2011年瀚城·博苑年度营销方案教育完美生活尚锐（中国）地产顾问机构2011.12009年度杭州十大策划推广机构本案着重解决的四大问题：1、如何使项目在淮南建立大盘、高品质、高知名度、高美誉度的形象，随着后期商业、酒店等多物业形态推出，综合体的优势、大盘的气势如何得到进一步强化与整合体现？2、本案作为60万方的综合体项目，如何确保项目的持续性及利润的不断提升。各物业形态的推售节点如何把握？3、如何最大程度挖掘项目自身的最大特点，塑造项目品牌及地产品牌个性，尤其是维亚品牌的美誉度与忠诚度的提升？4、如何有效实现整合营销传播（IMC）战略战术，达到双赢？瀚城·博苑2011年度营销方案一、年度工作目标及准备二、淮南市场分析三、一期销售分析四、年度策略及执行一、二期年度工作目标及准备（一）2011年度营销总体目标（二）上市项目及阶段目标分解2011年度营销总体目标2011年可售面积总产值为:7177+4686+12506=24909万元，按签约销售比例占总产值90%计算，预计2011年可签约销售金额为24909*90%=22418万元。（二）上市项目及阶段目标分解?一标段开盘预计开盘时间：2011年3月中旬物业：B4#、B10#、B14#、B18#、B19#?一标段加推预计加推时间：2011年5月中旬物业：B11#、B15#、B23#?二标段开盘预计开盘时间：2011年9月中旬物业：B1#、B2#、B3#（三）2011年主要工作?2011年，实现销售均价4200元/㎡?瀚城·博苑价值点、优势充分阐述?瀚城总体形象、知名度提升二、淮南市场分析（一）淮南土地市场分析（二）淮南楼市分析（三）小结（一）淮南土地市场分析淮南市2009年商服用地73.212亩，2009年住宅用地2804.622亩，2009年经济适用房用地549.234亩，2010年的用地与之相比，商服用地同比增长196.14%；住宅用地相比增长52.48%；经济适用房用地同比增长506.6%。从以上数据可以看出，2011年，淮南将有充足的房源上市。2011年的淮南楼市，竞争将更加激烈（二）淮南楼市分析1、2010年淮南楼市概述————史上最严厉的调控政策年从史上最冷的春节行情，到3月份市场热到失控，再到4月中旬史上最严厉的宏观调控“新国十条”出台，在短暂的行情低迷之后，楼市从6月开始复苏，然后在七八月再度回暖乃至过热，更严厉的中央“二次调控”出台，从限购令到地方版限贷令的纷纷面世，楼市调控几近无以复加。然而，就在楼市的牛头被稍稍摁下去之后，11月下旬骤然爆发地王频现的土地市场，将楼市被摁下去的牛头再度托起，年末创出年内新高。淮南身处中部地区，又作为一个三、四线城市，淮南楼市对2010年地产调控嗅觉不够“敏感”，2010年房地产市场都保持平稳健康的运行态势，并在年底量价均创出年内新高。2、2010年淮南楼市数据销售面积销售套数销售金额（万销售均价（元/2010年（㎡）（套）元）㎡）12107702160724793438.772973011021312143207.9831476741477486303293.0641582321566553963500.9451085901123364793359.3361341461386493363677.7872406251903928433553.1581390771455568334086.4591913282046854774467.58101951481952936654799.721126861726601137414234.341236534831101753884800.59合计2256856218599114813868.25销售面积销售面积2010年（㎡）40000012107703000002010年29730120000031476741000004158232销售面积51085900（㎡）1234567891011126134146724062581390779191328101951481126861712365348成交套数销售套数2010年35003110（套）30002660121602500216019032046195220002102114771566138614552010年15001021112331477100041566500销售套数511230（套）12345678910111261386719038145592046101952112660123110成交金额销售金额2010年200000（万元）1500001724792010年23121410000034863050000455396销售金额0536479（万元）12345678910111264933679284385683398547