景瑞营销推广策略CONTENTS[目录]市场对标营销策略核心执行服务要求产品建议Ⅰ市场对标对标个案分布长水公路画溪庄园卡地亚庄园画溪大龙山雅苑道项目龙山大道香堤雅墅金宇御景园金宇御景园香堤雅墅画溪玫瑰园竞品集中分布在龙山新城板块；经济指标对比本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑长兴欣诺房地产开发有限宇诚集团股份有限公司长兴发展商湖州景瑞置业有限公司浙江云厦集团有限公司国兴置业有限公司公司分公司占地10.12万方26.1万方19万方5.8万方22万方容积率0.671.1（别墅区0.7）0.491.31.0总建5.23万方33.24万方8.42万方8.55万方30万方绿化率35%35%30.1%38%35.3%双拼、联排、多层、小高产品结构联排、双拼联排、叠加、公寓独栋、联排、双拼联排、高层层规划户数192户443户（一期）183户385户108户珠海格力物业管理有限公物业公司/长兴京兴物业/长兴金宇物业管理有限公司司项目容积率0.67，低密度纯粹性较高，和香堤雅墅同属第一集团；总规对比项目本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑名称图示规以组团式为主，采用地下组团布局，“岛居”概念，依以组团式为主，顺应坡地依托坡地高差错位排布，划组团设计，注重人车分流常规行列式排布，规划品托坡地高差不同产品合理布形成高低错落感，整体表别墅区紧靠水系景观，规特，组团设立景观轴，整体质一般局，整体布局品质高划品质一般点现较好表现较好竞品依托坡地高差组团错位布局，项目“岛局”概念规划，差异竞品，规划品质高；总体规划——场所文脉项目本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑名称高高高低高图低相对平整示高高低低文西高东低，北高南低，整一尊重场所的山体关系，认真地形相对平整，景观营造脉地块为同一标高，未对地形北高南低、东高西低，对地北向高、西南部低，顺延山梳理标高关系，呈现台地的不利，低密度纯粹性营造特形资源的合理利用不够地景观，对台地的合理运用完美方案予以足够尊重，也未对地下不足点室资源进行深层次推敲项目尊重山体关系，文脉走势合理；产品类型布局项目本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑名称图示产品类型为低层、多层及高产品类型为低层、多层、小产品类型为低层及高差，产品类型全为低层，容积率为产品类型全为低层，容积率层为主，容积率为1.0,以特高层，类型过多，易造成各容积率为1.3，公寓区与0.6，形成低密度高档纯别墅为0.49，低密度纯粹性高小高层、高层为主，多层次点层次客源汇聚，不利形成高别墅区混合，客源层次混区。，易形成高档纯别墅区客源混合，不利于形成高档档小区住宅。杂，不利形成高档住宅区住宅小区低层项目与香堤雅墅为纯别墅区，低密度纯粹性超越其它混合住区；多层小高层、高层联体别墅构成情况项目本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑名称小高层、高层图示构出现七种拼法，双拼、三拼出现四种拼法，双拼、四五种拼法，双拼、三拼、四出现五种拼法，双拼、三拼成有三种拼法，双拼、四拼和六、四拼、五拼、六拼，甚至拼、其中六拼、甚至出现拼、五拼、六拼，主要以四、四拼、六拼及八拼，主要情拼，主要以双拼和四拼为主出现七拼和八拼。其中又以八拼，以四拼及六拼为主拼、五拼和六拼为主以四拼及六拼为主况六拼为主要产品要产品，双拼三拼四拼本项目是双拼及四拼最多的产品，档次最高；五拼六拼七拼八拼公寓竞品中边套情况项目本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑名称图示端头户122户，共192户，端头户60户，共141户，端端头户94户，共183户端端头户50户，共108户，端头户50户，共115户，情端头户所占比例为63.5%，头户所占比例为42.5%头户所占比例为50.5%，侧端头户所占比例为46.3%端头户所占比例为43.5%，况大量的端头户可充分利用侧且被公寓住区包围，景观价院景观利用较高，整体景观六拼及四拼比例大，侧院用景观用地率低院，使用地资源最大化值不足价值较高地少，景观价值降低端头户中间户项目端头户122户、比例达到63.5%，远超竞品端头户数及比例；竞品楼栋朝向项目本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑名称图示朝向布置出现偏西的楼栋朝向布置出现偏东朝向，约朝整体正南朝向，景观轴尽量沿住宅朝向布置出现偏东和偏绝大部分正南朝向，出现少约占整个小区的1/3，常占整个小区的1/4，三角兵向建筑最长边展开，楼栋之间错西的约占整个小区的一半；部分偏东朝向，依托坡地景规兵营排布，景观轴多，营排布不利于景观营造，部情位布局，最大限度地使大户型景观轴过多，用地浪费较大观对景观用地利用率低，造分