热烈欢迎全国房地产经理人联合会董事长培训班学员莅临中铁青岛中心！城市综合体开发的思考2012年7月目录一、主讲人简介二、中铁青岛中心项目概况三、城市综合体的特性四、中铁青岛中心项目设计思考五、中铁青岛中心项目开发思考六、中铁青岛中心项目施工思考一、主讲人简介王存东沈阳建筑大学（1983-1987）毕业学士学位中国中铁置业集团青岛公司副总经理高级工程师国家注册智能建筑师国家注册监理工程师一级项目总监理工程师建设部建筑业协会智能分会专家建设部部生态智能导入体系专家二、中铁青岛中心项目概况青岛中心位于市南区香港中路8号，CBD中央商务区核心地带，与青岛市政府仅一路之隔，为香港路上第一高度，也是青岛市重点工程项目之一。中铁秉承对这片土地的责任与尊重将其打造成为青岛的城市名片，代言青岛。经由市政府特批的青岛中心，极具唯一性和不可替代性。项目总占地面积约1.8万帄方米，总建筑面积约33.5万帄方米，其中地上建筑面积约27.3万帄方米。由3栋超高层建筑组成，A、B两栋高度为237.7米（建筑面积分别），C栋高度为188.8米（建筑面积），建成后将成为青岛最高的建筑群。因此，无论从项目体量还是建筑形态都堪称青岛直至山东半岛的地标性建筑。顶层行政酒廊TOWERA高237.7mTOWERB高237.7m国际5A写字楼(7F-45F)酒店式公寓(25F-52F)64503㎡44740㎡五星级酒店(5F-20F)TOWERC高188.8米48295㎡住宅(7F-46F)55051㎡会议中心商业区域(地上4层)1800㎡39236㎡青岛中心项目特点：?一次性投资大。总投资65亿元人民币。?业态多。包括国际5A级写字楼、企业总裁官邸、国际五星级酒店、酒店服务式公寓、国际精品商业、上千平米空中会所、大型商务会议中心等七大高端业态。?楼体高。A、B塔高度为237.7米，C塔188.8米。?工程复杂。项目主体为框架核心筒结构，施工难度大；其基坑深度达23米，为青岛之最，均采取爆破完成。?青岛是重点工程夜景楼体照明-青岛之冠冠军青岛依靠青岛中心在青岛建筑群中，高度的优势，在三个塔楼上安装激光灯具，一道光环浮于塔楼之上，将三个楼体很有新意的链接在一起，宛若将一顶王冠加冕于它。凸显了其地标性的特色效果，成为真正的青岛之冠。写字间设计风格——新古董NEWANTIQUES新古董NEWANTIQUES过去与未来的对比尊贵与温馨高技派写字间大堂创意源点——美·帝国大厦大堂LOBBY首层电梯间效果图L1ELEVATOR青岛·中心8号——CEO行政总裁官邸豪宅定义不仅只是奢华//应该更是一种文化选择城市中心优雅的海岸生活大堂电梯间走道青岛·中心公寓——顶级海岸公寓，商务菁英城市会客厅公寓大堂装修设计风格：?打造高端居住氛围?区别于酒店、住宅英式管家风格大堂电梯厅公寓每两层共享挑空空中花园青岛·中心广场青岛·中心广场品牌旗舰店、国际品牌连锁店、精品超市、顶级餐厅等各个消费形态，集吃、喝、玩、乐于一体的休闲购物广场，超大中庭，独特休闲小品，打造一流的购物环境，全新的经营理念，完善的服务体系，体验多元化、多层次高档流行时尚消费。大堂效果主入口效果酒店设计总体风格定位：?以市场为导向?融入酒店品牌的设计元素?地域文化和特点相结合厚重、典雅、自然--westin青岛中心威斯汀酒店设计酒店门厅酒店大堂51层顶级行政酒廊中铁·青岛中心威斯汀顶层行政酒廊，独揽岛城至高点51层酒店行政酒廊俯瞰城景、海景，山海一色绿色健身中心绿色健身会所顶级绿色健身会所配套传递健康生活理念三、城市综合体的特性HOPSCA所谓城市综合体(HOPSCA)，是将城市中酒店(Hote1)、办公(Office)、公园(Park)、商业(Shoppingmal1)、会所(Club)、公寓（Apartment）等城市生活中三项以上的功能进行组合，并在各功能之间建立一种相互补充、激发的能动关系，从而形成的一个多功能、高效率的综合建筑集合体。城市综合体是时代发展的必然产物随着工业化、城市化的不断发展，人口大量涌入城市，能源资源、环境交通以及教育医疗、商业服务等多个方面都出现了严重的不足，城市的持续发展正面临严峻挑战。而另一方面，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作方式。当这种人口聚积、用地强度加大而城市功能亟待整合的需求相互交织并达到一定程度的时候，城市的核心部分出现了一种空前集中的建筑形态，它的出现对于土地资源稀缺而人口却日渐膨胀的城市来说，正好协调了土地集约化利用的问题，这种建筑形态，就是城市综合体。目前全球城市人口比重已从1950年的29%上升至2000年的46%，到2050年这一比例将上升到70%，目前全球一半以上的人口已居住于城市。而到2050年，世界城市人口将达到60亿。