天乐城北项目营销策划方案吉信行?方圆置业2012.1.16第三部分物业发展提升价值n户型设计优化n建筑立面优化n景观园林优化n商务休闲区建议n项目附加值建筑附加值商务休闲区建筑立面户型设计园林景观物业发展提升价值园林景观户型设计建筑立面附加值商务休闲区物业发展提升价值户型设计——注重功能与空间尺度的均衡本项目户型设计建议原则：n符合项目客户价值诉求，以时尚功能性居住为设计原则；n符合中高端产品户型发展趋势，功能空间完善丰富；n在满足舒适性的同时形成一定亮点，体现人本主义的个性化体验空间；n目前成都可变户型设计已达到较高水平，本项目创新突破设计，户型设计的发力点在于细节优化，局部创新满足客户更深层次的居住体验。利用阳台赠送面积根据《成都市规划管理局关于对成都市规划管理技术规定中容积率、建筑面积等指标的补充解释》每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园、露台等非公共活动空间）的水平投影面积不大于该套住宅套型建筑面积20%；阳台进深不应大于1.8米，在此基础上做大化。利用“凸窗”赠送面积（打掉（打掉后）n原理：把带窗外墙向外推移，把窗前）台放到最低，做成大玻璃窗，将凸窗部分层高控制在2.2米以下，便可有效利用凸窗偷到面积。????在设计和报建时，为了层高不超过2.2米，开发商可以做一个较低的平台，客户装修时，这个低台可以打掉，这样通过低台凸窗变（打掉后）落地凸窗的做法，有效的扩大内部空间，使得房屋的空间更舒适。利用转角飘窗扩大视野户型的开窗上，我们建议所有功能房都以飘窗方式为主，部分户型主卧室可以采用转角飘窗形式。吉信行优化代表案例借鉴：户型设计亮点1.万景峰的户型面积范围在80-130平米。户型设计紧凑，得房率极高。2.每户赠送独立可变空间以及超大露台，并附送精装修。3.明厨明卫设计，通风采光极佳。主卧均有超大飘窗设计，观景及采光极佳。4.内入户门2.4米高设计，卧室门2.3米高设计，既提升整体室内空间，又增强了居住舒适度。万景峰2室2厅82㎡万景峰城市春天86平米可变套4，实得面积高达110平米左右，赠送面积达到25%；2室2厅2卫1厨95.00㎡109平米可变套5，实得面积达137平米左右，赠送面积达到26%；商务休闲区建筑立面户型设计附加值园林景观物业发展提升价值建筑立面是项目的一张脸，它第一时间内向市场和客户传递着项目所拥有的气质、品相，具有很强的市场冲击力。建筑立面——Art-deco建筑风Art-deco格是设计史上最后一个真正奢华的风格，它更多的表达了贵族情节，而现代的工艺又赋予了它时尚的面孔，在高层立面上，我们通过强调竖向线条，营造简洁明快，端庄典雅的建筑形象。怎样的生活方式、生活态度，会自然而然地造就出一种专属的生活风貌，生活是因态度而精彩的。选择完美融合现代风格与传统元素的装饰艺术风格，也正是因其象征着我们精英客户享受高贵而不被高贵的繁琐所束缚的生活态度。第三段ARTDECO建筑特性：建筑立面上采用三段式设计第一段：项目基础部分，1—3楼宜采用石材贴面，并作出明显的轮廓线条，色彩上可适当厚第二段重。第二段：主力部分采用暖色，如：米黄色，可采用色感较好的面砖。第三段：颜色可适当减淡，并有一定的造型，便于形成天际轮廓线和整体的造型。第一段头部的重点处理ARTDECO建筑特性：丰富的几何形式装饰l简单、明朗l呈流线型l几何图形l由具像演化成简单图像l高耸、挺拔l对称构图l三段式l逐渐收分强调竖向线条l强调竖向线条、头部等l高层——瘦逐渐收分ArtDeco建筑优化1、由于传统的ArtDeco风格在立面上，需要强调竖向线条及装饰构架，造成开窗面小，遮挡采光，而客户多喜欢大面的落地窗，因此需要在此基础上进行外立面优化。2、横向GRE线条给客户造成日照和使用上的不便，以及给安全留下隐患，需要改良，解决日照、使用的不足的问题。建筑立面细节优化为保证建筑立面的生动，建议在局部楼层以露台或阳台的增减，或设置共享空中花园，不仅为住户提供更多的休闲区域，并且使外立面富有变化，更加灵动、时尚。建筑材质选择为有效合理的控制建筑成本，建议在楼宇外立面材质选择上,精选不同的材质进行艺术搭配，凸显建筑肌理的质感表现，辅以造型精致简约的建筑构件;比如利用大理石给建筑物底座增加厚重牢固的感觉，在建筑高层采用面砖或涂料进行搭配;同时，再加上窗体、空调机位等建筑的细节雕琢，使整体建筑造型轻灵通透、富有时尚气息。建筑的1至4层采用石材铺装，4楼以上用小型面砖贴面，整栋建筑主线条部分可加入石材装饰。商务休闲区园林景观户型设计附加值建筑立面物业发展提升价值以“情景交融/参与体验”造的造园理念，展示现代人文造园艺术园通过对现代人文艺术的深挖，以品质大盘和深度居家为目标，打造让园林和艺术进行融合，同时摒弃传统园林只能观赏无法参与和互动的缺点，融入参与体验的要素，赋予园林强力持久的生命力，创造出创新的现代人文记景观艺术。。