【引领新商业引爆新财富】禄和置业2011-10-28目录?商业地产简介?商业地产发展现状?武鸣县商业市场环境概况?区域竞争分析?项目解析及定位?项目业态规划?项目销售与招商规划?营销推广建议?费用预算商业地产简介商业地产概念商业地产的概念是有广义和狭义之分的。从广义概念上讲，商业地产是指各种分生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等。商业地产分类按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施转化）经营设施等。在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分；按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街商铺、步行街商铺、地下商城等；按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食广场等；按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综合性经营物业、单一经营物业等。商业地产运营的核心运营的盈利来源不是靠自身对消费产品的经营，而是通过良好的运营手段形成旺盛的目标客流，让每个在内经营的商户良好的销售业绩，从而能够向运营者及时足额地缴纳租金和物业管理等相关费用，保证收益实现。将通过现有商户的良好表现，吸引更优质的租户，提升租金水平，调整租户结构，从而实现运营收益的不断增长商业地产项目，整合了金融、地产、物业和商业的庞大产业链条，并且通过消费者的长期重复的消费行为，实现整个产业链条的持续更新和市场流通。最终实现项目的保值和增值商业地产几种操作模式销售优势劣势商铺没有附加值，价格缺乏支撑品牌商家租金较低，业主不接受，很直接销售发展商省事、麻烦少、没有负担，利难有品牌商家进驻，不利于商业做旺销售有一定难度大、周期存在不润高，回笼资金快；确定因素发展商为了做旺商业，以非常优惠的租金引进主力商家，但转租约时带租约销售减少业主招商环节，对中小投资者具买家不会接受，商铺容易滞销招商需要一定时间周期，有可能错过最有较大的吸引力；佳销售时机快速实现销售，资金能快速回笼；返租补贴返算回了商铺售价里，公布均价提高了，投资者易觉得贵；返租销售统一经营利于商业的统一形象返租后，发展商要承担起统一运营职责，客观上增加了发展商的工作易形成商业氛围，保障商业做旺量；返租存在一定程度政策和法律风险。不销售优势劣势只租不售市场坐旺后销售，更能实现利润最大周期较长，经验管理成本过高，需要专人专职负责运营；自身持有化REITs作为一种基金，具有风险分散化和管理专业化的优势通过对不同地区和不Reits上市同类型的房地产项目及业务的组目前市场上的房地产信托产品主要集中在市政建设项目、危改小区项目等合，REITs在保持一定收益水平的同时基础建设项目上，纯房地产项目的信托产品很少。，有效降低投资风险。房地产信托投资基金(REITs)是当地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式广西商业地产发展现状2010年主流房企年报中，不约而同地将商业地产作为其一大亮点加以阐述。万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的房企，均成立了商业地产运营中心，并表示未来住宅与投资型物业的比例达到2:8或3:7。-----商业地产未来发展方向整体表现多中心发展广西的商业地产主要集中在南宁和北部湾三城市、柳州、玉林等地，广西有独特的地理位置，但是广西商业一直呈现分散的状态，呈“多中心”的状态；以柳州为中心的商铺长期占据了广西的半壁江山，其次是玉林。玉林是如何形成，这有很深厚的原因，玉林在广西称之为广西的“温州人”，经商能力特别强。从市场的发展看，玉林拥有全国第三大中药材市场，也拥有辉煌一时的工业品市场。商品的辐射力完全影响到城市的定位，城市的张力取决于商业。而南宁作为广西城镇中心，因为地理位置，也因为历史的原因，长久以来作为祖国的南大门南宁一直是与越南结交最近的一个城市，并且南宁到友谊关道路比较平坦，这也影响了国家对南宁的发展定位。南宁商业发展经历纵观前几年，南宁市商业地产03、04年很大，到04年就开始下降。从相关信息来看，2004年、2005年新增商业经营面积累计160万平方米，完成投资约170亿元。至2005年底，南宁市已比原计划提前十至十五年实现了商贸基础设施建设目标。商业市场建筑面积达到540多万平方米，比北京还要高。就南宁市人均收入来说比北京低很多，一半不到，但是人均商铺面积比北京还要高，这存在一些总量消耗，也有一些不理性的因素在里面。