养齐云山水享休宁福地休宁-齐云山旅游度假区概念性规划TOURISMSTRATEGICPLANOFQIYUNMOUNTAINOFXIUNING第一阶段中期沟通2011.11.20引言Preface国家战略的两个核心—可持续与社会公平“2009年中国的基尼系数高达0.47，大大超出0.4的警戒线。而在30年前，中国的基尼系数仅为0.21-0.27。”——世界银行报告“十二五”谋三大转型区域可持续发展强调机制创新经济规模与城镇公共服务均等化从外需转向内需，从高碳转向低碳，强国转向富民“十七届五中全会”重要内涵:包容性增长“规模扩张模式”转向“质量提升模式”淡化GDP指标，强调区域综合价值就业和消费增长是城镇化的核心目标中国发展基本方略主线:人本、绿色、创新、协调价值观的先进化和多元化经济市场化、政治民主化、社会和谐化、生态文明化CONTENT目录定位休-齐破题黄山STRATEGICISSUECONCEPTUALDESIGNPROSPECT项目布局用地分析市场锁定问题研判区域命题设计意象空间结构资源挖潜空间突破战略诉求概念规划总体定位体系重构发展模式产品体系54321空间意象概念规划PLANPOSITIONINGXN-QYSREDISCOVERHS战略命题战略命题StrategicIssue?区域命题战略诉求?发展模式?区域发展命题RegionalMission国家战略：《国务院关于加快发展旅游业的意见》探索确立奠定国家战略的诉求与高铁时代到来，给中部地区传统名胜观光型旅游新模式业带来了新的市场机遇，同时对旅新目标新地位机制创新结构创新游业发展模式、产业、产品的构建也提出了新的命题。鼓励专项改革试点产业融合和结构创新经济目标国民经济的产品和功能结构创新增加旅游用地供给文化目标战略性支柱产业探索资源一体化管理环境目标行政管理体系改革政治目标中国旅游发展大势197819922010？入境观光国家级度假区国际旅游岛初级观光旅游度假概念的提出旅游成为国家战略性支柱产业古都、名山大川东部沿海开放地区国际性度假目的地开始成型从滨海度假向内陆度假扩展？中国度假模式的创新？区域发展命题RegionalMission表征发展模式：?承载经济、环境、文化、社会的多元价值形成基于“区域综合价值”发展模式的载体旅游业：黄山市战略性支柱产业?外溢效应战略主体：精确定义休宁兼顾多元主体战略先导：重新认识黄山?区域/政府引领产业构建：核心旅游?本地居民包容效应引擎效应以复合型旅游服务产业为?游客群体资源核心，并对接：投资主体文化产业；???教育产业；?医疗健康业；结构效应商务服务业；?旅游产品加工业；?……?调整经济结构：提升区域“绿色GDP”份额?形成公平化收入分配的重要机制?区域发展模式和诉求RegionalDevelopmentModel社会价值创造永续性核心价值区域发展观：生态保障生态文明挖掘区域综合价值而非“单一社会平台区域发展社会化文化价值经济价值综合价值平台经济价值”发展模式。以文化应用促进文化显性化生态价值包容性增长：区域/政府+投资主体游客群体+本地居民+满足多元利益主体诉求区域发展综合诉求用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”MultirequestofRegionalDevelopment多元主体利益需求黄山市现况休宁的机会区域/政府经济可持续发展规模路径已接近瓶颈X突破规模路径，消费增值生态环境的修护生态承载力遭受挑战O分担黄山需要“减负”的需求文化复兴和再生文化挖掘和显性表达不足O凸显文化表达、体验式消费产业的完整构建主要为观光旅游产业链√延伸“旅游度假服务”产业链本地居民收入和就业增长就业拉动有限O旅游度假消费吸纳大量本地就业生活质量的提升由收入和产业结构决定O随收入和产业升级而提升个人技能的发展农家乐和低端服务为主O旅游服务和管理人才和技能培训游客群体观光休闲的需求饱和√主打文化观光和参与体验活动度假的需求不足X重点打造高品质度假设施本地文化体验需求不足X发展精英教育、道家和茶文化体验项目高端娱乐消费需求不足O植入高尔夫等高端娱乐项目投资主体可持续的赢利发展中O引入社会资本和市场经验品牌成长诉求发展中X吸纳国际顶级品牌入驻区域发展综合诉求用新的区域发展观审视和考量“黄山-休宁发展战略”MultirequestofRegionalDevelopment多元主体利益需求黄山市现况休宁的机会区域/政府经济可持续发展规模路径已接近瓶颈X突破规模路径，消费增值生态环境的修护生态承载力遭受挑战O分担黄山需要“减负”的需求文化复兴和再生文化挖掘和显性表达不足O凸显文化表达、体验式消费产业的完整构建主要为观光旅游产业链√延伸“旅游度假服务”产业链本地居民收入和就业增长就业拉动有限O旅游度假消费吸纳大量本地就业生活质量的提升由收入和产业结构决定O随收入和产业升级而提升个人技能的发展农家乐和低端服务为主O旅游服务和管理人才和技能培训游客群体观光休闲的需求饱和√主打文化观光和参与体验活动度假的需求不足X重点打造高品质度假设施本地文化体验需求不足X发展精英教育、道家和茶文化体验项目高端娱乐消费需求不足O植入高尔夫等高端娱乐项目投资主体可持续的赢利发展中O引入社会资本和市场经验品牌成长诉求发展中X吸纳国际顶级品牌入驻旅游发展模式位于边缘地带的资源次优区，TOLDStrategy如何走出名山大川的阴影效应？