Imagine·2012——从BMW3到BMW5的跨越水榭春天3-5#地块开发顺序及定位深圳中原事业一部出品报报告主要解告主要解决问题决问题3-4#、5#的开发顺序3-4#、5#的住宅定位3-5#的商业定位报报告核心告核心结论结论3-4#、5#的开发顺序先开发3-4#地块，后开发5#3-4#、5#的住宅定位成就首席豪宅大盘形象3-5#的商业定位街铺具体具体报报告体系告体系确定地块的开发顺序3-5#住宅定位3-5#商业定位回顾：水榭春天项目基本情况莱蒙·水榭春天位于龙华新城——CBD中央居住区核心地带；龙华人民路南。项目两侧毗邻片区的重要道路，龙华人民路和民塘路。片区内建筑规模最大的住宅项目?莱蒙·水榭春天由2＃、3＃、4合正七里香榭＃、5＃地块组成，中间由市政规划路隔离2#占地面积地块编号总容积率建筑面积(㎡)中航(㎡)3#绿景2#856643.44294293鹏润达村委4#3#220763.2706434#179013.2572835#5#413593.5144757合计167000　566976总建面约56万㎡，是片区内建筑规模最大的住宅项目。2#预计于2011年底售罄定位为引领片区高端高层，户型以88-145平米三、四房为主，二次置业兼顾首次置业。路民路一期人民龙华人民路华人华民龙民龙塘民塘路塘路路幼儿园二期三期集中商2#业3#4#5#分三期开发，预计销售周期为2010年初至2011年底思考~2012年初，最佳入市地块是3-4#地OR5#地确定地块的开发顺序地块素质对比3-4#，景观面优、低容积率、私密性佳，素质优良用地总建筑容积率备注面积面积商业面积4500㎡；3#22076㎡70643㎡3.2住宅面积66143㎡2#商业面积2960㎡；4#17901㎡57283㎡3.2住宅面积54323㎡3#合绿景399771285063.2村委计4#5#北面为2#、城市景观绿轴西面为城市景观绿轴及待开发超高层南面为5#东面为村委居住用地及绿景高层（限高100米）亮?3-4#西北面约400米长城市绿轴，视野及景观较优点；?绿轴面积约2.5万平米，地块泛容积率仅为2.0；?仅东面临民塘路，整体噪音干扰小，私密程度较优。5#，地块方正，中大规模，距离地铁最近；合正5#七里香榭用地面积总建筑面积容积率2#41359㎡144757㎡3.5中航其中：商业面积3500㎡；住宅面积1412573#绿景鹏润达村委㎡4#北面为4#及村委居住用地，5#西面为景观城市绿轴，待开发超高层南面为二类居住用地，东面为民塘路、现状自然村。亮?地块方正纯粹，园林及建筑打造上存有较大发挥空间；点?距离地铁红山站最近，且紧邻红山站商业群，综合素质较优。地块综合居住价值对比：3-4#素质佳，5#综合素质更优地块规模景观噪音源形象合正七里香榭3-4#中等景观面最大民塘路紧邻村委用地2#中航5#中等偏大打造园林景观民塘路地块纯粹，昭3#绿景示性好鹏润达村委4#5#3—4#位于项目中心地带，景观良好，5#综合素质更优。地块居住价值对比：3-4#素质佳，5#综合素质更优确定地块的开发顺序地块素质对比大盘开发顺序2-3-4-5#依次开发，符合大盘开发从开发顺序角度，项目整体由北至南依次开发，有利于现场施工安排。2#从业主影响程度最小角度，3#绿景2#3期入伙期间（预计2012年），3#、4#处村委于销售周期，对2#居住影响较小。4#5#从抢占市场角度，3#、4#由于地块条件限制，规划上受周边建筑影响较大，而绿景、村委居住用地目前尚未报建，因此3#、4#早于周边地块施工，有利于在规划设计上抢占先机。2-3-4-5#依次开发，顺应片区发展规律5#片2013-2014区市3-4#2012-2013场成2#熟2010-2012度将优质地块待片区成熟度较高的后期开发，有利于更高的价格回报。小结：地块的开发顺序综上所述，从各层面分析，项目组建议先开发3-4#地块，后开发5#确定地块的开发顺序3-5#住宅定位3-5#商业定位营销节点3#、4#，预计入市时间为2012年，销售周期为1年5#，预计入市时间为2013年，销售周期为1年Imagine·2012LONGHUA广深铁客运专线建成开通，直抵香港西九龙仅要15分钟2012年，区域价值飚升，看齐后海深圳湾深圳市建市以来建设规模最为宏大、最为现代化的大型综合交通枢纽“深圳客运站”2011年建成，届时到广州只要25分钟，到武汉只要3个小时，到北京也仅仅需要8个小时；2012年，大量人流在此汇聚片区重要的城市标志性建筑100万平米商务商业林立，为片区持续发展带来强大推动力2012年，高素质人才、大型商业开始在此聚合新区大道、地铁4号线等各交通路网已通车，极大缩短与CBD距离2012年，万余户住户入住，生活氛围，业已成形2012年，各大品