盛世南茵香榭包装推广策划方案2010.6.25认识盛世南茵香榭开发原则南茵香榭的开发环境南茵香榭的未来认识盛世南茵香榭地块经济指标南茵香榭地块界位图项目基本规划指标02-3地块02-5地块基地面积10603.851㎡12264.277㎡总建面积28630㎡30660㎡容积率2.72.5住宅面积26480-26680㎡27140-27470㎡商业面积1810-2010㎡3190-3520㎡建筑密度≤30%≤30%绿地率≥30%≥30%限高无无认识盛世南茵香榭地块四周实景认识盛世南茵香榭宗地全景拼接图认识盛世南茵香榭地块所处区位南茵香榭地块位于凤城工业集中区，具体坐落在梧侣路与同盛路交叉口南茵香榭地块位于凤城工业集中区，具体坐落露露金金路路在梧侣路与同盛路交叉口，梧侣路北侧，同盛同同路西侧，东南湾商城斜集集二二环环对面。距离同集北路约南南路路北北路路1.2公里；距离同集北同同同同盛盛路BRT车站约1.3公里辉辉路路路路；距离沈海高速路口约2.5公里；距离开市市梧梧侣侣路路第三医院约3.2公里；位于彬州工业区中心点。认识盛世南茵香榭凤城工业集中区地块位于区域工业未来配套集中区腹地，未来尽享工业区基本配套，住宅、商业发展空间弹性较大。工业区需要配套设置综合管理服务中心、物流配送中心、社区服务中心以及外口公寓、垃圾转运站、变电站、加油站、中小学、酒店、文化体育设施、餐饮、超市等市政、公共和商业区区域工域工业业未未来来配套集中配套集中服务体系。本项目正是工业区的配套区区项目用地之一。认识盛世南茵香榭凤城工业集中区凤城工业集中区，为福建省规模最大的通用厂房建设项目。总规划占地面积12平方公里，厂房总建筑面积480多万㎡，建成后可吸纳劳动人口6万至8万人。与环东与环东海域片海域片区遥区遥相呼相呼应应形成海西最大的工形成海西最大的工业业基地基地规划定位：机械电子、服装鞋帽、皮革化纤、有色金属、运动器械、塑料制品等符合产业导向的劳力和技术密集型产业为主的多产业兼容的综合性产业基地认识盛世南茵香榭项目周边配套项目周边配套较为匮乏，但正在逐步完善中，本案就读的中小学距离约2.5公里，商业配套主要集中在梧侣村的零散小商业。幼儿园：梧侣开心幼儿园厂房中小学：梧侣小学（在建），以安置外来工子弟为主。凤城城南：凤城区柑岭小学；柑岭中学；开市凤南中学；凤城西山小少量商少量商业业学（均离本案距离大于2.5公里）配套配套商业：梧侣村延街商铺，属于村委满满足基本足基本会资产需求需求为为主主本乌涂商业街，村委会资产，已成型案东南湾商业城，以家具批零为主自建：有美食街；生活日杂小超市厂房银行：中国农村信用社医院：开市市第三医院（距本案约3.5公里认识盛世南茵香榭开发原则南茵香榭的开发环境南茵香榭的未来开发原则考量因素位于凤城工业集中未来可吸纳的工人达地块南侧梧侣路现区中心位置，工业6-8万人，在人口快有公交站，但尚未区配套用地中心，速增长下，居住需求开通。梧侣路，同区域未来将是省内旺盛盛路，同辉路均为规模最大的通用厂双向4车道，道路房。宽敞，路面状况较优。人口快速增人口快速增长长，居住需求旺盛，而工，居住需求旺盛，而工业区内业区内供供给给不足，成不足，成为为制制约约工工业区进业区进一步一步发发展的重要因素之一，本案的展的重要因素之一，本案的开发开发建建设设，必，必将将缓缓解目前的供需失衡解目前的供需失衡压压力，因此本案前景良好力，因此本案前景良好开发原则考量因素本案为工业区内的商住项目，项目发展前景良好，成为工业区发展的重要因素之一≠仅从工业区内而言，本项目不存在太大的竞争压力。当然，本项目能否顺利开发并销售，还有赖于工业区的进一步发展，以及区内其他配套设施的开发完善。开发原则考量因素地：地块位处工业区腹地史：方圆4公里内无房地产（住宅）开发历史人：周边已有配套以满足当地住民及外来打工人口为主低端住宅中端产品高档社区满足社区需开放式商业街要及项目周专业市场/卖场边业态互补开发原则初步开发建议盛世南茵香榭地块的开发：以满足凤城工业集中区的生活商业配套需求为主产品以中档层次为定位,同时力争与同集路北段-凤城城南的竞争项目差异化，籍以拉升产品力和售价。商业部分考虑以住宅底商为主认识盛世南茵香榭开发原则南茵香榭的开发环境南茵香榭的未来南茵香榭开发环境盛世南茵香榭地块的开发环境了解竞争区域、竞争项目了解区域发展特征，发展水平了解潜在客户的真实需求南茵香榭开发环境宏观发展环境由于受政策影响，5月份开市住宅市场成交创下近1年新低，成交均价迫近万元大关，短期内市场尚不明朗，市场容量急剧下降。主要受政策影响，成交量下调严重受春节因素、在售存量低影响南茵香榭开发环境岛内外楼市宏观数据近8个月岛外市场成为开市住宅市场主导，岛外市场容量不断放大，成交均价在8000元/㎡上下浮动，受政策影响短期岛外短期量价上涨空间较小。