Part　　　　1长沙洋房市场分析?洋房分布和整体市场分析?洋房面积区间和产品供销?洋房价格和潜在货量?典型项目基本指标分析?典型项目各项指标对比分析洋房项目分布：长沙已知在售洋房项目14个，待售项目1个，多数位于分布地图二环之外，主要集中在南城、麓谷及星沙等开发热点区域，远离城市中心。★洋房在售项目洋房将售项目★南山苏迪亚诺本案★幸福考拉幸福考拉★★★藏珑湖上国际社区★金科东方大院金科东方大院卓越蔚蓝海岸郡原居里郡原居里天麓天麓二环线★★宁华星湖湾宁华星湖湾建发西山汇景★融科檀香山★★★中城丽景香山★阳光壹佰中建芙蓉和苑米兰春天米兰春天阳光壹佰★中建芙蓉和苑托斯卡纳托斯卡纳在售项目橘郡米哈斯★已售项目国会山官邸★★龙湾国际社区龙湾国际社区★将售项目格兰小镇★郡原美村现有洋房产品大部分以复合型项目为主，除幸福考拉、中建芙蓉整体简析和苑为纯洋房。南城板块洋房价格普遍高于其他板块。总建面积洋房面积洋房均价项目板块物业类型容积率（万㎡）（㎡）（元/㎡）托斯卡纳省府南城洋房、高层201.01158-25212000中建芙蓉和苑省府南城洋房7.51.21130-25011000郡原美村省府南城洋房、小高层1001.8157-1809000融科檀香山尚东板块洋房高层302.5160-29212000利海·米兰春天麓南含浦别墅、洋房、小高层762.2190-1506000金科东方大院麓谷雷锋别墅、洋房311.06114-2785800天麓麓谷雷锋别墅、洋房51.60.64137-2188500幸福考拉北城板块洋房5.381.1782-1435718中城·丽景香山武广新城多层、小高层33.62.3130-2807800郡原·居里经开星沙洋房、小高层101.3134-2566500宁华星湖湾经开星沙别墅、洋房61一期1.07140-2409000橘郡·米哈斯暮云别墅、洋房380.83148-1709000龙湾·国际暮云别墅、洋房1130.6141-1608500国会山官邸暮云别墅、洋房61.31.8140-180待定格兰小镇暮云洋房、别墅33.30.6110-26578002011年长沙全市洋房产品推货1077套，截止11月底存货848套整体供销（包括历年推货存量），按照150㎡/套计算，未来存量约近13万㎡。?2011年长沙全年共推出洋房1077套（含新开洋房项目：幸福考拉、宁华星湖湾），销售405套，销售率37.6%；?2011年长沙洋房产品推货总量1077套，截止11月底存货848套（包括历年推货存量），按照平均150㎡/套计算，未来存量约近13万㎡。2011年推货量2011年新货销量截止到11月底存量项目名称所属板块（套）（套）（套）中建芙蓉和苑省府南城304127177托斯卡纳省府南城361719郡原美村省府南城0/42融科檀香山尚东板块0/5利海·米兰春天麓南含浦0/79金科东方大院麓谷雷锋12611610天麓麓谷雷锋22430194幸福考拉北城板块236115121中城·丽景香山武广新城0/2宁华星湖湾经开星沙1517144郡原·居里经开星沙0/17龙湾·国际暮云0/19国会山官邸暮云0/0格兰小镇暮云0/19合计/1077405848整体面积区间为82-292㎡，市面现有洋房产品大部分户型面积较面积区间大，130㎡以上居多，小部分产品户型面积100㎡以下进行市场试探。序号分类项目面积区间（㎡）1融科檀香山160-2922托斯卡纳158-2523郡原美村157-1804橘郡·米哈斯148-1705宁华星湖湾140-240大面6积区国会山官邸140-180间7龙湾·国际141-1608中建芙蓉和苑130-2509天麓137-21810郡原·居里134-25611中城·丽景香山130-28012金科东方大院114-27813小面格兰小镇110-265积区14间利海·米兰春天90-15015幸福考拉82-143160-200供销面积长沙洋房主力供销面积为㎡，以三、四房为主。?160-200㎡的产品为洋房主力供销面积段，房型设置以三房、四房为主?2011年1-11月，洋房产品的主力供销面积为160-200㎡，120-140㎡及200㎡以上的产品销售情况较差，房型设置以三房、四房为主。2011年1-11月洋房面积供销情况2011年1-11月长沙洋房供销房型区间单位：套30070%60%60060%20050%40%50%30%40040%10020%10%30%00%20020%200㎡以上180-200㎡160-180㎡140-160㎡120-140㎡120㎡以下10%供应22219222716422918100%二房三房四房五房复式销售4998838148109供应1647153011880销售率22%51%37%49%21%60%销售72521643110供销比44%53%31%18%13%:洋房价格受资源、位置、项目物业类型影响，长沙各版块单价南城北城暮云金星北星沙。?