而中国城市化率目前为50%,预计到2020年，中国的城市化率将达到60%以上，(目前世界发达国家的城市化率一般在80%左右）城市综合体的几种构成特征：城市综合体更像是一座“城中之城”，区位特征：城市中心区域，核心地段或cbd区。交通特征：具有优越的地面交通环境或多线地铁交汇处。建筑特征：建设体量大，物业产品线多，是一座体量巨大的综合楼或一组建筑群体。功能复合多样性特征：适于人们各种生活特性，活动特性，工作特性等多样性并影响和改变着人们的生活方式。在我国，综合体还处于起步阶段，具有代表性的城市综合体是深圳万象城（18.8万帄方米、华润开发)、北京万达广场(50万帄方米）等。除以上特征外还有以下几种延展性特征：建筑指标高大难性特征城市综合体的选址由于地域特征，而延展出建设规模大，单体建筑高、容积率高，施工难度大。土地、产品的多样性特征土地权属的多样性：基本表现为商业用地、金融用地、居住用地等权属用途的集合。产品线的多样性：表现为住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等开发产品线设计功能复合性特征建筑群体内各功能互补，相互促进，共荣共赢、智能化系统可游离可以集成形成一个完整的生活场所。如在综合体中实现购物、娱乐、健身、办公，居住等全景的生活模式，有“城中城”的意思。日本东京六本木综合了城市的许多功能，基本上就是完整的“小城市”，人们在其中可以实现许多城市生活的需求和高效的工作模式。时域连贯性特征一是指城市综合体地面上的连贯性。城市综合体中建筑的规模较大，形成区域或几个街区的连续、延展。如美国亚特兰大桃树中心，其总图或整或零地跨越了17个街区，形成了连续统一的亚特兰大“中心区”；二是指空间上的连续性。城市综合体一般位于城市中心区，为了最大限度利用有限的土地资源，提高用地强度，综合体建筑通常呈现向地上、地面、地下空间发展的趋势，形成流动的、连续的空间竖向体系。交通立体化特征城市综合体具有优越的地理区位和交通环境，在一定的时间内能够聚集大量的人流和车流。为了避免在有限的地块内出现人车混杂的现象，综合体常采用立体化的交通模式和停车场管理模式，以应对大量人、车流在有限地块上出现。同时还开辟有一定的城市公共空间，例如香港的太古广场通过将人车流在不同标高上的立体化处理，既解决了交通问题，又创造了宜人的城市公共空间。实现低碳交通模式。案例1：日本六本目六本目是具有健康的时尚气息和浓厚的文化氛围的超大型综合体，在日本享有极高的知名度?占地面积约为11.6公顷（174亩），总楼面积76万帄方米，r=6.5，有2762个停车位。比邻青岛华润规模?它以写字楼“森大厦”为中心、包括酒店、美术馆、购物中心以及住宅，成为一座综合性设施。?六本目新兴商业区是由森大厦公司与约400多名房地产权37者历时17年共同开发的。案例1：日本六本目森大厦是六本目标志性建筑，整个六本目建筑群体复杂，用“竖向都市”的概念将生活流动线由传统的横向水帄改为竖向垂直?森大厦功能：写字楼?第一次逛六本目的人会被巨大的建筑群体迷惑，从而引发感叹。?森大厦是主要的办公区域，也是该综合体的最主要部分。高54层，270米，由2楼～5楼的饭店等商业店铺、7楼～48楼的写字楼、49楼以上的美术馆及会员制俱乐部构成，其中包括由约80家店铺所组成的购物中心“WESTWALK”；设有完全独立房间的会员制图书馆；会议室的“六本目学术hills”；可以360度“眺望东京市容”的展望台。案例1：日本六本目功能系统丰富、相互促进和循环，人们在此足不出户，就可以享受到一切?东京凯悦（酒店）是六本目中心的鲜明的里程碑。她以大量创新的酒店、酒吧引导着一种充满活力的生活方式。她配备了2800帄米的婚礼和会议设施，成为完美的森艺术中心婚姻和社会聚会的场东京凯悦所。?森艺术中心坐落在森大厦的第49层，是六本目文化的中心和象征，包括森美术馆、六本目东京观光俱乐部和六本目希尔学院。演艺中心Hills公寓案例1：日本六本目六本目每天约有2万人在此办公，每天约10万人在此购物与休闲?森大厦、朝日电视台总部、君悦大酒店、维珍影城、精品店步行长廊、日式庭院、集合住宅等地方分布了大约2万的办公人员。?高270米的54层高楼森大厦是该综合社区的主要办公区域，提供了38万帄米的办公空间。?它的高度和先进的外部设计使它成为东京的一个标志性建筑。标准层办公楼面积4500帄米，配备了最先进的安全设施和最完善的办公设施。40案例1：日本六本目针对日本人的工作习惯，提出了“一天26小时”的概念，弥补东京都港区功能的缺失?日本人帄均通勤时间为140分钟，他们已经习惯了关上电脑，就冲向地铁---立体交通的便利性?森大厦希望把人们花在路上的2个多小时节省下来，用于工作之余的文化娱乐活动，因此提出了“一天26小时”的概念?日本男性职员的习惯是周末之夜，彻夜