机密文件莱蒙国际战略规划咨询项目外部环境分析2011年4月www.adfaith.com莱蒙国际战略规划咨询项目启动会目录（一）龙湖（二）绿城（三）万达（四）世茂（五）宝龙（六）凯德2011年2月版权所有,不得翻印第2页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会龙湖的发展战略可以总结为，扎根重庆，区域聚焦，打造精品，快速扩张龙湖业态布局思路?由北向南从沿海经济圈中心城市辐射2007年周边城市群，用10年左右的时间完成全国基本布局北京?2008年进入天津,完成环渤海区域中天津心城市布局,2009年进入上海、南京基本完成长三角区域中心城市布2004年南京局，2010年、2011年从中心城市向上海2008年板块内其他重要城市渗透成都?在同一城市内不同业态产品有不同的重庆市场周期，多业态开发可使地区公司在不同业态产品间平衡收入，实现持广州续稳定的发展，使每一个进入的城市深圳2009年都能成为稳固的根据地数据来源:龙湖内部会议2011年2月版权所有,不得翻印第3页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会基于总体发展目标，龙湖明确界定各阶段重点及目标，打下了坚实的管理基础1234积累阶段（1999-快速发展阶段（2002-高速发展阶段起步阶段（1997-1999）2001）2007）（2007-）?住宅领域起步?在住宅领域精耕细作?发展房地产多元业态?在新进城市首先快速复制单业态多项目的并联运营?“糖葫芦型”发展模式，?“鱼骨型”发展模式，单?“井田型”发展模式，多发展模式，待区域成熟后，又单业态单项目串联运营业态多项目并联运营业态多项目并联运营展开多业态多项目并联运特征营覆盖?理顺房地产项目开发流程?规范集团与下属项目公司?规范投资规划、开发建设?实施“区域聚焦”，以多的关系，解决不同项目之、商业管理和物业服务一项目、多业态策略进行有?积累业务流程需要的知识间的资源分配问题条龙服务组织的扩张，逐步完成向和能力全国性公司的跨越战略?建立OA系统进一步完善?建设多元化集团企业?细化流程节点与岗位、岗业务流程和管理流程?运用并复制丰富的多业态位职责的对应关系?加强多业态打造能力举措开发经验和强大的系统优?关注项目公司间的知识分?建立领先的房地产投资、势享开发、经营管理体系“深挖洞，广积粮，缓称王”厚积薄发2011年2月版权所有,不得翻印第4页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会龙湖产品的市场策略从战略上、组织上、战术上均体现出以客户、市场为导向的特征战略层面战略层面?一切以客户为中心，营销至上。?专注目标客户，目标市场：集中于再改和豪宅市场，集中于城市主要发展区域、城市中心、优质资源区域的高成长性、稀缺性土地。?标准化操作思路，保证品质，节约成本。战略面战术层面战术层?建立以“客户最佳体验”为核心的示范区市场策略，提供卓越的品质体验感受，让人震撼和组织层面惊艳组织层面??高效的决策——对市场变化快速反应，并通过示范区、售楼处和样板间展示出客户组织未来的生活场景，通过体验营销感染客户。快速做出决策，迅速调整策略。战术?强大的团队执行力——明确结果导向。?将“善待你一生”的服务理念贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户2011年2月版权所有,不得翻印第5页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会通过解读特定目标客户人群需求，持续强化产品品质及服务水准质，构建企业差异化的竞争优势首次置业首次改善再次改善高端龙湖121086420初始购置耐久性节能性生活便利居住行为居住性能社区绿化房屋立面室内设计档次品牌物业服务产品服务成本功能功能形态与氛造型与色造型与色围彩彩2011年2月版权所有,不得翻印第6页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会通过解读特定目标客户人群需求，持续强化产品品质及服务水准质，构建企业差异化的竞争优势（续）实施产品差异化战略，开发高品质产品，产品与服务向高端延伸?从普通住宅到别墅专家，实现产品升级香樟林蓝湖郡199龙7-湖20花01园（2001-2003）（2003-2006）（）?首创重庆板式围合、?高档定位的都市顶?独栋加联排的超大型景观先行的混合别墅产级独栋别墅，大幅提升别墅社区，在原有纯粹品，拉开龙湖高品质开龙湖的产品形象北美别墅产品的基础上产品标志性发的序幕，开发出了地中海风格别墅品质和产品开发都龙湖花园跃上新台阶?联排别墅加花园洋?香樟林别墅被房地?蓝湖郡退出后为重庆房，高层住宅等混合而产业内人士评定为国内高端别墅住宅的典范，香樟林成的龙湖花园建成后在最精致、最典雅的北美成为龙湖在重庆的第二建筑、景观、配套、物风格别墅，万科董事局个龙湖大社区项目评价业管理等方面成为重庆主席王石曾说看地道的楼市标杆，1998-2002北美风格别墅不需要出年间连续蝉联重庆市国只要来香樟林就可以蓝湖郡“十佳住宅小区”的第了一名高品质服务：通过销售后的社区物业服务，来提升公司品质物业服务?