黑龙江·北安财富中心项目定位及营销策略初探北京锐易Beijing.02.2012?CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport|1锐易地产简介北京锐易房地产经纪有限公司是一家具有全面经验及全程服务能力的专业地产营销策划服务公司。公司成立于2006年，目前全案代理项目16个，顾问项目3个，累计销售金额超过百亿。成功销售案例北京禧福汇国际社区“禧福汇国际社区”位于北京朝阳区西大望路，处于东三、四环间，紧邻CBD核心区。北距国贸中心3公里，西距东三环劲松桥1公里，东离东四环窑洼湖桥1公里。项目总占地5.45万平米，总建筑面积16.7万平方米。09年初金融危机期间单月销售2.5亿。总销售金额：35亿北京龙德广场shopingmall　龙德广场项目是由北京粮食集团与大连一方集团有限公司共同组建的龙德置地有限公司，投资开发的大型购物中心、公寓等综合的商业地产项目。现规划用地8.6万平方米，总建筑规模约31.2万平方米。唐山南湖·金地唐山市南湖金地位于唐山市南湖生态城西北部，北临次3路，东至学院路，西至西电路，南至唐胥路，规划总用地面积102.6公顷。总建筑面积326万平米。唐山2011年政府一号工程。正在销售唐山迁安传世家位于迁安市中心燕山大道，一期总建筑面积25万平米，欧式建筑，欧式园林。正在销售山西上院上院项目位于朔州主干道鄯阳街西段，本项目为三期开发，分别为一期《上院·景都》二期《上院·仕家》三期《上院》,朔州金东南房地产开发公司致力于打造朔州第一精品楼盘项目，占地150亩，总建筑面积约为250000㎡。正在销售???德州德兴乾城德兴乾城位于德州市天衢工业园，占地面积近1000亩，建筑面积近100万平方米。以造一座城的模式进行运营开发，学校、商业街、公园、休闲广场等各种配套应有尽有,大社区、大配套成就德州生活第一城。已销售2期，总销售金额：7亿德州安然颐河上筑安然?颐河上筑是由山东安然集团开发的一个纯居住高档楼盘，项目位置位于德兴路与文化路交叉口.南邻文化路，北邻德州市公安局.东临美丽的锦绣川核心风景区。项目占地：34590.82㎡，总建筑面积约为62199㎡。总销售金额：3亿销售周期仅为6个月。???唐山尚座城市花园新华西道，占地9.56万平方米，总建筑面积约21万平方米，由13幢多层住宅、板式小高层、点式高层、叠拼house，商业街构筑的建筑群落。总销售金额：13亿唐山嘉润蓝湾项目由唐山嘉润地产开发。总占地面积1.75万平、总建筑面积9.95万平。地处于站前路与北新道交口处（东北角）。东侧为唐山外国语学校；南侧能源学院；西侧为滨河景观大道、环城水系。总销售金额：6亿唐山丰润融侨半岛本项目是由唐山宏宇房地产开发有限公司开发，位于唐丰路与丰韩路交汇处,占地63.46亩,总建筑面积约10万平方米，,本项目建筑形态具有欧式风格,现代感极强,该小区9栋高层,6栋多层围合组成,成宝塔状。总销售金额：4.5亿唐山滦县嘉凤园整个园区占地面积88.48亩，总建筑面积近13万平方米。小区共由22栋楼组成，其中多层住宅16栋，高层住宅6栋，2007年滦县销售第一大盘。销售金额：4.6亿承德卧龙山庄　　卧龙山庄项目是由唐山嘉润地产承德开发区分公司开发建设的。小区总占地900多亩，总建筑面积150万平米，卧龙山庄分三期开发，一期占地190亩，总建筑面积35万平米。由17层高层、22层高层组成，共22栋住宅楼。　　项目已动工开发建设。目前期房售价位列承德市场第一名。一期35万平米，总销金额15.8亿唐山开尔·熙园大里路西侧2号地块是由唐山开尔集团开发的一个中型高档楼盘，项目位置位于唐山市路南区大理路和南新道交口。项目占地：23272㎡，容积率上限为3.现处于前期规划及产品定位阶段。???前1言目标界定前言此次我们对北安进行了初步的市场调研和项目分析，基于对区域市场和项目的了解与分析，书写了此次报告方案。操作项目的关键点：1、如何定位。在经济薄弱的地区建一个大体量，中高端商业综合体，如何找到一个市场切合点，找到项目的发展位置至关重要，从城市、从区域、从地块、客户的需求找到突破。2、物业发展建议：市场在变化，如何把控好产品切合目前需求，同时能够在未来一段时期内保持产品优势领先，规避市场竞争。3、目标客群的精准定位：要把客群定位精准，结合目标客户展开针对性的推广组织和营销渠道组织，实现快速蓄客，其中对目标客户的把握在操盘过程中尤为重要。4、现场体验的提升：现场展示如何提升，传递项目价值，拉升消费者心理价位，增强对项目的置业信心。本报告解决的主要问题为：营销目标下的项目定位、物业发展建议、营销策略、推广策略、客户积累、价格制定和推售策略等。