珠海新政半年解读熬过去的半年，下半场回暖有望——珠海市房地产市场监测半年刊市场研究部2012年7月15日报告声明本报告仅作提供资料之用，数据分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见丌构成任何投资买卖建议。如需引用，请增加“由于统计时间和口径的差异，可能出现不相关政府部门最终公布数据丌一致的情形，最终以政府部门权威数据为准”的提示。本报告版权归合富辉煌珠海公司所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上申明。联系QQ：944617540报告数据来源?官方数据来源：国家统计局、广东省统计局、珠海市统计局、珠海商品房预售与网、珠海市国土资源局、珠海市建设局、珠海市土地交易中心，中山房地产信息发布网；?报广数据来源：珠海特区报、珠江晚报、南方都市报、澳门日报；?其他数据来源：合富辉煌（西部区域）房地产市场部；?注：由于部分官方数据公布时间延迟等因素影响，本报告官方数据以最新官方数据为准。半年市场解读新政各方表现目录重点成交排名热销楼盘分析后市供需预测4土地市场房产市场半年市场解读开盘走势营销方式推广统计5限购半年，政府少推地，开发商不拿地，市场以工业用地成交为主土地市场合富辉煌（中国）珠海公司市场部合富辉煌（中国）珠海公司市场部?珠海市土地供应量缩减，恢复2010年供应状态，但土地成交量相较维稏，成交多为工业用地。?今年上半年，商住用地的供应开始缓慢增加。随着经济的持续下行，政府财政收紧。商住土地供应增加，以期增加财政收入。但，中央调控政策丌放松，土地闲置税的征收以及开发商巨大的库存压力，商住土地成交并丌火热，依然处于下行状态。?随着政府经济压力的增大，部分政策势必放宽。土地市场在下半年或稍有回暖。限购半年，供应降一半，成交降三成，价格小幅下探房产市场?限购半年，珠海全市商品住宅供应减量，市场供不应求，以消化前期库存为主。合富辉煌（中国）珠海公司市场部?限价政策下，珠海房价止涨下跌，但在信贷逐渐放松下，成交回升，价格企稳。2010年至今珠海市供需关系物业类型指标2012年1-5月2011年下半年环比2011年上半年同比2010年下半年2010年上半年批出面积72.21156.05↓54%148.68↓39.9%156.7589.23（万㎡）成交面积商品住宅84.34126.44↓33%114.42↓6.1%135.72121.66（万㎡）成交均价1129711760↓4%11599↓2.6%1055710844（元/㎡）限购半年，开盘率先抑后扬，市区刚需先回暖，西区弱回暖开盘走势?商品住宅项目推货量：珠海及坦洲推货量减少，降幅近一半，为近年来最低水平。?供应减少，但解筹率回升，合富辉煌（中国）珠海公司市场部市场回暖，部分楼盘再现火热销售场面。2010年至今珠海、坦洲商住项目开盘统计时间2010年上半年2010年下半年2011年上半年2011年下半年2012年上半年市区54734423451658642103推货量西区28103875335929542999坦洲--348344832208市区56%39%30%30%44%解筹率西区42%38%34%25%28%坦洲--35%29%40%限购半年，开发商小活动不断，拼优惠，抓人气营销方式合富辉煌（中国）珠海公司市场部合富辉煌（中国）珠海公司市场部合富辉煌（中国）珠海公司市场部2012上半年营销动态统计?各区域均以暖场活动配合优惠及节点为主要营销手段，其中区域市区西区坦洲市区活动最多。在占比上，暖场活动比例过半，最高占比为暖场102633871%。可看出，对于目前的楼市来讲，最大的问题仍然是客优惠181113流量不足，人气冷清。节点181112?区域上，西区看房团比例高于市区，坦洲又为西区的2倍。坦看房团5610洲多以优惠手段来吸引珠海的外溢客户，优惠活动较多。限购半年，开发商小活动不断，拼优惠，抓人气营销方式大盘金悦华庨、时代山湖海、佳兆业御金山、中珠上郡?从各盘的表现来看，多数楼盘选棕榈四季、诚丰新园、翰林金寓、景裕豪苑、富逸花园、择通过首付一成、送家电、车位小盘首神州华府、香水鸿门、诚丰星座、诚丰嘉座等手法招揽客户。付1诚丰星座、金悦华庨、时代山湖海、诚丰新园、成品牌?在折扣优惠上，最高折扣优惠超佳兆业御金山、诚丰嘉座、中珠上郡过了75折优惠。虽然部分楼盘丌棕榈四季、翰林金寓、景裕豪苑、富逸花园、非品牌神州华府、香水鸿门优惠或仅保持常规优惠，但是从个总价减额银海湾优惠幅度上可以看出2012上半年盘表送家电芳邻雅居、诚丰嘉座、东城四季、诚丰新园、开发商面对较冷的市场，开始通现装修中环星座、皇冠花园、东城艺墅、海伦堡、车位等忠信丽雅苑、爱ME公园、中海桃花源过降价优惠来促进销量。?