710936651111374112175388销售均价2010销售均价（元/销售均价（元/㎡）年㎡）13438.7760005000销售23207.984000均价33293.063000（元/2000㎡）43500.94100053359.33012345678910111263677.7873553.1584086.45成交均价从1月份的3438元/㎡上涨94467.58到4800元/㎡，上涨了40%104799.72114234.34124800.593、淮南楼市特点淮南市场有三个特点：一是淮南购房者较单一，投资、投机性行为不是太多，置业都是‘以我为主’，自住和改善型需求比例超过8成，会支撑住房销量保持稳定二是淮南购房者的消费能力比较强，购房者的口碑效应很强三淮南受外界的影响较小，封闭性较强。部分竞争楼盘状况体量62万㎡洋房生活特区产品类型创造性地将2+2叠加别墅、5F花园洋房、8+1花园洋房、小高层、公寓金地国际城地段朝阳东路户型配比2房2厅1卫占29.29%；3房2厅1卫占15.51%；3房2厅2卫占40.70%；4房2厅2卫占14.96%；4房2厅3卫占0.54%配套矿一中（新校区）、田五幼综合商场：苏果超市邮　局：中国邮政银　行：工商银行建设银行幼儿园：田五幼推广亮点板块、发展方向、国家级主题运动公园、户型、学校、内部商业配套销售状况挑高公寓面积约45-49㎡，均价6000元。高层，面积88~130㎡左右，均价4300元。多层，面积140㎡左右，均价5000元。4+1退台洋房，剩余房源全部一楼，141-144㎡，价格5200-5500元；8+1退台洋房剩余房源140㎡，价格4400-4600元，顶层复式剩余房源118㎡，价格3800-3900元。别墅房源不多，170-210㎡。在售商铺60~90㎡，均价18000元。一次性付款9.8折，商贷9.9折。朝阳雅园体量总建筑面积130789㎡产品类型五栋10-20层沿街高层商住楼及商业楼、一栋6层沿街办公楼及2层菜市场，十三栋6层住宅楼、一栋4层会所、一栋2层幼儿园地段朝阳东路户型配比90M2以下户型面积比为82.19%配套自建菜市场,幼儿园,会所，矿一中分校推广亮点户型、城市发展方向、内部设施销售状况在售面积为90㎡以下的房源仅剩余底层。138㎡左右的户型还有部分楼层可以选择。均价3840元。户型有两房，三房。幸福时光体量总建筑面积七万五千多平米产品类型沿街3栋商业和一个大型综合市场组成，住宅全为多层框架结构地段朝阳东路户型配比在售7栋多层，面积为80—90㎡、120㎡精装修房配套华联商厦、家乐福、新天地广场等大型购物中心,??矿一中分校、内部配套幼儿园销售状况销售状况一般，剩余房源较多，均价4500元/㎡D壹街区体量占地面积：2.58万㎡，总建筑面积：5.24万㎡产品类型规划约6400平米大型购物超市，充分满足各种生活物品所需，享受便捷的街区生活！规划约6600平米时尚商业街区，地段朝阳东路户型在售户型：90㎡以下的小户型配套?周边有苏果超市；中国邮政；工行、建行，矿一中分校推广亮点街区生活、复式户型、商业配套中心、朝阳东路销售状况剩余部分顶层跃层。销售均价4000元/㎡东方明珠体量总建筑面积：137483㎡产品类型高层住宅、社区商业地段朝阳东路与淮舜路交汇处户型在售户型：户型70—130平米配套银行，医院：济民医院；离家乐福1.5公里，自身配套国际星级酒店，矿一中推广亮点地段、配套销售状况销售状况：目在售高层1#、2#、5#、6#和8#，面积有81㎡、88㎡、96㎡、106㎡、110㎡。销售均价4180元/㎡，销售状况一般西湖天地体量总建筑面积78612平米产品类型由5栋高层和6000多平米的商业组成的综合社区，共有800多户。建筑采用ArtDeco艺术风格，彰显贵族般的庄重典雅地段国庆中路大润发西侧户型目前有一室一厅的面积为54㎡、二室二厅的面积为90—92㎡、三室二厅的面积为133㎡，均价在4300元/㎡配套大润发、百大购物中心、商贸广场、工行、交行、建行、中行、人民医院、朝阳医院、长途汽车站，前锋小学、田五幼推广亮点大润发、百大购物中心、商贸广场、工行、交行、建行、中行、人民医院、朝阳医院、长途汽车站，前锋小学、田五幼销售状况在售高层2号楼B座和3号楼，剩余部分房源城岸罗马广场体量总建筑面积约8万平米产品类型有多层、小高层、高层等多种物业地段朝阳东路户型户型86.82—132.11平方米配套配套齐全推广亮点地段、主题公园、大卖场销售状况二期盛大公开户型86.82—132.11平方米优惠：商贷99折、一次性付款97折，销售状况一般，现均价4000元/平方米宏大香榭华都体量27万㎡产品类型多层、小高层、高层及休闲商业街等于一体的27万㎡西班牙艺术生活样板社区