牌项目均已入市，片区形象大幅提升产品越来越豪水榭春天2#水榭春天2#水榭春天3-5#上塘道2期潜龙曼海宁2期绿景潜龙曼海宁1期中航2期金亨利中航1期鹏润达2期星河民乐鹏润达1期合正2期……合正1期2010年2011年2012年及之后2012年，城市新豪宅片区魅力初现…镜像宝安中心区后海深圳湾片区逐渐成熟激增越来越多的以小换大、居住型换舒适型的CBD豪宅置业客群项目2012年入市，有机会把握住这群豪宅客户3-5#住宅定位思路框架把脉2012，决胜豪宅市场地块档次定位地块价值分析，发展方向地块发展思想地块客户定位聚焦豪宅客户地块户型定位市场宏观大势预期震荡向上目前全球实体经济开始复苏，国内宏观经济形势企稳回升现状中央宏观政策注入流动性造成地产市场量价齐升，09年回暖态势明显中长期：存在通货膨胀的威胁，如果发生，将进一步拉升楼市价格。但随之而来的降温政策将使房价涨速放缓，甚至可能下跌趋势总体而言：楼市震荡上行二级市场存量动态监控——市场存量大幅减少新批预售面积(万剩余存量(万住宅销售面积(万平)平)平)2004年806803　2005年712901　2006年695706　2007年591502244.52008年659.53845202009年（截止10355.9563.5377.2月）2009年豪宅市场供不应求09年9月开盘销售情况开盘销项目名称推出套数价格售率三湘一次8034000100%高层404200100%三湘1800-3000二次别墅1560%万/套宝能太古城62826600100%汉京山3201700066%水榭山386-12万92%公馆8号2751550091%平均开盘销售率80%未来2-3年，城市豪宅供应分布，更多聚集后海湾、莲塘尾、CBD中央居住区星河项目CBDCBD中央居中央居中航项目金光华项目住区片区住区片区本项目兰江项目莲塘尾片区莲塘尾片区十五峯华来利联泰梅沙湾南澳凯旋湾波托菲诺后期云顶香格里拉新天湾畔联泰红树湾绿海湾畔轩泰后海湾片区后海湾片区半岛城邦鸿威在景观资源、片区规划等综合因素比对下，《CBD中央居住区》片区占位——略低与后海湾及莲塘尾CBD中央居住区CBD中央居住区以交后海湾片区以关内稀有的海莲塘尾片区以稀有山景资通路网及新中心优势景资源成为深圳关内新富人源、未来2-3年内成为深，成为深圳新兴的高聚集地圳新兴的高端住宅片区端住宅片区CBD豪宅客户流向趋势CBDCBD中央中央居住片区居住片区莲塘尾片区莲塘尾片区宝安中心区宝安中心区东部山海区东部山海区华侨城片区华侨城片区红树湾片区红树湾片区CBD豪宅客群深圳湾片区深圳湾片区华侨城片区、红树湾片区、深圳湾片区是一线豪宅区域；莲塘尾片区属于山景低密城市豪宅区；CBD中央居住区，凭与福田密切的地缘关系和价格洼地，将吸引大量经济型豪宅客户置业。宝安中心区及东部山海区对福田高端客户分流明显不大；未来5年深圳豪宅供应约400万m2，平均每年豪宅的供应量约80万m2，预计占全市整体供应15%，说明豪宅市场空间仍有提高空间同时深圳豪宅仍处于价值洼地，有极大价格提升空间深圳人均GDP大概是豪宅单价的2.44倍，而香港、北京和上海的人均GDP只有10大高层豪宅的平均单价的1.1-1.3倍，深圳豪宅的估值水平显然偏低主要城市10大高层豪宅平均单价与人均GDP单位：元250000200000150000100000500000深圳香港北京上海10大高层豪宅平均单价人均GDP本片区未来5-7年片区未来供应330万平米，平均每年供应量约40-50万平方米；其中高层豪宅间竞争较为激烈小结及启示?楼市震荡向上，豪宅市场前途看佳，对于本项目而言，是个利好?片区配套设施的不断完善，促使CBD越来越多豪宅客户涌入中央居住区?豪宅产品未来5年，仍处于供不应求状态，且价格有持续上升空间?片区豪宅相对竞争压力较大，需在产品上加强差异化定位是本项目的出路所在2012年宏观市场预测地块档次定位地块价值分析地块发展思想地块客户定位客户分析地块户型定位地块竞争分析3、4、5#地块位于56万平米中心位置，私密性高，噪音影响小，被城市绿轴所环绕，整体素质良好北至：水榭春天2#、天湖路、城市绿轴合正七里香榭西至：城市绿轴、民繁路、红山站超高层用地龙华人民路2#民塘路南至：二类居住用地中航3#绿景鹏润达东至：村委居住用地、民塘路、绿景用地、现状自然村村委4#5#?地块北面及西面有景观绿轴，在一定程度上民繁路能够提升项目景观资源价值；?除民塘路外，基本无临路，私密性良好，无3#、4#之间为民旺街，为城市之路，宽15米。噪音影响；天湖路、民繁路均宽30米，?项目容积率高3.2-3.5，但泛容积率低。民兴街宽30米、民塘路宽40-45米。地段资源、成熟大盘开发中期、豪宅运作实力成就项目城市豪宅的可能