从实际运营情况看，存在招商难、开业难，旺场难，甚至销售难的局面，且短期内发展势头尚难乐观。南宁商业地产开发也出现非理性，具体表现：一是结构失衡、网点布局不合理、规模失控；二是投资节奏过快，有效需求跟不上，消化不良等情况。经过了05、06、07、08年低落后，从09年开始，南宁进入高速发展时期，购物、旅游等消费需求呈现旺盛态势。目前可以说是迎来了商业地产发展机遇最大时期。按照辐射范围大小分，南宁商圈可分为城市级别商圈、邻里商圈和辐射一个大区域的商圈。随着城市发展，南宁的商业东西南北中遍地开发。总体来说，南宁商业的发展轨迹，是沿着民族大道一路向东，从朝阳商圈一直到新的梦之岛，到金湖广场商圈，再到航洋国际城，再到华润万象城，这些沿着民族大道纵向发展形成的可以说是城市级别的商圈。广西商业利好因素从宏观方面来看，08年以来的世界金融危机也波及到东盟十国，波及到广西。不过有一点值得一提的是不论东盟十国或是广西，收到世界金融危机的冲击比较小。东盟博览会的举办，在连接东盟上创造了很好的商机。政府战略决策的亮点，把北部湾经济区选在广西，以南宁为中心城市连接北海、钦州、防城，以及团结玉林、桂林和河池。中央的举动与现在全国大的区域、大的商业巨头都在考虑在广西、在北部湾经济区进行发展。国家的政策更加巩固了广西得天独厚的条件：1.钦州是全国第6个海岸自由港；2.凭祥作为陆地上边境口岸一个自由贸易区。这两个地方都取得了国家最优惠政策，为经济的发展和复苏创造了很好的条件。2010年广西的经济发展GDP是12%，名列全国第6名，这说明世界经济虽然在下滑，但广西经济没有下滑。所以说广西是一个商机蜂拥，有待蓬勃发展的地方。可以说，不论是从大形势上或者广西本身的发展情况来看，广西商业地产整体发展向前，上升空间巨大。但同时目前广西商业地产发展整体还处在比较低端和原始的状态，这些都是有待改善和提升。武鸣县商业市场环境概况武鸣目前商业市场格局：城东行政新区中心老城区新商业中心城南新区中心老城区——商业街：民族路、永宁路以及兴武大道；百货：新时代广场、百货大楼、万胜购物广场、粮所商场等。城东行政新区——项目所在地，商业街：东鸣路；百货：大世界百货。城南新区——目前改区域多为新建楼盘，商业做为住宅配套为主，商业体量小。武鸣商业街道研究：武鸣县临街商铺主要分布在以县政府对面文化中心广路坛场为轴心的县城中心地区，县农红岭大道城的主要商业街道依文化中心广场呈“三纵三横”的分布状态，其中“三纵”是指东鸣路、永宁路、农坛路；“三横”是指兴武大道、民族路、灵源路。其兴武大道兴武大道香山大道中，县城政府机关单位、宾馆东鸣路东鸣路灵源路路、酒店等主要集中在兴武大道灵源路路，县中心汽车站位于东鸣路，灵源路是一条绕县城外围的交通主干道，而永宁路、民族路则是传统的商贸百货集中地段。位于武鸣县的新商业区，东鸣路作为该区域目前的最繁华的商业街，囊括了大部分知名品牌服装，成为了该县著名的品牌一条街。东鸣路租金：60~90元·㎡/月经营业态：以服装为主经营品牌：九牧王、卡佛连、阿依莲、百斯顿、卓诗玛、七匹狼、安踏、卡帕、鸿星尔克、骆驼、柒牌男装、希尼亚男装、金莱克、法国梦特娇、贵人鸟格力空调等15三条商业街穿插够成了武鸣县旧的商业中心，同时也体现了武鸣县较早的商业意识形态。1.民族路租金：70~110元·㎡/月经营业态：以服装为主经营品牌：安踏、贵人鸟、喜得龙、特步等2.兴武大道租金：60~90元·㎡/月经营业态：以家电为主经营品牌：海尔、美的、创维3.永宁路租金：60~100元·㎡/月经营业态：服装为主经营品牌：鸿星尔克、意尔康、贵人鸟、以纯香山大道租金25-50元/平米凤起东方沿街铺面：18㎡，1000元/季度，转让费3000元。25元/平米香山大道中段中的私房商铺：50㎡，租金约1500元/月。35元/平米香山大道聚宝城铺面：38㎡，租金2000元/月，（根据经营业态及租金交付方式租金可再谈。）50元/平米除聚宝超市、聚宝家电超市、上岛咖啡等店面积较大外，其他铺面规模基本在25～80㎡之间。香山大道是县城新建交通主干道，周边住宅项目较多，但多数仍在建设之中，生活配套尚未完善，道路车多人少，沿街铺面闲置率高，主要经营餐饮与建材类，经营状况一般。灵源路租金60-120元/平米灵源路中段音响经营店：20㎡租金1200元/月60元/平米.月灵源路“丽山旅馆”旁沿街铺面：20㎡租金1300元/月65元/平米.月灵源路中段机电商铺：30㎡租金2200元/月75元/平米.月灵源建设路口旁铺面：10㎡租金700元/月(简易装修)70元/平米.月盛市铭庭一层铺面：50㎡租金6000元/月120元/平米.月餐饮等杂货类铺面面积约在15～60㎡之间，机电类卖场规模较大，铺面面积基本在100㎡以上。道路中段的家电城