成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY龙潭水乡项目定位与招商策略提案成都龙潭裕都实业有限公司策划部2010.09方案构成?第一部分第一部分龙潭水乡项目定位与招商策略龙潭水乡项目定位与招商策略?第二部分第二部分龙潭水乡项目定位（备选方案）龙潭水乡项目定位（备选方案）第一部分第一部分龙潭水乡项目定位与招商策略龙潭水乡项目定位与招商策略目录目录?项目分析篇项目分析篇?项目定位篇项目定位篇?招商策略篇招商策略篇成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY01项目分析5成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY?龙潭水乡区位分析龙潭水乡区位分析区位：东三环与绕城高速公路之间；成南高速与成绵高速之间。距离：距建设路商圈车程15分钟；距市中心商圈车程20分钟。人口：10万人。环境：总部经济、工业园区。成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞龙潭水乡项目情况具有浓韵江南水乡风情的龙潭总部城配套项目——龙潭水乡，以成都的独特文化元素为基调，移植江南水乡的神韵，建成成都的“清明上河图”。2010年年底建成，将成为整个城东片区新的“名片”，单体建筑面积:574-3967㎡地上建筑总面积为102802.34㎡；地下建筑面积为57827.35㎡；总面积达160629.69㎡，建成后将像周庄、乌镇一样迷人，为企业提供优美的自然环境，健康的舒适空间。项目地处成都市主城区唯一总部经济实验区内，项目定位为城市游憩商业区（RBD），将建成一个集酒店，餐饮休闲娱乐旅游、特色商品、商务办公为一体的中高档复合业态商业街区，既改变工业园区目前商业服务业零星、低档的现状，又与工业园区能达中心商务区形成差异化。成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞龙潭水乡交通状况本项目距离市中心核心商圈仅15公里的距离。成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞项目情况总结分析1、本项目虽处于工业园区内，但目前工业园区人气明显不足，工业区企业大部分还是一线基层员工，月均收入较低，消费能力相对较弱。2、项目周边交通不便，距离市中心核心商圈有15公里的距离，使得商铺的培育期较长。3、周边商业不成熟，缺少商业氛围。4、本项目的建筑形态和建筑排布造成了商业定位的局限性。9成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY优势（Strengths)劣势（Weekness)?交通便捷，出行方便?知名度低，增加宣传成本?未来人口密集，但无生活?人气不足，消费能力较弱配套商业?高端消费群集中于市区?位于总部基地核心区域，?项目距离成都核心商圈距企业众多离较远?政府大力支持SWOT分析机会（Opportunities)?将覆盖整个总部新城和工业园区威胁（Threats)?吸引外资，提升升值潜力新、老城区及工业园区的?挖掘高档消费，形成区位开发，本项目将会在经营优势上遭遇激烈的市场竞争10成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞龙潭水乡现状?本项目目前最欠缺的成功要素，就是周边配套设施的落后。由于地处龙潭总部经济城内，距离南通市中心较远，目前企业入住率还较低，周边商业气氛缺失，人口密度也不足，因此造成先天的不足。?本项目距离市中心约15公里，而一般商业广场的辐射范围在3～5公里，造成商业吸引力不够。?成华区的商业项目众多，市场成熟以后能形成新兴商圈，抢夺客户资源，造成客流分散。?本项目的建筑形态和建筑排布造成了商业定位的局限性。11成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞什么是龙潭水乡？是上海裕都为成都成化精心铸造的一大景点；是成都的“清明上河图”。是成都整个城东片区的“名片”，是“旅游+生态+休闲+餐饮+工作”复合平台；是每天从“早”到“晚”都能在此享受的生活之都；是“10岁”到“100岁”都能在此“享乐”的一生之城；成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞龙潭水乡：政府支持的休闲娱乐中心样板工程，政府支持；市政府重点建设项目；成都东部最受关注的、最值得期待的苏州园林式休闲娱乐中心；区委区政府极大重视与支持；将成为成华区对外展示形象的窗口；人们投资成都成华区的首选；成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞龙潭水乡：复合业态商业街上海有个新天地，成都有个锦里在成都，这里还有龙潭水乡最时尚的休闲去所，最炫丽的北广场，最具特色的美食长廊，最具品味的水乡街市，……成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY龙潭水乡酒店板块+主题游乐板块+商业板块人居房产文化旅游配套商业【中国文化旅游房产】成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞旅游文化地产的市场背景■2008-2009年数据显示：国内旅游收入和旅游总收入平均比GDP增长率高2-4个百分点的速度向前发展；■世界旅游业规律：一个国家人均GDP达800美元-1000美元，国内游开始并形成规模，09年我国人均GDP接近7000美元；■富裕阶层的壮大，使得旅游消费处于一个转型阶段。〉5000人均GDP1000美元3000美元美元旅游阶段国内旅游业进入休闲、度假需求持续发世界游高速发展阶段展&周边国家旅游热潮成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞旅游文化地产的市场需求■05年我国人均GDP达6914美元，部分发达地区已超过10000美元。■消费升级推动国内旅游业加速发展，需求出现结构性变化，观光游将以10％以上速度发展，而休闲游加速发展，增速在20％以上。启示：中国富裕阶层迅速膨胀，处于消费转型的临界点，未来休闲度假市场的需求必定处于一个高速发展的阶段。成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞旅游文化地产的启示旅游地产：近年国内高端度假别墅产品单价持续升高，稀缺性资源区房产资产化趋势明显。启示：旅游产业快速发展，稀缺性资源的房产资产化成为必然的趋势，资源占有成为房产领域新的主题！成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞当务之急，把龙潭水乡依托龙潭总部经济城，建立“旅游文化房产新城”的“品类区隔”，完整建立起来!在产品同质化、竞争手段同质化的今天，超越竞争的好方法，就是品类区隔！房地产市场告诉我们：“第一”胜过“更好”。地产品类概念带着鲜明、独特、有区隔、有利益的营销信息，成为营销传播源头上的创新。成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY在“龙潭总部新城”、“成都的清明上河图”的背景下，？龙潭水乡如何创造一个全新的品类地产概念，在此基础上遵循“界定、放大、传播”的规律进行宣传目录目录?项目分析篇项目分析篇?项目定位篇项目定位篇?招商策略篇招商策略篇成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY02项目定位成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENGDUCHENGDULONGTANLONGTANHEADQUARTERSHEADQUARTERSNEWNEWCITYCITY＞定位观点通过对项目状况的分析，提出以下三种运营观点：1、产品规划上力求创新，注重细节；2、营销策略上做差异化，合理引导消费、冲击市场；3、中高档产品，高端形象，提高项目的综合性价比。需求资源定位机遇竞争成都龙潭成都龙潭总部新城总部新城CHENG