上海世联二00六年一月十九日上海世联天地源项目组天地源苏州项目定位及物业发展建议·谨呈：上海天地源企业有限公司上海世联天地源项目组主要内容一、项目的战略选择二、项目的整体定位三、启动区与物业发展建议本项目发展战略战略选择战略选择微观界定本项目发展战略豪宅路线中间路线其他1.2.3.企业目标取地成本限制条件1.2.3.项目微观界定项目微观界定研究思路宏观界定市场竞争宏观界定微观界定市场竞争项目宏观界定城市背景园区背景1.2.项目宏观界定市场总体分析区域市场分析细分市场分析1.2.3.园区背景城市背景城市背景城市背景城市背景园区背景项目界定宏观上海苏州无锡湖州上海世联天地源项目组苏州，位于长三角经济核心上海辐射圈的第一站，是长三角最具增长潜力和发展前景的区域???苏州位于长江三角洲经济发展的核心地带，是围绕上海经济增长极所产生的经济空间扩散的第一圈层，发展潜力强；发达的高速公路及轨道交通网络，使得苏州与长三角其他城市圈紧密相连；苏锡常都市圈是江苏省经济发展的先导地区和创新中心。上海世联天地源项目组20053(20052020)()12250300城际交通规划已通过审批。年月，国务院常务会议审议并原则通过《环渤海京津冀地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区城际轨道交通网规划》年——年。长三角城际轨道交通的发展目标：建设以上海为中心，沪宁、沪杭甬为两翼的城际轨道交通主构架，覆盖区域内主要城市，基本形成以上海、南京、杭州为中心的至小时都市圈。长三角城际轨道交通的功能定位：运送城际旅客和区域性快速运输专网，实行公交化运行，运行时速在公里到公里之间城际轨道交通的建设加速了长三角各城市间的联系，长三角都市圈日渐形成???长三角城际轨道交通网建成后，铁路运输分工将更加合理和细化，实行客货分线；长三角城际轨道交通将全部是快速客运专线，主要开行江浙沪地区城市密集地区城际间的中短途快速旅客列车，兼顾借道开行的跨区域长途快速旅客列车；既有的沪宁、沪杭、杭甬线将以货车为主，同时开行少量的普速中长途直通；2010年将建成南京-镇江-常州-无锡-苏州-上海城际轨道交通线，届时苏州轻轨将直通浦东，运行时间半小时以内，三分钟一班（相应规划获国务院原则批准）。上海世联天地源项目组:数据来源苏州统计信息公众网，比上年增长％345017.62004年长三角城市GDP排位02000400060008000上海苏州无锡南京宁波杭州常州GDP（亿元）长三角城市圈中，苏州GDP总值仅次于上海苏州城市经济地位：??苏州在长三角的经济地位仅次于上海，在全国大中城市中则名列第五。苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，使其住宅消费能力大幅度提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机。苏州正逐渐被上海并入“大上海”商业圈镇江市南通市上海世联天地源项目组南京常州市人均可支配收入无锡市城市人均可支配收入情况江苏长三角主要城市人均可支配收入苏州元/年900010000110001200013000140001500001年02年03年04年0200040006000800010000:数据来源苏州统计信息公众网苏州房地产发展具备良好经济基础苏州城市居民的生活水平：??苏州人均可支配收入稳步提高2004年苏州位居江苏省首位，长三角城市人均可支配收入排名第六居住支出增长较快至05年11月，05年苏州人均居住支出1103.25元，同比增长25％园区背景城市背景园区背景城市背景项目界定宏观上海世联天地源项目组?????苏州工业园区是中国和新加坡两国政府的重要合作项目，行政区域面积288平方公里，下辖三个镇，户籍人口25万，其中，中新合作开发区规划面积70平方公里。目标：把苏州工业园区建设成为具有国际竞争力的高科技工业园区和现代化、园林化、国际化的新城区工业园区——“洋苏州”高水准的基础设施高质量的投资项目工业园区工业园区工业园区已成为苏州最重要的发展极苏州城市格局：一体两翼老城区老城区经过十几年的开发，苏州工业园区已经成为了国内开发速度较快、协调发展较好、竞争力较强的开发区之一新区新区3450502.72004年14.57%3652802（单位：亿元）2003年13.03%上海世联天地源项目组2080:数据来源《苏州统计信息公众网》251.72002年12.10%1760180.22001年10.24%园区GDP对苏州GDP贡献的逐年增长园区GDP全市GDP园区占全市的比例苏州工业园区成为苏州城市增长未来动力源苏州城市未来发展方向：园区GDP绝对值增长情况94年95年96年97年98年99年00年01年02年03年04年11.312.019.620.750.374.4120.5180.2251.7365.0502.70100200300400500600现代物流园:数据来源苏州统计信息公众网上海世联天地源项目组信息产业园高等教育区出口加工区国防科技园中央商贸区12年发展历程国际一流的新兴高科技产业园区苏州工业园区定位：合作区就业人口：158,264人专业技术人员：184,092人（数据统计至2005年9月)???