南茵香榭开发环境凤城区住宅量价趋势受政策及目前凤城区在售存量较小影响，5月凤城区住宅成交量急剧下跌，成交均价主要由于上月古龙·御园高成交量拉高，5月回归理性价格。南茵香榭开发环境凤城区商业市场2010年5月前凤城区商业月成交量平均约12套，成交均价约11700元/㎡，2010年5月由于芸溪居住公园商业街较低价格出售成交量拉升，但整体均价下降至8880元/㎡。南茵香榭开发环境凤城区楼市宏观分析市场成交小结1.凤城住宅市场：受政策影响较为严重，同时由于在售存量较小原因，5月出现了明显“量价齐跌”。2.凤城商业市场：新国十条政策对商业物业无特殊限制，凤城区商业量价走势持续较为平稳，5月由于个盘低价放量，有抬头的态势。3.相对岛内项目来说，岛外区域在土地放量及项目竞争上较为宽泛，受国家宏观地产政策的影响较大，涨跌趋势明显。南茵香榭开发环境竞争区域界定近几年凤城房地产市场发展较为迅速，目前形成了多市场、多板块的竞争格局，目前主要潜在存量集中在环东海域板块及城南板块。厦航·高郡城西城南中洲·滨海城环东海域及同集路板块南茵香榭开发环境区域规划利好——凤城滨海新城6月23日，凤城“滨海新城”奠基启动仪式上，以金帝集团为首的多个城建及市政配套工程启动，全面提供环东海域-同集板块区域价值。市民中心快速公交西柯枢纽站滨海西大道南茵香榭开发环境主要竞争项目城南区域未来潜在存量约35万㎡，主要集中与环城西路沿线近期推盘项目主要为凤翔新1城项目。2距本案约4公里的城南区域，城南板块共有56个未来潜在项目，总建筑面积约35万㎡6。3凤翔新城楼面价建筑面积4序号地块编号地块属性（元/受让人（㎡）㎡）1T2009G05商住670003104古龙2T2009G04商住284502882古龙3T2009G06商住428002201华旺里4T2009G08商住、教育581302207华旺公45T2007G03商住1019803020厦航约6T2007G04商住、教育543203111新宇置业案本合计352680㎡距南茵香榭开发环境滨海新城开发热点环东海域与本案区域相比具备资源优势，其中有金帝超大体量大盘、2008TG14、2008TG12等，所以综合来看本案产品上不具备与环东海域竞争的实力，主要围绕客源争夺。金金帝帝城市城市新新区综区综合体合体2008TG142008TG14海景海景资资源源项项目目2008TG122008TG12南茵香榭开发环境竞争项目界定从竞争项目的分布上看，从阳光美郡到凤城城南板块主要以凤城工业集中区为区隔。城南多城南多个竞争项个竞争项目目而从凤城工业集中区的规划上看，本案所处的空地为惟一商住用地供应区，因此与本案直接竞争的项目以2009TG02地块（陈长流个项项目目2009TG022009TG02人所有）及未挂牌空地为主，且这一结论受各地块工程进度影响而变化。从地缘性优势上看，本案及2009TG02地块在消化工业集中区域客户存在优势，毕竟工业区中暂无专门的生活区块规划。南茵香榭开发环境竞争项目推市周期表凤城城南及项目南面约5公里的阳光美郡产品类型基本以80-90㎡的刚需户型为主，辅以少量110㎡以上的三房，凤翔新城项目有近30%的40㎡投资型单身公寓。T2009G05T2009G04T2009G06此五宗地块推出时间不详，尚未进入工程招标阶段T2009G082009TG02阳光美郡80—97㎡的二房、三房约4.5万㎡厦航·高郡75-160㎡之间，两房、三房约13万㎡凤翔新城约40㎡，80-90㎡，约110㎡之间，两房、三房2010年第三季度2010年第四季度2011年第一季度2011年第二季度2011年第三季度重点重点个个案案产产品、品、价格价格及及客客户户分析分析厦航·高郡—新中央复式生活圈占地：4万㎡总建：13万㎡基本指标绿化率：38%容积率：2.55项目规划高层华森商业中心、开市第二外国语学项目配套校、凤城实验小学、公交站点、公园等推盘时间2010年底，约5万㎡左右及体量销售均价未售销售状况未售1.挑高客厅5.7米项目卖点2.赠送面积近50%3.主题复式园林景观客户开市岛内及凤城地缘性客户华森·公园首府—A＋级配套，品位高尚的栖居空间占地：4.86万㎡总建：16万㎡基本指标容积率：3.29项目规划小高层祥桥市场、佳事达超市、兴业银行、项目配套开市第二国际外国语学校、本案综合型国际商业广场以及纳凤岗公园推盘时间及推盘时间：预计2010年6月体量体量：约9万㎡销售均价已售均价5600元/㎡销售状况6月中旬开盘，已售60套1、户户采光采景项目卖点2、阳台全部朝南3、自身商业配套关系营销客户客户地缘性客户、辅以少量返乡客尚美花城——舒适生活，完美配套占地：4.5万㎡总建：9.7万㎡基本指标绿化率：30%容积率：1.76