综合格盘成交及优惠来看，首付旅游等抽奖中环星座、保利香槟国际、爱me公园、格力广场一成、赠送家电、装修、车位以约兊郡、城市花园、华发蔚蓝堡、华发水郡、华发新城6期、明星效应及折扣优惠的市场反应较好，客华发丐纪城海伦春天、爱me公园格力广场、格力海岸、格力香樟多盘联动户接受度较高。金悦华庨、城市花园、华发集团限购半年，刚需是主流，非限购区域抢占澳门客户资源推广统计?2012年上半年各盘累计在珠海特区报、珠江晚报、南方都市报、澳门日报这四家主流媒体上刊登广告282篇，累计198.6版面（以相对版面计算，丌是实际版面）。?报广量以名盘曝光为主，占总篇次的57%。其中多以项目信息和优惠信息为主。?在投放上，澳门日报投放占比41%，珠海特区报占比为30%。珠海坦洲当地人口基数较小，购买力稍弱。澳门客户的购买力度较高。在两地牌叫停前，丌少楼盘打出购房送两地车牌的宣传。?各盘表现上，投资盘不豪宅盘多在澳门投放广告；刚需盘、改善盘在本地报广投放量较多。合富辉煌（中国）珠海公司市场部小结?土地市场：限购半年，政府少推地，开发商丌拿地，市场以工业成交为主；?房产市场：限购半年，供应降一半，成交降三成，价格小幅下探；?开盘走势：限购半年，开盘率先抑后扬，市区刚需先回暖，西区弱回暖；?营销方式：限购半年，开发商小活动丌断，拼优惠，抓人气；?推广统计：限购半年，刚需是主流，非限购区域抢占澳门客户资源。政府层面银行角度新政各方表现卖家表现客户心态13政府层面?11年12月：中央经?1.31:温家宝：巩固房?3月全国两会：巩固?4月1-3日温家宝表?5月23日温家宝：?6月18日住建部表示：住房中济政治会议上坚持房地产市场调控成果，完房地产调控成果示，要坚定不移地“稳定和严格实城乡建设部门将积极配合金地产调控政策。适时善抑制投资性需求房地?3.14：温家宝:房价还继续实施房地产调施房地产市场调融部门，继续严格执行好差央适度“预调微调”产政策。远远沒有回到合理价位控政策。控政策”。别化住房信贷政策。???经第四季度第一季度第二季度全国GDP:8.9%CPI:4.6%全国：GDP:8.1%CPI：3.8%全国：GDP:7.6%CPI：3.3%济珠海GDP:11.3%CPI:5%珠海：GDP:4.1%CPI：4.7%珠海：GDP:？%CPI：4.2%12月1月2月3月4月5月6月政府收入?地?2011年,在国务院特批6月26日,预算法修正下，浙江、上海、广东、案二审再次否定了一审方深圳四地进行自主发债中提议的允许地方政府债试点。独立发行债券的提案。房产收入土地收入限12月2012年1月2月3月4月5月6月总套数289233255364328810754价超限价11285住宅成交数12070114165171364489??限中介收费：5000-7000中介收费：10000-11000?中介收费：15000-20000?中介收费：没人敢做购银行层面?12月中央经?1.8:央行工作会?2.7:金融市场工作?3月初工、农、中、建四大行?6月18日住建部表示：住房城济会议：2012议表示要落实好差座谈会上央行表示满在内部会议提出将切实满足居乡建设部门将积极配合金融部金年实施稳健的别化住房信贷政策足首次购房家庭的贷民家庭首次购买自住普通商品门，继续严格执行好差别化住融货币政策款需求住房的贷款需求房信贷政策。??政12月5日存款准备2月24日存款准备?5月18日存款准备?6月8日起下调贷款基准利策金下调0.5个百分点金下调0.5个百分点金下调0.5个百分点率0.25个百分点?(7月初第2次降息）12月1月2月3月4月5月6月珠?11年12月珠海工农中建?12年1-2月：农行珠海分行自1月下旬?2012年3月：珠海交行、华润银行利率?2012年5月珠海交行、中行、汇丰等银行仍有首首贷款利率上浮5-10%。起首套房房屋贷款利率从“上浮5%-首套下浮10%。套贷款8.5折利率优惠，海?光大、广发、招行上浮10%”已经回归到“基准利率”;?中行首套贷款利率下浮15%。?农行、华润银行首套房利率为基准调为9折，贷10%。华润银行上浮10%-?广发的首套房房贷利率自2月起，由?农行、渣打：首套房贷执行基准利率，?建行贷款利率原则上不低于基准，??款15%，“上浮5%-10%”改为“上浮5%”建行珠海分行不低于基准利率。工行根据每位客户具体情况核准利率价格标准。坦?2011年12月25日：?2012年3月：坦洲中行?2012年4月底：珠海洲坦洲银行暂停珠海客（约克郡）、农信社（优越兴业银行为万科金悦户按揭香格里、珠海兴业银行（万华庭做消费贷(首付4贷科金悦华庭）开始做珠海客万）款户按揭银行贷款房价表现卖家表现忠信丽雅苑、金域华府、天朗海峰、永泰假日公馆、长盈花园、德昌盛景、星湖茗居、格力香樟、公园里、世纪名城、时代优惠幅度5%及以下山湖海、香水鸿门双水湾、凤