营销策略总纲及销售执行报告本报告严格保密。思路与框架目标界定目标下的问题解决思路营销总攻略发展商目标近年政策案例借鉴形象攻略市场利好策略总纲展示、服务攻略项目本体分析竞争分析推广攻略客户分析客户攻略问题界定推售攻略本报告严格保密。相关展示工程节点20092009年年1111月至月至20102010年年44月月11月15日12月25日1月1日1月20日3月15日3月21日4月18日1售售样样1工工开开２２正正程程楼楼始预预板板栋栋栋处始售栋负负施施处认售房房开开开开开开认证证零零工工筹筹开开盘盘盘盘出出放放工放放程至13、14楼本报告严格保密。发展商目标一期共推出2栋，分别为1#和2#，1#216套、2#348套。由于工程安排,将分批开盘销售，第一批推1#，第二批推2#。1.大盘一期的成功起势，建立大亚湾CBD标杆项目地位;2.开盘即热销50%以上,建立口碑,成为市场瞩目焦点;3.通过建立灿邦国际的项目影响力,树立灿邦地产的品牌;本报告严格保密。目标分解目标分解周均上门量100批【【销销售目售目标标曲曲线图线图】】4月开盘与五一国庆3月开盘销售销售174年后至3108套套1月启动看房月样板房214开放蓄客1月1日月日团及五星级酒600500批起积累客蓄客批店合球招商发户布会按成单率10%计，需1080批客户上门，周均100批。按成单率8%计，需1350批客户上门，周均122批。本报告严格保密。思路与框架目标界定目标下的问题解决思路营销总攻略发展商目标市场分析案例借鉴形象攻略项目本体分析竞争分析策略总纲展示、服务攻略客户分析推广攻略问题界定客户攻略推售攻略本报告严格保密。项目区位位于大亚湾CBD核心，区位优势明显；项目毗邻市民中心、中央公园、商业中心、体育公园和后勤服务中心，尽享中心区优越配套行政中心灿邦国际市民中心商业中心总部基地体育馆红树林公园本报告严格保密。项目区位项目紧临石化大道以南，周边路网发达，交通便捷，离沿海高速路口仅500米?惠澳大道?大亚湾大道?石化大道?沿海高速商务本报告严格保密。项目概况项目属中等规模，高容积率，物业类型丰富，含公寓、住宅、酒店、写字楼、商业2项目总占地面积：43000栋建筑面积：278011平米容积率：5.3建筑密度：33.94%物业类别：1栋其中一期推1#与2#（如右图所示）1#：19层，2梯12户，共216酒住套店住宅2#：3梯12户，30层，共348宅商公套场寓建筑面积:30133.3平米住商公宅住务寓宅本报告严格保密。项目景观资源项目景观资源丰富，北望风田水库，东望燕南山，东南眺望大亚湾海景风风田水田水库库休休闲闲度假度假区区大大亚湾亚湾中心中心区区中中联灿联灿邦邦燕南山森林公燕南山森林公园园深深圳圳海海湾湾本报告严格保密。项目户型中小户豪宅，双阳台设计，L型景观阳台、落地凸窗、可变户型，户型设计赠送率高L型景观阳台1+1可变户型双景观阳台本报告严格保密。户型概况一期产品配比：户型单房、一房、二房，产品面积区间24-59，中小户型，户型多样化。1#户型面积区间户型名称所占套数比列关键点：单身公寓24.5H217%户型方正实用1房2厅37-41H1H4H551%25%单位享有超值海景85%单位有山景2房2厅54-57H3H634%100%户户超值赠送户外形成空中花园街超大客厅及主卧面宽享受2#户型面积区间户型名称所占套数比列单身公寓23.67J217%1房2厅40.5-40.8J1J434%2房2厅49.8-59.7J3J5J651%本报告严格保密。项目属性定位对本项目的属性界定：城市新CBD//高容积率//大体量都市综合体本报告严格保密。思路与框架目标界定目标下的问题解决思路营销总攻略发展商目标市场分析案例借鉴形象攻略项目本体分析竞争分析策略总纲展示、服务攻略客户分析推广攻略问题界定客户攻略推售攻略本报告严格保密。宏观政策对房地产市场的影响分析市场分析近年大亚湾房地产市场发展周期分析大亚湾房地产市场未来发展趋势判定本报告严格保密。政策分析2004年房地产政策回顾12010%国务院下发紧急通知，要求8%价格变动率全国半年之内暂停农用地转8%为建设用地审批，深入开展103100土地市场治理整顿成交面积6%国务院发出通知，决定适当要求全国国土部门以6%2004年12月31日为提高包括房地产开发在内的国家发改委、建设部基准日期，到2005四大行业固定资产投资项目下发通知，提出物业4%年3月31日，对全78资本金比例，房地产开发由服务收费从04年104%4%国城镇的存量用地、20%及以上提高到7735%及以月1日起实行明码标8073闲置用地情况进行地上价744%毯式调查3%63732%592004.72004.72004.12.22004.12.260552004.42004.4月底月底55570%11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