战略打造北安首席城市综合体，推动地区城市经目标济快速发展；项目以商业为驱动，拉动住宅价值；目标突破现有市场现状，实现溢价高度销售；销售制定长期销售策略和近期销售策略，实现资金快速回笼。目标在保证目前资金链的同时也为后期利益最大化做好铺垫。2基础研究基础研究一、北安城市一、北安城市研研究究二、政策二、政策研研判判三、房地三、房地产细产细分市分市场研场研究究四、四、项项目客目客户研户研究究城市概况城市研究政策研判细分市场客户研究北安概况北安经济产业分析人均收入房产市场北安市隶属于黑龙江省黑河市的县级市，位于黑龙江省正北方，总面积7194平方公里，总人口48万，城乡人口各半。辖区内有省、黑河市直单位42个。北安市地处黑河最南端，城区设铁南、庆华、兆麟、铁西、和平、北岗6个街道办事处，辖131个居民委员会，人口13.6万余人。农村设通北、赵光、海星、石泉4个镇和胜利、建华、自民、东胜、城郊、杨家、石华、主星8个乡、178个村。　城市发展地位北安市地处黑龙江省北部，是我国最北部的交通枢纽，整体区域位置优越，未来经济发展动力强劲。?北安市地处黑龙江省北部，是连接对外开放城市黑河市的交通枢纽，滨北、齐北、北黑三条铁路干线和北安到哈尔滨直通高速公路，还有黑大（G202）、碾北（S302）、绥北高速公路、鹤嫩公路（省重要环形干道）四条公路干线以及北五高等级公路在北安交汇，是我国最北部的交通枢纽，是由哈尔滨通往黑河市以及俄罗斯及东欧国家旅贸大通道的必经中转站，毗邻天然火山博物馆五大连池。建国前和建国初曾两度作为省会城市，1991年国家计委在《国土规划纲要》中，把北安列为二级发展极核的区域性中心城市。随着电力、邮政、通讯事业的发展,逐步成为黑龙江省北部的电力供应、邮政转运和信息的传输中心。交交通通、、农业农业、、电电力、力、旅游旅游、、信息信息带带动动城市的城市的发发展、展、人人口口与财与财富的富的流流动动。。城市产业结构分析城市研究政策研判细分市场客户研究北安概况北安经济产业分析人均收入房产市场???县（市）名称:北安市???单位：万元12月?第一产业、第三产业占主导，这表指标名称绝对量增长速度（%）明北安还处于城市发展的初期，而地区生产总值480930.014.0这个阶段正是城市快速发展期。第一产业184918.07.8?北安市的第二、三产业国内生产总第二产业81250.018.4第三产业214762.017.2值逐年增长，但第三产业发展明显规模以上工业增加值44895.026.5滞后于第二产业，有待于优化，隶7276.012.9属于第三产业的房地产业有较为广规模以上工业利税总额阔的发展空间。#利润总额2202.0增加1049万元城镇固定资产投资104733.080.2??数据来源：北安市政府门户网统计公报城市人均收入情况城市研究政策研判细分市场客户研究北安概况北安经济产业分析人均收入房产市场北安城镇居民人均年可支配收入为14419元，增长21.3%，居民购买力得到提升，生活水平提高。经济的快速发展带动了北安居民收入水平的提高，2005至居民生活收入2010年期间北安城镇居民人均可支配收入基本实现了翻一番，极大地推动了北安居民消费水平的提高。城乡居民收入明显增加，生活水平不断改善。城镇居民年可支配收入14419元，比上年增加200001682元，农民年人均纯收入5812元，比上年15000增加765元，增长15.2%。城镇居民人均消费10000性支出9765元，比上年增长15.4%；农民年人均生活消费支出3629元，比上年增长6.4%。5000城乡居民物质文化生活水平进一步提高。其中0200620072008200920102009年末城乡居民储蓄存款余额达到646.3亿城镇居民人均可支配收81379715115811273714419元，比年初增加114.3亿元创历史最高水平。入农民人均纯收入34804023458450475812北安房地产市场指标性特征小结关键词——快速发展、供需两旺、价格上扬?开发商拿地热情高涨，土地成交旺盛，反映了当前北安房地产市场的活力，同时预示未来市场供给将迅速增加，竞争激烈；?北安的房地产住宅市场客户以刚性及改善型需求为主，其中以改善居住为目的的需求不断增加，为中高档楼盘出现提供市场机遇。近期房地产政策分析城市研究政策研判细分市场客户研究??中中央央严严令令10%10%土土地地出出让让收益收益用于保用于保障障房房国家政策政策趋势政策影响??《《国国有有土土地上房地上房屋征收屋征收评评估估办办法法》》发发布布??全全国国多地多地陆续陆续出台出台限限购购令令??要求要求10001000万套保万套保障障房房1111月月底底前前开开??国务国务院分院分兵兵88路路督督查查楼楼市市工工??加息加息、上、上调调存款存款准准备备金率金率??加息加息、上、上调调存款存款准准备备金金??上上调调公公积