2012.4.14contentscontents定价依据目目录录定价方法、策略价格估算项目效益测算7#楼入市策略11、冠县在售楼盘均价、冠县在售楼盘均价定定2、本案价格目标价价2、本案价格目标依依3据据3、市场供求量、市场供求量44、价格组成、价格组成冠县在售项目整体价格区间阳光花园育龙庄园2900金桂园新城在2700-3600元2900赛雅世纪城/平米富华苑世纪花园2800?选取标准：取市场2900上在售项目均价，得知冠县住宅均价新城名都2900约3150元/平米；红旗嘉和明珠路2800?价格最高的楼盘为公园小区盛世华府2900盛世华府，均价34003400/元平米，该美树湾水韵新城项目最高价已超过320031003600元/平米。价清泉河格最低的为阳光花园，最低2700元/本案平米。已开盘待开盘本案小结?目前，房地产市场冷淡，观望者增多，2011年第四季度，房价基本未涨；?据市场调查，新一轮的开盘项目售价可能小幅下调；?冠县房价呈现“南高北低”的规律，与冠县城建重心南移相符；?喜之风俗策划代理的房地持平产项目售价都偏低，如：位均价：3150元/㎡于县城中心的新城名都开盘房价房价房价均价2900元/㎡，与缺乏配房价套的北城项目持平；第一季度第二季度第三季度第四季度价格目标实现收入利润最佳化长短期利润最佳化，最大限度地高效率回笼资金；回收投资，获取营运资金，便于循环开发与运作；稳定市场，领导市场避免客户对价格的敏感度，让客户觉得公平合理；维持扩大市场占有率，全面引领冠县房地产市场；树立项目及企业形象价格应符合项目档次，高端楼盘就应有高端价格；从建筑质量、小区环境规划等来弥补高价之缺憾；?定价不是简单的越高越好，开发商希望高价快卖，消费者就希望低价物美，关键要寻求平衡点；?让客户感觉到：中通·领尚城的地段、环境、品位等档次“值”“值”这个价格，是楼盘运作的关键。楼盘价值与价格区位地段外在价值户型价配套价格品牌物业值管理增势内在价值建筑潜力开发商实力城市品质发展环境价格规划小结：价值?理论上：价格应与价值相符，即：价格=价值；?实际上：一定时期内，价格应略大于价值，开发商才有利润，即：价格≥价值。“大”的幅度需要掌控，大得多了，卖不动；大得少了，不能实现利润最佳化。市场供求量近年消化量年份套数（含商面积（㎡）备注业）2010年22121595572011年20871449972012年416346391-4月份注：2011年房管部门官方登记预售套数5180套，面积356289㎡，未签约套数1593套，面积111292㎡；上年度流转、回迁及代建房屋约1500套，面积约10万㎡。主要在售体量61200平米水韵新城146900平米选取标准：64800平米冠县市场在售盛世华府130000平米住宅项目在售23000平米新城名都300000平米项目总体量68000平米97万平公园小区98000平米24000平米米。2012年育龙庄园120000平米第一季度剩余美树湾43000平米量64.35万平77350平米方米富华苑28160平米97000平米051015项目在售期体量项目总体量未来供应量市场已出让土地折合建筑面积金桂园推出项目剩面世未推项目类别余供应量（清泉明珠、金成交土地未开总计桂园、学府嘉发供应量学府嘉苑苑）供应量建筑面清泉明珠积（万64.365.7355.64185.67㎡）根据市场情况和出让土地量得出未来冠县市场将推出住宅约185.67万平米小结?1、成交量受市场因素影响逐年下滑。?2、2010年政府土地大量投放市场，未来商品房供应量巨大。?3、在售及新开楼盘增加，消费者选择余地较多。?4、房地产市场由卖方市场转为买方市场。冠县住宅市场结论?2012年冠县商品房市场，住宅总体量为97万平米，2010年至2012年4月前累计销售住宅面积304558平米，累计住宅套数4715套，由目前冠县市场土地供应、住宅存量、推售和销售速度来看，未来市场约有185.67万平米的住宅存量。?由于第一季度冠县楼盘均没进行推行入市，第一季度消化量为3.46万平方米，预计到第二季度和第三季度随着市场的反弹和政策调控的放松（部分城市已执行首套房8.5折的利率，限购令的实施会有一部分大城市的回流客户。）预测冠县下半年会有短时间的爆发，我项目应该根据市场走势顺势而为，在爆发期以低价入市聚集人气，以达到项目首期快速走量的销售目标。价格组成房地产价格包含：成本、税费、利润。土地费用围绕土地展开的费用，购置费、保证金、手续费、规划等费用建安费用围绕建筑安装展开的费用，材料费、工程招标、工地人工费等1成本行政费用围绕行政公关展开的费用，餐旅费、公关费、薪资、办公费等营销费用围绕销售展开的费用，广告费、包装费用、推广费用、佣金等其他费用其他不可预见费用，有的项目有贷款利息、突发事件、罚款等行政费用建安费用营销费用土地费用其他费用开发成本的5个方面国土资源局契税、印花税、营业税、所得税、房产税、建委建设局税城市维护建设税、土地增值税等等。