月542004.3.302004.3.302004.5.132004.5.132004.10.292004.10.29-2%-2%-2%从2004年10月29日40出台《经济适用房管国土资源部、监察部联合下发71-4%起上调金融机构存理办法》以及《关于-4%号令，要求从即日起就“开展经营贷款基准利率并放宽已购经济适用住房上性土地使用权招标拍卖挂牌出让人民币贷款利率浮动市出售有关问题的通情况”进行全国范围内的执法监察-5%区间和允许人民币存知》，各地要在2004年8月31日前款利率下浮-6%20将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地-8%-8%0-10%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积成交均价本报告严格保密。政策分析2004年政策分析：该年度政策较少，并且主要以第5类政策为主，全年房地产市场走势平稳，成交量在11月增幅较大12010%8%价格变动率41038%100成交面积46%6%44%784%4%807773744%3%63732%594605555570%11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月54-2%-2%-2%40-4%3-4%-5%-6%20-8%-8%0-10%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月成交面积成交均价本报告严格保密。政策分析2005年房地产政策回顾120价格变动率20%成交面积10815%100使用全市统一的示范文97本；取得14%预售许可证后95，必须全部即时上网公开销售；不得采取“提前登记、集中开盘、分86新国八点：国务院总理温建设部等三部《关于加强房央行发布《200410%家宝4月27日主持召开国地产税收管理的通77期销售”的售房模式；83年中国房地产金融严禁“炒卖楼花”》808%务院常务会议，分析当前房知》2005年6月1日后，报告》，建议取消地产市场形势，研究进一步个人将购买不足2年的住房现行的房屋预售制深圳开征土地增值税加强房地产市场宏观调控问对外销70售的，应全额征收营度68题。业税。625%554%602005.4.272005.4.272005.5.312005.5.315%592005.8.152005.8.154%2005.112005.112%11月月22月月33月月44月月55月月66月月77月月88月月99月月1010月月1111月月1212月月0%2005.3.2005.3.17172005.3.262005.3.260%2005.2005.5.115.11-1%2005.2005.7.217.212005.2005.10.1810.182005.2005.10102005.2005.111143-2%40国税局强调《关于对房地产个人住房贷款旧国八条。国务院财政部部长金人-3%七部门１１日联合出台人民币兑美元即日升值要对20%开发经营企业实利率从从下发了《关于切实庆表示，“十一-5%《关于做好稳定住房价2%。，我国开始实个人所得税行明码标价、禁-5%2005年3月稳定住房价格的通五”期间将出台格工作意见的通知》。行以市场供求为基础、进行一体化止价格欺诈的通17日起再次知》，共有八条意物业税“保证中小套型住房供参考一揽子货币进行调征收知》上调见应”、“打击炒地”、“期节、有管理地浮动汇率-10%20房禁止转让”，成为此次制度，人民币汇率不再房地产新政的关键词盯住单一美元-10%0-15%1月2月3月4月本报告严格保密。5月6月7月8月9月10月11月12月政策分析2005年政策分析：“国八条”的相关政策始终贯穿整个05年，税收政策是05年房地产政策的主题；“国八条”以行政税收手段直接影响到购房者120420%价格变动率成交面积12410815%10014%9795均为“国八条”相关政策18610%831771808%7046814625%554%6025%594%2%11月23344667788991010111112120%月2月月月月月月0%55月月月月-1%月月月月月月月月月月月月43-2%40-3%3-5%-5%-10%20-10%0-15%本报告严格保密。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月政策分析2006年房地产政策回顾9015%建设部等九部委《关于调整住房供建设部、商务部应结构稳定住房价格的意见国家外汇管理局、等联合发布了价格变动率一、近期经济适用房建设目标9月建设部发布《关于《关于规范房地底前公布规范房地产市场外80产市场外资准入二、90平方米以下住房须占项目一年期存款基汇管理有关问题的成交面积和管