区域发展转型更多依赖“资源价值”，而非“资源规模”从“比较优势”驱动转向“创造性竞争优势”驱动风景区：旗帜性吸引物度假区：消费集中地\驻留地\价值释放地核心价值：高度融合自然的酒店设计+国际论坛核心价值导入模式Value-inStrategy九寨景区VS九寨天堂案例1核心价值项目：?500栋酒店别墅群1008元人均消费1968元?温泉、18洞高尔夫20%入住率60%-100%?主题活动、表演130万游客量14万人会议接待容纳5000人，每年接待280个会议?世界环境与发展大会永久会址?中华小姐环球大赛四川省酒店入住率第一名中国十大最受欢迎酒店核心价值导入模式核心价值：国际顶级酒店群+高端住宅区Value-inStrategy案例2西湖景区VS西溪湿地第一次将国际级酒店集群的概念引入了杭州高峰日游客量超200万人次悦榕庄酒店房价约3000-5000元/间.晚“免费西湖”，促夜间消费，人均停留2.98天绿城、坤和、万科等开发商相继入驻房价从4000元/m2升至3万/m2核心价值导入模式Value-inStrategy核心价值：建筑艺术、世界级会所酒店群落案例3长城VS长城脚下的公社门票经济：44栋大师建筑作品，吸引商界精英，企业高管层日均客流约1000人被评为全球100家热门酒店,人均消费不足200元凯宾斯基饭店管理集团多元化高端社交场所亚洲最佳的Spa品牌Anantara顶级儿童俱乐部代表性客户:国外游客、BMW、Motorola旅游发展模式TOLDStrategy案例4核心价值导入：依托田园生态环境打造多元旅游度假活动核心价值导入:顶级户外运动度假胜地北美著名滑雪活动胜地传统节庆?Mt.NorquaySkiResort——北美著名滑雪胜地?200年历史的牧羊人节、山笛表演、瑞士民族舞蹈表演?SunshineVillages——北美滑雪季最长的滑雪胜地运动盛会、会展文化活动潜水胜地、温泉度假?阿尔卑斯摔跤比赛、挪大石比赛、山羊赛跑?落基山脉最狭长的湖泊，潜水胜地?观光博物馆、博彩中心?RadiumHotSpring——群山环抱之中的热温泉高端休闲度假设施?19世纪温泉浴池\高尔夫球场?因特拉肯大饭店、阿德库尔姆全景观大饭店度假酒店：LakeLouise、代表英国皇室尊贵气质的度假酒店瑞士因特拉肯加拿大班佛核心价值导入策略Value-inStrategy“创造型”度假目的地构建策略——消费导向总结?背靠庞大的强劲消费群体社会参与性、公共服务业与度假型产品供给?以消费服务为杠杆，带动城镇化、刺激就业、服务业集群和地方税收增长?资本的持续性投入和专业化经营，率先进入者赢?极致的消费服务成主导，房产收益作支撑?核心价值导入策略Value-inStrategy总结创造型度假目的地构建策略－主题彰显与空间识别?选择主题：基于资源禀赋、文化内涵的放大效应主题彰显：全景空间识别性、场域营造、资源价值品牌化?主题感知：强调资源表现力、客群感受度，“核心价值”长期释放?核心价值导入模式Value-inStrategy总结核心价值导入的发展阶段项目阶段1阶段2高级阶段自然资源驱动度假地产主题公园驱动度假地产双轮驱动+复合型旅游开发模式主要功能休闲度假旅游与别墅住宅相主题公园游览，商业地产及配休闲旅游度假、主题公园游览，主题商结合套设施与旅游住宅相结合业及配套设施与旅游住宅相结合产品构成高尔夫球场、别墅、星级酒主题公园、独栋别墅、联排别高尔夫球场、主题公园、独栋别墅、联店、酒店式公寓、旅游主题墅、旅游主题商业街、酒店、排别墅、旅游主题商业街、星级酒店、商业街、会所等度假村、食街、会所等特色酒店、会所等成功案例千岛湖/太湖旅游度假区深圳华侨城/杭州宋城东部华侨城九寨天堂灵山大佛17核心价值导入+复合型大旅游模式Value-in+IntegratedTourismdevelopModel案例：东部华侨城超越深圳华侨城，依托大规模的别墅社区及商业区开发，为华侨城提供了快速现金回报开发项目建筑指标地产占地总面积：约111万m2居住占地：96.58万m2商业占地：14.42万m2别墅总建：约19.12万m2商业总建：约120万m2（含酒店、大剧院等）总占地：约9平方公里大峡谷：5平方公里（56%）茶溪谷：约