别墅出现偏东朝向，用地况产品紧邻景观轴成用地资源浪费资源浪费正南朝向唯一全朝南项目；偏西朝向偏东朝向立面分析项目名本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑称图示风格现代法式风格经典法式风格西班牙风格简欧风格西班牙风格米黄色石材，铝板、面砖米黄色石+真石漆，缓坡基座石材，主体为涂料，石材+涂料，注重缓坡顶黄砂岩基座，主体面砖建材特、深色屋面瓦，坡顶、大顶，大挑檐,注重对廊柱缓坡顶、马蹄窗、圆拱、、马蹄窗、圆拱、镂空等+涂料为主，常规处理，点挑檐，尊贵大气，细节处、拱门、雕花、线脚等细镂空等细节处理，品质感地中海风情细节处理品质感一般理到位，品质感强节的处理，品质感强较强项目石材、铝板和面砖的独特搭配，差异化的市场风格，达到市场第一集团品质标准；景观分析—本案“V”型双景观轴，营造主题景观园林，16岛景观组团，硬地铺装与不同植被搭配的有效组合，通过空间的营造，打造别墅产品专属的私密空间——最精致、最私密的生态园林；景观分析—竞品卡地亚庄园香堤雅墅法式园林景观，中以宅间庭院景观心景观和组团花园相结合，以硬地铺为主，增加三个装为主、注重主景景观组团，无景观轴、小品及细节观轴体现，整体的处理，讲究装饰景观营造一般；主义，社区内部私密性营造不够；画溪庄园龙山雅苑主要围绕庭院营造以宅间硬地铺装景景观，中部水系引观为主，大栋距间入，加深亲水效果营造小型景观团，，但缺少在小品及注重对人行走道植细节的处理，无主被营造、景墙、树题景观及轴线景观池等细节小品处理，景观效果不足；绿化密植度不够，私密性不强；户型分析—本案240㎡260㎡330㎡2F及3F1F及B1面宽/进深11.5/6.6511.5/7.7514.2/7.75卧室5卧室(3套房）5卧室(3套房）5卧室(4套房)地下室面积86㎡111㎡151㎡地下室形式步入式步入式步入式楼通方式楼梯私家电梯/楼梯私家电梯/楼梯地下车位双车位双车位双车位项目大面宽、多套房、高附加值、私家电梯等高端属性表现；户型对比—260㎡本案香提雅墅2F及3FB1及1F地上面积260㎡268㎡面宽11.5m8m卧室5卧室(3套房)4卧室（2套房）地下室面积111㎡157㎡地下室形式步入式步入式楼通方式私家电梯/楼梯楼梯地下车位双车位双车位项目大面宽、私家电梯、3套房设计在豪华度及实用性上优于香堤雅墅；户型对比—330㎡本案香提雅墅2F及3FB1及1F地上面积330㎡328㎡面宽14.2m10m卧室5卧室（4套房）5卧室（2套房）地下室面积151㎡242㎡地下室形式步入式步入式楼通方式私家电梯/楼梯楼梯地下车位双车位双车位项目在豪华度上好于香堤雅墅；与独栋别墅户型对比—330㎡本案金宇·御景园2F及3FB1或1F地上面积330㎡330㎡（地下一层，地上两层）面宽14.2m13.5m卧室5卧室（4套房）4卧室（3套房）地下室面积151㎡192㎡地下室形式步入式采光井楼通方式私家电梯/楼梯楼梯花园面积90㎡150㎡车位地下双车位地上双车位项目实用性略好，但在豪华度及舒适度上不如御景园；竞品户型汇总本案卡地亚庄园香堤雅墅画溪庄园龙山雅苑2F及3F尾盘阶段、户型图暂无1F及B1面积326-481㎡240-360㎡425-570㎡290-310㎡240-400㎡面宽11.5-14.2m6.9-8m8-10m6-6.9m6-7.7m主力户型5卧室(3套房)4卧室（3套房）5卧室（2套房）3卧室（1套房）4卧室（2套房）卧室地下室面86-151㎡60-88㎡196-243㎡60-80㎡65-90积地下室形步入式采光井步入式采光井采光井/半采光窗式楼通方式私家电梯/楼梯楼梯楼梯楼梯楼梯地下车位双车位单车位双车位单车位单车位项目豪华度与舒适性优于竞品；联排单体指标对比案名房型总面积地上面积段地下面积段地下室形式花园面积楼通方式车位卡地亚庄园235-360㎡175-272㎡60-88采光井40-80㎡楼梯单车位香堤雅墅465-570269-327196-243步入式40-100楼梯双车位画溪庄园290-310225-23060-80采光井30-60楼梯单车位龙山雅苑235-400175-31065-90采光井/半采光窗30-70楼梯单车位本案326-481240-33086-151步入式80-90私家电梯/楼梯双车位会所表现项目面积功能卡地亚庄园约3500㎡室外泳池、影音厅、瑜伽室、健身中心、茶艺室，其他功能待招商香堤雅墅约3000㎡健身房，台球房，乒乓球室，书吧，亲子活动室、露天游泳池，美容SPA，餐饮画溪庄园无无龙山雅苑2000㎡台球房，乒乓球室、健身房、露天泳池、网球场、推杆高尔夫、烧烤区、儿童嬉戏场本案3500㎡室内恒温泳池、露天泳池、餐饮区、瑜伽室、健身器械室，其它功能待定项目为市场第一集团3500㎡，唯一恒温泳池，养生运动会所；产品价值树产品价值树整体形象建筑户型景观边套朝向会所及配套及格线标准线标杆线?本案本案?卡地卡地亚亚庄庄园园?香堤雅墅香堤雅墅?画画溪庄溪庄园园?龙龙山雅苑山雅苑本案在联体别墅中属于第一综合产品力项目；本项目产品支撑点