园林打造方向东南亚风情度假园林景观以创新的理念突破传统的住宅园林规划，将“度假酒店式”园林引入到住宅中，采用精致的园林规划手法，富有情趣的景观设计，为项目增添情趣性，更让每一个业主回家感受到度假酒店般的园林风情。关键词：清新、自然、精致、休闲、参与园林打造思路：多点组团式庭院景观主轴多个景观节点围绕一景观中轴打造，丰富景观观赏性，给客户带来多层次感的观感体验。园林打造思路：水系贯穿联动各中央景观组团通过水系连惯各个景观主图团。为有效控制景观打造成本，建议在水系打造过程中建议采用硬质铺装与原生相结合，如右图所示，体现出精品酒店式园林的情趣性和观赏性；弯曲的水系配合夹岸的植物和步道。这样，有曲线的水系，即使是静态的，也如同流动一样具有张力。园林打造优化建议：具有景观性及实用性的景观游泳池园林打造建议：坡地市政景观公园坡地景观坡主要体现在市政绿地交桥上（临街三环路位子），通过堆坡造园淡化三环路及城市快速通道的粉层、噪音等污染源对小区生活品质的影响。1.种植高大乔木，向住宅方向依次种植短乔木，灌木林，花草等，形成有视角层次感的景观点；立交造成的视角障碍。2.施工过程中，可通过此处挖方、彼处填方的方式，人为的制造缓坡，这无需增加较大成本。总体来讲，形态上高低起伏，气质上给人自然、生态。通过设置如网球场，羽毛球场，健身跑到等，以遮挡客户视线，增强市政公园对客户喜爱度，增加项目卖点，弱化三环路对小区品质的影响。园林打造建议：具有特色风情的景观小品、雕塑小品以“东南亚风情”为核心主题，汇集现代雕塑艺术，以景观小品的形式对该组团进行点缀，从艺术的角度，提升小区的人文精神和内涵。园林打造建议：通过不同方式的设计手法，打造精致度假园林细节特别注重行人平视视线范围内，容易观察到的景观细节的处理，如，指示牌、工程配套构筑物、较高花坛的边缘、水磨石景观步道收边等等。低矮的花坛周边用植物包围植物包裹住建筑的硬角楼栋转角处绿化小坡曲径通幽的景观小径弯曲的景观小径，小道两旁的鲜花都经过了精心布置。硬质铺装与周围景观和谐相融，曲径通幽，营造出独有的私密感和温馨感。借鉴案例参考：龙湖地产北京滟澜山北京花香盛醍重庆江与城高覆盖的立体绿化墙上、栏杆上都有花草覆盖，或悬挂花盆花篮，或种植爬藤植物，使每个社区满眼都是绿色。在有限的空间内打造更多层次的绿化。特色硬质铺装利用不同材质，不同体块拼接搭配打造别样景观道路园林打造建议四：色香味形声全感官接触借助色彩丰富的植物进行规整式植物造景五层垂直绿化：草坪、草花、球状灌木、矮乔木和高大乔木，形成有层次感的立体绿色风景线。四季异景：银桂、银杏、蓝花楹、白桦、红梅、朴树、红枫、红叶李、水杉、云杉、小叶香樟大雪松、杨梅、垂丝海棠、滴水观音等数百种名贵、珍稀季节性植物黄金搭配，春、夏、秋、冬上演各色自然之景。附加值商务休闲区户型设计园林景观建筑立面物业发展提升价值商务休闲区建议：特色动感街区+精品酒楼+小型生活卖场推售策略运动公园u住宅底商---建议打造特色动感街区，引进精品小店，生loft活配套商业，银行等。业态必幼儿园须保证档次，定位中高端，业商业公寓态。u独栋商业---建议主要引进酒店中大型餐饮、茶楼、酒吧、会一期住宅底商所等。u商业裙楼---建议以商业连廊方式打造，形成人气商业内街，经营业态主要为超市，百货，电影院等，味香色浓的餐饮茶房，为商务洽谈，聚会宴请提供良好的氛围SPA养生馆，健身房，洗脚房超市，电影院，银行，服装饰品店，等生活配套满足日常购物需求商务休闲区附加值户型设计园林景观建筑立面物业发展提升价值物业管理服务邀请专业物业管理顾问公司进行小区服务管理，以星级服务标准，提升项目服务价值体系，深化项目高度。贴心、放心的售后服务，增加置业者归属感安防保障系统：对财产安全、人员安全实行全程化保障体系ü刷卡入小区ü刷卡入户ü保安系统：ü周界报警ü红外线监控ü车辆识别ü家庭防盗ü室内外红外防护ü语音提示ü可存储记忆设备停车快速过闸系统：ü使用智能卡放置车内，系统遥感来车，快速过闸无须停车刷卡ü···小区智能一卡通强化放大未呈现智能服务产品配置，局部先行利用，提升客户对于项目形象体验信任感小区一卡通系统，它将小区、楼宇的管理和服务全面纳入计算机的综合管理系统中，无论是住户、小区员工或是管理人员只要持有一张感应式IC卡不仅可以作为进出小区大门的门匙、乘坐电梯到达指定楼层、水/电费代收卡，也可以用于会所消费等及停车场车辆进出缴费等用途。所需费用较低，每户约700元左右，第四部分营销策略n推广策略n活动策略n展示策略n推售策略营销纲领2012年项目首期面市我们的目标必然是：天乐城北树立名项目自身独利特性、差双异化、唯一性的形象收标识。开盘抢销，形成口碑效应。逐步提价，