建设工程、郑上路、石化路和索河生态廊道建设。这些工程除沿黄省道314正在做前期工作外，其他所涉及的拆迁及绿化工作都在火热进行中。【合富观点】加快郑西组团—荥阳城市交通建设，拉大郑州城市向西扩张框架，交通是支持，加快郑州向西沿廊发展的步伐。郑登快速通道预计下月开建全程不设收费站“郑州至登封快速通道改建工程”环境影响评价工作进行了第二次公告。郑州至登封快速通道预计今年7月份将开工建设。郑登快速通道路线全长73.61公里，其中郑州境全长12.36公里；新密境全长34.65公里；登封境全长26.60公里。郑州至登封快速通道改建工程，起点位于郑州市南三环与省道S316交会处，路线向西南方向经黄岗寺，上跨规划的南水北调中线工程，下穿郑西客运专线联络线后跨金水河。郑州至登封快速通道改建工程，作为郑州市10条市域快速通道项目之一，道路采用一级公路标准，设计时速80公里，工期20个月，计划下个月开工。石武高铁上半年开通郑州到武汉只需2小时石武高铁也将于今年全线开通，上半年先行开通武汉到郑州段，年底开通郑州到北京段。届时，武汉到郑州将只需2小时，到北京约5小时。对比：目前，武汉到北京的直达铁路最快需9小时41分，大部分班次都需上10个小时。石武高铁与河南。该专线沿线共设石家庄、高邑西、邢台东、邯郸东、安阳东、鹤壁东、新乡东、郑州东、新郑东（预留）、许昌东、漯河西、驻马店西、明港东、信阳东、孝感北、横店东、武汉等17个站点。郑徐高铁河南段力争今年开工目前，郑徐高铁的初步设计已经在铁道部审查完毕。目前，郑徐高铁大部分站点在河南境内，河南境内252公里，正线全长362公里。根据铁路部门相关人士介绍，目前河南省内共设6个车站，分别是：郑州新东站、开封站、兰考站、民权站、商丘站、永城站，其中商丘市共设站3个：民权、商丘、永城，占河南省车站的一半。在安徽境内设砀山站、萧县站，共2站，在江苏设徐