房管局土地登记费、土地使用费、土地管理费、2税费规划局平衡费、拆迁费、配套费、人防费、水增容费、供电费、给排水费、煤气费、采暖拆迁办费费、公建费、电话费、网络费、勘察费、合同签定费、质量监督费、垃圾排放与托人防办公室管、市政监理费、交易费、测绘费等等。主卫生局要涉税务局及部财政局门3利润期望值财政局规划设计院预期值勘测院电信局?当然，利润越多越好，在开发之前，对于楼盘利润，应当设置一个预期值和期望值；燃气公司?加强团队及工程管理，节能减耗，创新营销思路，努力实现利润从预期值到期望值的跨越。自来水公司房地产定价应参考的因素：市场因素与自身因素影响市场冷热度的因素。影响市场冷热度的因素政策调控市市场场供供给给量量经济结构市场1目目标标消消费费者者房地房地产产政策政策因素国民收入市市场场因素因素市场存量同行同行竞争竞争者者市市场场冷冷热热度度消费者心理自身营销手段?市场因素又包括：市场供给量、房地产政策、市场冷热度、同行竞争者、目标消费者。?近几年市场冷热度在影响房价方面，占有很大份额，2011年严厉的政策调控房市过冷，出现滞销；2012年第一季度，日趋紧缩的房地产宏观调控政策导致房市过冷，出现价格下滑趋势。10%,品质增值潜力22%,开发商实力,?其实定价所要考虑的自身因素就是项31%品牌18%,目自身的内、外在价值，定价时内、外物业管理19%,价值中考虑最多的是项目的外在价值。内在价值?在这些因素中，定价首先要考虑的因素就是地段。房地产价值在于第一是地段、第二是地段，第三还是地段。?内在价值中应把开发商品牌实力、增值潜力放在考虑的重要位置。中通·领尚城项目定价重点考虑的因素：市场市场因素因素市场冷热度目前，由于房地产政策收紧，市场冷，经营惨淡区位城市中央，第一商圈之内，清泉河南岸，水脉地段中心位置，黄金地段，城脉、商脉、文脉、人脉城市发展冠县城市工作重心南移，本案顺势而为，增值大本案定价重本案定价重点点考虑因素考虑因素项目项目因素因素环境清泉河水景公园，小区内绿树成荫，楼台倾斜等配套全县一级配套，商场、医院、学校等一应俱全户型多功能设计，双阳台南北观景，高档品位居室增值潜力鉴于以上因素，本案为冠县增值潜力最大的项目开发成本项目拿地成本较高，成本价约在3490元/㎡以企业企业因素因素上实力口碑成立50年之久，有10年的开发经验，国营企业案例：时代豪园、舜和嘉园、领秀城、领郡城总结：?本案以上因素，综合起来考虑，超过了目前冠县任何在售楼盘，为此，我们有理由引领冠县住宅高端价位销售。?其他非重点考虑因素，本案也不逊色与任何楼盘，与其他楼盘相比大体持平或略高。定价方法与策略S-C-Q金字塔原理市场状况惨淡政策严控观望者多S3150元/市场均价㎡情景3490元/㎡以成本价市场均价成本价上项目优势地段；区位；环境；户集城脉、商脉、文脉、型；发展；增值等水脉、人脉、与一体快速销售，追求效率企业目标C实现预期最佳利润目标高价是体现楼盘价值的一方面，项目目标树品牌形象，引领房市一般高档品价都高，如：黄金、翡翠、玉等在这种情景下，实现目标，该如何定价？Q优与冠县其他楼越于盘优势对比度其他楼品牌环境户型增值盘地段规划区位的配套地其他楼盘均势0方低成本冠县鼎级中央区域大型商业城市南部全明多阳城市发展中通实力紧靠清泉于市场配套，还黄金地段与清泉河城市发展台设计，潜力最大冠县第一河水景公其需升级形成统一范围内冠县独有园他楼可盛世华盘唯一性美树湾唯一性的比盛世华府府育龙庄园地楼新城名都水韵新城定位：购物、休闲、居住、度假、养生等，方新城名都盘目前，在冠县具有唯一性◆项目绝大部分优势远远超过冠县在售楼盘，在冠县应属于冠军盘、领军盘，理应在定位、规划、定价等各方面起到引领作用，中通房产的进驻为冠县的房产市场注入了新的居住理念；◆2011年第四季度后三四线城市市场低迷，冠县大部分楼盘已在之前开盘，已经快速回收了大部分资金，且在上季度开盘的育龙庄园与新城名都销售不容乐观；2012年一季度由于市场压力无开盘楼盘；◆市场的压力迫使销售速度严重减慢，2012年房市难以预测，高价推市销售压力会加大；定价方法估价方法概念理论依据适用范围市场比较将估价对象与在估价时点的近期有过交法（可比易的类似楼盘进行比较，对类似房地产房产价格形成的替代原理适用的对象是具有交易性楼盘量化的成交价格做适当修正，以此估算估价的土地。有充足的具有替定价法）对象的客观合理价格或价值的办法。代性的交易实例的地区。收益还求取估价对象在估价时点之后的正常净以预期原理为依据（决定收益，选用适当的资本化率将其折现到土地价值，重要的不是过有现实