洋房销售价格分析：受位置及资源影响价差较大，南城省府价格最高，集中在9000-12000元/㎡之间，暮云7800-9000元/㎡，金星北板块6000-9000元/㎡左右，北城板块6000-11000元/㎡，星沙6500-9000元/㎡。?从11年面市项目来看，洋房价格基本依靠项目高品质打造以及客户认可度而逐步爬升，标杆项目逼近联排别墅价格，11年下半年，品质高的洋房，如托斯卡纳、中建芙蓉和苑单价高达11000-12000元/㎡。洋房价格分布情况单位:元/㎡价格1400012000100008000600040002000022.3潜在供货长沙未来洋房供货量近万平，以南城、北城、星沙为主，直面竞品项目以天麓货量居多。洋房潜在货量（万状态楼盘名称板块物业类型洋房主力户型（㎡）㎡）利海·米兰春天麓南含浦别墅、洋房、小高层89-2002.9金科东方大院麓谷雷锋别墅、洋房153-2780.1天麓麓谷雷锋别墅、洋房130-2101.5幸福考拉北城板块洋房82-1434.06中城·丽景香山武广新城多层、小高层、洋房/0.042托斯卡纳省府南城洋房、高层158-2130.38在售中建芙蓉和苑省府南城洋房141-2684项目郡原美村省府南城洋房、小高层112-1990.2宁华星湖湾经开星沙别墅、洋房140-2405.3郡原·居里经开星沙洋房、小高层112-1430.29龙湾国际社区暮云别墅、洋房、高层129-1860.3格兰小镇暮云洋房、别墅150-2210.3融科东南海尚东洋房、高层160-1950.1潜在国会山官邸　暮云　别墅、洋房　140-1802.9项目合计82-22122.3?未来潜在洋房货量分布较散，主要分布在北城、南城、星沙区域；?在售项目中，仅有幸福考拉、中建芙蓉和苑、及宁华星湖湾潜在货量较多，其余项目均为之前推出未售的剩余货量，后期潜在项目仅有一个，为暮云的国会山官邸。8500/典型项目天麓：赠送率高，产品附加值高，片区单价标杆，约元平价值点：高赠送率+别墅品质项目规模占地面积711亩，建筑面积76万平方米，容积率为0.64，绿化率为60%。产品类型目前在售联排、洋房.总共5层，1-3层各一户，4、5层为一户，为顶层复式。户型特点137-218平米墅质叠院洋房，目前已进入实销阶段，先推售了一部分洋房，32套左右。价格范围洋房均价约8500元/平米，联排均价约11000元/平米。别墅：一次性96折，按揭98折；VIP认筹预存5万，可获98折优惠洋房，存5万享受98折，开盘全款享受98折，按揭无折扣，7天内签约再一个99折销售情况洋房一期一批推售72套，已经认购35套左右。目前联排办卡中。客户特点洋房客户主要以岳麓区、开福区、芙蓉区的私营业主项目特色拥有尖山风景区景观市府第一别墅盘赠送面积较大，附加值高典型项目金科东方大院：高附加值、高性价比，成熟别墅社区细致园林展示，现场打动性强价值点：高附加值+高性价比+成熟别墅社区项目规模占地456亩，总建面40万方，容积率：1.03，绿化率：40.72%产品类型联排、洋房、叠拼、独栋、高层均有，复合产品大盘户型特点110-270平米的洋房在售；价格范围洋房均价约5800元/平米，目前洋房不足20套销售情况目前月均销售3-4套，总量不足10套客户特点洋房客户主要以天心区、芙蓉区、雨花区公务员、教师及企业中高层管理人员为主，项目特色中国古代院落会所中式院落花园洋房洋房追求别墅感设计。典型项目郡原美村：西班牙风格洋房，廊柱、铁艺、部分石材等别墅元素支撑洋房别墅化，园林展示佳，产品舒适性高。价值点：洋房别墅化+独特园林景观+产品舒适性高项目规模占地面积530000平方米，建面1000000平方米容积率1.8，绿化率为40%产品类型目前在售联排、洋房户型特点郡远望庄-法式平层4+1顶层复式，6米挑高，88——192平米共184套，价格范围价格9000元/平米。88—192平米共182套；独栋共102套，270-330之间价格为1.3万，联排别墅170-240平米，价格1.1销售情况今年未正式推售洋房，目前洋房存货量约为42套。客户特点客户主要为雨花、天心、省府公务员和市区私人业主和高管。项目特色中轴对称式园林景观，主干道两旁五重景观打造人车分流，入社区，车库直接进库。产品做工精细，运用砂岩石材打造法式洋房典型项目中建芙蓉和苑：纯洋房社区，地铁口物业，区域价值高；赠送率高、产品附加值高，柱、文化石等洋房别墅化。价值点：纯洋房社区+地铁物业+高附加值产品项目规模占地面积75494平方米，建面126464平方米容积率1.21，绿化率为40%产品类型目前在售联排