龙龙海市海市场场分析分析报报告告出品：立丹行机构2012年2月8日龙海楼盘分布示意图首钢·紫云国际（首钢·隆教湾）/日月泉（芗鹭·温泉人家）/龙泉御墅（温泉国际山庄）1.楼盘分布圆融锦江明珠●●领秀锦江建发云都广场●●首钢·紫云国际祥云豪庭●紫云至尊●龙江一号●钻石水岸名城●金石东方康桥●●未售●在售圆融·锦江明珠项目分析?项目概况?项目规划?户型分析?销售分析?客户分析?小区配套?项目借鉴点圆融·锦江明珠1、项目概况(1)项目主要经济指标：修改时间/修改人2012年2月7日项目位置/售楼电话/地址：漳州龙海市石码镇锦江道/售楼电话：0596-6550897土地编号及价格/竞得时间：07.8.2/土地编号：J2007G04,J2007G05/地价总额：G04地块12.74亿元，G05地块6.82亿元/楼面地价：GO4地块6306元/㎡,G05地块6270元/㎡规模占地：19705m?/建面：77157m?容积率：3.5/套数：574套/分期：项目分期销售开发团队/开发商：漳州圆融房地产开发有限公司/规划设计：厦门筑巢仕建筑设计/景观设计：/销售团队：厦门瑞华堂房地产代理有限公司/物业管理：漳州万佳友物业管理有限公司整体规划/产品形态：高层、小高层/建筑风格：ART-DECO/园林景观：绿化率36.5%，车位比区位图户型配比/一期：/二期：工程进度##楼已封顶在售存量/未上市规模及推售/在售余留存量：124套计划客户情况区域以石码为主，职业以工薪阶层为主。购房为自住。（2012年2月）推盘节奏/2011年1月29日3#楼开始内部认购，户型全为85-89㎡，共推241套；均价10600元/㎡；销售情况/：月日推5#6#楼144套，销售了约35套；/……价格情况/#楼高层：起价元/㎡，均价元/㎡，二期：开盘价，现价，配套情况/外部配套：商业有社区配备商业、新行菜市场等；学校有龙海市实验小学、石码中项目鸟瞰图心小学、龙海第一中学。医院有龙海市第一医院，华侨幼儿园；景观有园博园、环杏林湾景观带/小区配套：1个9班幼儿园及大型超市、独立商业等配套营销特征及手段优惠价；推广：户口，小户型，教育资源形象定位及卖点/形象定位：龙海新外滩名宅/卖点：一线江景、中小户型、教育资源圆融·锦江明珠1、项目概况(2)工程进度：项目工程进度偏慢，截至2011年1月底，3＃楼结构封顶；5＃楼也基本封顶。圆融·锦江明珠2、项目规划（2）建筑规划?建筑外立面风格：ART-DECO风格；圆融·锦江明珠3、户型分析（1）户型配比户型配比：住宅总量序号户型面积段(M?)套数户型配比产品形态（套）二房二厅70-8823140.2%首置三房两厅99-12930352.8%首改四房两厅133-143366.3%再改四房三厅182-20140.7%高端合计　574100%备注：首置：90㎡;首改190-120㎡；首改2120-145㎡；再改1145-160㎡；再改2160-180㎡；高端180㎡圆融·锦江明珠2、项目规划(1)整体规划示意及点评：项目规划楼栋8栋，6栋17、18层小高层，2栋24层高层,其中小区住宅面积6万多平米，房源近600套;商业面积5000多平米，店面100间。设计将厦门现代都市时尚与龙海传统闽南风韵进行结合，规划龙海唯一滨江简欧式社区。整体规划线状、围合式社区分布，住宅建筑采用ART-DECO设计，造型端庄、典雅。圆融·锦江明珠（2）户型图分析1#楼户型：A户型B户型A房型三房两厅两卫面积110.55㎡B房型三房两厅一卫面积100.85㎡C房型两房两厅一卫面积85.17㎡优点：□中小户型，符合客户需求。□客厅、主卧室朝南，采光效果俱佳□格局方正，利用空间高效使用缺点：□C户型空气对流效果较差C户型□一梯三户，公摊偏高圆融·锦江明珠（2）户型图分析2#楼AB户型：A房型两房两厅两卫面积87.38㎡A户型B房型三房两厅一卫面积100.85㎡优点：□中小户型，符合客户需求。□卧室均带飘窗设计，客厅餐厅双入户花园□格局方正，空间高效使用B户型缺点：□A房户型厨房面积狭小，不好使用□卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线圆融·锦江明珠（2）户型图分析2#楼CDE户型：C房型三房两厅两卫面积109.28㎡C户型E户型D房型三房两厅两卫面积111.73㎡E房型三房两厅两卫面积127.48㎡优点：□小户型，符合客户需求。D户型□客厅、主卧室朝南，采光效果佳□格局方正，空间高效使用，缺点：□DE户型一梯一户，公摊高?卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线。圆融·锦江明珠（2）户型图分析3#、4#楼AB户型：A房型三房两厅两卫面积118.5㎡A户型B房型两房两厅一卫面积86.57㎡优点：□中小户型，符合客户需求。