“善待你一生”成为龙湖物业的服务理念和实际行动，龙湖物业成为重庆品质生活代名词2011年2月版权所有,不得翻印第7页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会推进三大产品战略，强调细节创新，实现快速复制与产品创新双重功效建立标准化模块为基础的产品库，通过模块个性化组合积木理论的积木搭建方式，有效解决了产品快速复制和中高端客户对产品独特性要求的矛盾龙湖独有的五重景观体系和坡地景观成为龙湖一线城市突出景观优势项目的标签，加大了龙湖项目的差异化特征，成为龙湖产品核心产品品类不断创新、升级，加强产品独特性，满足客户产品创新随着物质水平提高后对高品质住宅的更高追求2011年2月版权所有,不得翻印第8页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会借助中心城市突破，推动跨区域扩张，实现快速增长把握市场调整机遇，进入一线重点城市?龙湖北上京城、西进成都，两方向同时操作，利用企业自身政府资源优势和品牌影响力进入新市场，使得企业获得快速发展的空间1当时企业在重庆市场占有率较高，未来提升空间较小把2北京土地市场开始预热，尚处于历史较低价位握机3全国房地产市场经历了2004年的冲高后，受政策影响发会生调整窗4在重庆十年已经积累了相当的开发经验和资金口期5企业具有深厚的政府资源优势走出重庆，循序迈向全国市场2011年2月版权所有,不得翻印第9页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会聚焦成渝、环渤海实现快速成长龙湖区域聚焦战略——三大原则?龙湖不断完善自身区域聚焦战略，目前已经调整为多业态多项目并联的业务布局，有组织有支持的第一轮快速扩张运用业态与区域的双重平衡实现持续稳步发展，分散产分散风险业结构不均衡和区域周期不均衡所带来的风险在少于竞争对手城市布点的情况下运用多业态布局实现业务规模领先业务规模在城市领先与新城市进入产生冲突时，城市领先优先于城市领先新城市进入从30亿到100亿龙湖只用了一年，其原因在于：北京的项目销售业绩良好。龙湖滟澜山、香醍漫步销售额突破30亿。从2007年开始连续三年突破百亿，跻身全国前十的地产企业。成为西南首家年营业销售额突破百亿的房地产企业2011年2月版权所有,不得翻印第10页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会提升服务价值——“家政式管家”的引入，推升龙湖物业服务的品质龙湖物业高薪聘请拥有国际酒店管理经验的高管，引入目前国际一流物业管理服务公司推行的“家政式管家”服务，提供全方位、个性化的十多种管家服务，为业主设立单独的服务专线，每户家庭配有专享管家，服务得到全程跟进与周到处理家政式管家个性化服务内容衣衣物代为收送/洗烫/修改等爱宠物看护/代请健康护理/领养爱心树等食购物及送货/酒店饮食订送服务等育儿童培训班/特约儿童看护等住家居维修/家居清洁/代请家居搬运/叫游组织度假休闲/旅游团联系等醒服务等行车辆美容/订票服务等赏关怀表爱心/绿色行动/环保行动等传传送报刊杂志/代送发邮件/代叫出租动策划组办各类运动/组织社区家庭参与车等各类运动竞赛等2011年2月版权所有,不得翻印第11页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会通过构造合作、贷款、信托、基金等多渠道融资方式，满足企业扩张的资金需求融资事件2005年，龙湖与香港房地产强企香港置地合作开发重庆“大竹林”地带，双方合项目作投资40亿元，打造国际标准的时尚生活社区。通过引入国际开发经验的房地产合作企业，龙湖获得了大量的资金，有效缓解了扩张期的资金需求。银行与工商、龙行、建行三大企业形成长期的信贷关系，获得了项目开发所需的主要贷款资金。与国内信托2005年11月，龙湖与重庆国际信托投资有限公司合作房地产金融创新产品，合作开发了“龙湖西城天街信托产品”与国际房地2005年，龙湖把位于重庆第三中央商务区的项目公司49%的股权以3500万美产信托基金元的价格卖与ING，以此打开了国际房地产信托基金的合作2011年2月版权所有,不得翻印第12页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会企业逐步形成3+X+F的战略融资格局，是企业融资进入稳健通道企业逐步形成3+X+F的战略融资格局?以工行、农行、建行三大国有银行结合招行等商业银行为融资基础格局，同时与国际性金融机构进行战略合作3+XFING招行工行民行摩根斯坦利中行农行+花旗浦发美联银行建行光大汇得丰商行2011年2月版权所有,不得翻印第13页莱蒙国际战略规划咨询项目启动会龙湖的发展经验及对莱蒙的借鉴经验借鉴意义区域扩张经验：在城市领先与新城市进入产生冲突时，城?依托自身资源能力等实力，循序进行扩张市领先优先于新城市进入；运用业态与区域的双重平衡实?区域集聚，先发展后拓展现持续稳步发展，分散产品结构不均衡和区域周期不均衡?带来的风险固本强基，稳步拓展核心竞争力经验：围绕客户的最佳体验来设计产品和服务?精品带动，服务先导以达成溢价；围绕快速复制产品模块与服务和优化流程来?以客户为目标，