企业总数：8,500家世界500强：46家就业人口：299,546人上海世联天地源项目组产业聚集区（规划中信息产业区）高教区区集聚业产）区工加口出成建已（三大聚集理念独立的城市格局渐成气候采用国际产业园区规划理念：产业区居住区商业区新加坡主导园区规划三大聚集理念：产业聚集居住聚集商业聚集上海世联天地源项目组12010苏州轨道交通规划未发生变化。目前苏州轨道交通规划正处于报国务院审批阶段，审批结果日期尚未确定。报批方案中轨道号线线路和时间均未发生变化，拟定于年全线通车。——苏州市规划局连接苏州城区的城市轨道交通是加速器园区的城市化进程成为必然趋势??苏州轨道交通的总长将达到360公里，其中核心市区范围内245公里，整个轨道交通工程由一条环线、东西向和南北向各一条骨架线共3条市域线、2条市区地铁线和6条有轨电车辅助线组成年内将开工建设轨道交通一号线，即轻轨一号线。轻轨一号线是一条东西向的轨道交通线，起于灵山天路，穿过苏州新区、工业园区，止于金鸡湖西岸，全长约18公里园区房地产市场园区房地产市场项目界定宏观同比增长房地产开发投资亿元％亿元％亿元％商品房开工面积万平％万平％商品房竣工面积万平％万平％商品住宅销售额亿元％亿元％亿元％商品住宅销售面积万平％万平％万平％均价元平％元平％元平－％招拍挂土地万平宗万平宗177.9465.8334.3287.9361.735.12,57675.63,843.944.4————779.239.61,129.150.6————122.925.3198.1743163.439498.994633.7919.5455.9225.93,058/34.14,000/313582/10.51,6515961,561375————上海世联天地源项目组年（至月）0511同比增长房地产市场持续增涨年04同比增长年03城市品味提高03年以来，苏州房地产迅猛发展，成为长三角乃至全国竞争最激烈的市场之一住宅消费能力提高城市基础设施改造代表项目:数据来源《苏州统计信息公众网》工业园区上海世联天地源项目组吴中区相城区以古城区为核心，呈四射状发展高新区苏州房地产市场格局：2002年2003年2004年上海世联天地源项目组02-04各区域年度土地供应量比较050000010000001500000200000025000003000000古城区园区新区吴中区相城区园区土地供应量较为集中，竞争最为激烈?????吴中区是04年土地供应最大的区域；园区仍然保持了较大的土地供应量，但增幅较03年明显趋缓；古城区土地供应较03年大幅下降，为苏州04年土地供应最少的区域；相城区近年来房地产市场发展平稳，土地供应也逐年稳步增长；2002年以来，新区土地供应量较小，04年比03年略有下降。上海世联天地源项目组湖东远期规划湖东本案成熟的湖西板块与开发中的湖东板块湖西目前园区形成两大地产板块——:数据来源苏州统计信息公众网市区上海世联天地源项目组园区的中心和重心开始向从湖西转移到湖东湖东加速表征一：行政中心的东迁????05050506行政中心的东迁：行政中心的东移计划年年底实现（建屋大厦这个首个启用的商务楼除外）园区管委会所在的现代大厦年年底投入使用园区公安、检察院、法院办公楼在年四季度投入使用人力市场、房产市场所在的市场大厦建设进展顺利，将在年投入使用行政中心的东移计划表明了政府大力开发湖东的信心和决心国际展览中心现代休闲广场联丰商业广场金鸡湖商业广场湖东邻里中心上海世联天地源项目组现代、全面、高品质的商业圈正在成型湖东加速表征二：五大集中商业的规划????园区商业总规划达70万平米现代广场、金鸡湖广场等大型商业设施目前已初具形态，首个落户现代广场的主题餐厅墨西哥餐厅已顺利开张金鸡湖商业广场在迎来了韩国休闲娱乐城后又将有日本最大的百货公司“三越百货”、全国知名家居企业“百强家居”等加盟联丰商业广场——苏州目前规模最大的商业中心。建面10万平，四大主题商铺，2.6万平的世纪联华大卖场已经正式营业上海世联天地源项目组增加金融、会展、商务等城市功能CBD310002“建成苏州”是园区服务业发展的重要目标之一该区在金鸡湖湖西、湖东平方公里规划建设了万平方米的商业设施，重点发展金融、证券、中介机构、地区销售总部、商务楼、宾馆、大型百货超市等商业形态湖东商务区的规划面积约为平方公里，重点发展以高档商业购物中心、百货商场、时尚精品、星级宾馆和大型餐饮为主的商业街区、文化产业街区和国际会展街区。湖东加速表征三：湖东商务区的建成上海世联天地源项目组总占地