□主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳□格局方正，空间高效使用缺点：B户型□客厅朝北，舒适度较差圆融·锦江明珠（2）户型图分析3#、4#楼CD户型：C房型三房两厅两卫面积117.83㎡C户型D户型D房型四房两厅两卫面积143.05㎡优点：□入户花园设计，增添情调□主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳□格局方正，空间高效使用缺点：□客厅朝北，舒适度较差圆融·锦江明珠（2）户型图分析5#楼AB户型：A房型三房两厅两卫面积108.3㎡B房型三房两厅两卫A户型面积130.25㎡优点：□A户型入户花园设计，增添情调□主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳□格局方正，空间高效使用缺点：B户型□A户型客厅朝北，舒适度较差□卫生间只有通过通风井通风，且无自然光线圆融·锦江明珠（2）户型图分析6#楼AB户型：A房型四房两厅两卫面积133.14㎡A户型B户型B房型三房两厅两卫面积118.45㎡优点：□入户花园设计，增添情调□主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳□格局方正，空间高效使用缺点：□客厅朝北，舒适度较差圆融·锦江明珠（2）户型图分析6#楼CDE户型：C房型三房两厅两卫面积114.13㎡C户型D户型E户型D房型三房两厅两卫面积121.36㎡E房型三房两厅一卫面积108.16㎡优点：□入户花园设计，增添情调□主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳□格局方正，空间高效使用缺点：□客厅朝北，舒适度较差圆融·锦江明珠（2）户型图分析7#楼AB户型：A房型两房两厅一卫面积86.55㎡B房型三房两厅两卫面积128.95㎡优点：□阳台及飘窗赠送面积多B户型A户型□主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳□格局方正，空间高效使用缺点：□客厅朝北，舒适度较差圆融·锦江明珠（2）户型图分析8#楼AB户型：A房型两房两厅一卫面积87.23㎡B户型B房型三房两厅两卫面积122.92㎡优点：□主卧室朝南，南北通透，通风采光效果俱佳A户型□格局方正，空间高效使用缺点：□客厅朝北，舒适度较差圆融·锦江明珠4、销售分析（1）销售情况图8#7#1#6#3#2#4#5#8栋楼住宅共574套，于2010年12月18日开盘销售，剩余124套，其中5#剩余21套、6#剩余67套，主要在108.12——133.02㎡，其中两房的剩余量最多，为63套。圆融·锦江明珠4、销售分析（3）价格分析6#楼价格：时间2012年2月起价5000元/㎡均价5200元/㎡最高价元/㎡价差设层差一般为--元/㎡置优惠措施认购金万#单元均价元/㎡,#单元均价元/备注㎡注：以上价格为及时市场变化数据，需及时更新圆融·锦江明珠5、客户分析（1）客户分析项目2012年2月　　　客户区域龙海当地工作的人群占绝对主力　　　职业　龙海工薪阶层为主　　　购房目的　自住　　　年龄　35-55岁为多　　　客户关注点　教育资源、户口、社区品质　　　圆融·锦江明珠6、小区配套（1）外部配套周边配套:商业：社区自身配备商业、新行菜市场学校：龙海市实验小学、石码中心小学、龙海第一中学医???院：龙海市第一医院幼儿园：华侨幼儿园。公交：景???观：新行菜市场石码中心小华侨幼儿园学圆融·锦江明珠6、小区配套（2）内部配套圆融·锦江明珠7、项目客户积累的途径和手段锦江明珠?售楼处展示宣传；?网络软文宣传推广、吸纳客户。?售楼处活动蓄客。圆融·锦江明珠10、项目借鉴点项目优劣势分析：优势：一、户型设计佳。虽然社区容积率较高，但以一流的户型设计水平设计出均好性很强的众多户型；二、社区整体品质高。劣势：一、周边配套很不成熟；除了石码中心小学、新行菜市场及颖星幼儿园就在附近，其他各项配套离本项目都比较远。东方康桥项目分析?项目概况?项目规划?户型分析?销售分析?客户分析?小区配套?项目借鉴点东方康桥1、项目概况(1)项目主要经济指标：修改时间/修改人2012年2月13日项目位置/售楼电话/地址：漳州龙海市二环路新一中往东700米气象局对面/售楼电话：0596-6299888/6296888土地编号及价格/竞得时间：07.8.2/土地编号：J2007G04,J2007G05/地价总额：G04地块12.74亿元，G05地块6.82亿元/楼面地价：GO4地块6306元/㎡,G05地块6270元/㎡规模占地：22463m?/建面：80145m?容积率：3/套数：674套/分期：项目分期销售开发团队/开发商：漳州金石房地产/规划设计：江苏时代建筑设计有限公司/景观设计：/销售团队：福门房地产管理有限公司/物业管理：龙海市金石物业服务有限公司整体规划/产品形态：高层住宅为主、含沿街商业/建筑风格：新古典主义/园林景观：绿化率35%，车位比区位图户型配比/一期：/二期：工程进度##楼已封顶在售存量/未上市规/在售余留存量：套模及推售计划客户情况区域以石码为主，职业以工薪阶层为主。购房为自住。（2012年2月）