鹿寨项目整体营销推广方案南宁市智博地产策划咨询有限公司2012年5月目录11第一部分市场分析22第二部分项目分析33第三部分项目开发策略44第四部分营销策略2第一部分市场分析11政策走势22区域市场33当地市场3政策面走势根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，2012年3月，全国100个城市住宅平均价格为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。区域市场小结?由于延续上年度从紧政策、限价政策、限购等政策，房产市场态势仍然是延续了去年来的低迷状态，从全国整体市场而言价格下行趋势明显，成交量也呈现下行趋势。?柳州市作为刚需为主的城市，整体价格趋势相对稳定，从3月份数据上可判断成交量略有上升。2012柳州房地产业将在挤压与淘汰中顽强成长，柳州及其周边县份，刚性需求不会出现颠覆性变化。鹿寨在售住宅楼盘详析项目名称川海?友邻鹿城名都盛世家园昌厦?御座柳州鹿寨县城南开发鹿寨城南开发区创业项目地址鹿寨县创业路18号飞鹿大道区创业路15号路1号广西川海房地产开发柳江县康茂房地产开柳州市鸿泰房地产开柳州市昌厦房地产开发展商有限公司发有限公司发有限公司发有限公司一期交付二期部分封一期已交付，二期目已经封顶，正在开展工程进度现房顶前施工已经出地面，外立面装修工作一期2011年9月开盘一期300套房源，主力一期均价3100，目前一期开盘均价3800元/均价3200，二期目前户型为80~100平二房在售均价为3400元/㎡，2期均价3500元/价格走势均价3600元/㎡，购和三房，开盘均价平方米，一次性付款㎡，房价下行300元/房96*99折优惠。商3000元/平米；目前在9.7折，按揭9.8折。㎡铺价格16000售3500元/平米一期售罄，二期16#、17#、18#多层100套房一期售罄均价3100，从价格走势和用不段目前主推2期2#3#楼源正在预约中，主力销售情况二期预约中主力户型加推原有货量的“炒的130㎡三房户型为82平米的两房三房旧饭”可见销量不好和118平米的三房，预计6月份推出交付时间2013年10月已入住已入住2013.6可入住价格涨幅属于合理范围，但折扣幅度比较一期销售周期较长，备注大，可判断销售去化二期价格增幅不高率不高影响销售价格鹿寨县房地产项目分布图本地市场楼盘项目展示楼盘名称：金鹿新城新房类型：住宅价格：?3000房屋属性：商品房开发商：柳州市金地房地产开发有限公司售楼处：广西柳州市鹿寨县城南开发区园丁南路售楼电话：0772-68601886860199交房时间：2011-2-25物业类别：多层高层小高层装修状况：毛坯建筑类别：框架交通状况：衔接城市主干道：迎宾大道、园丁路、南环路、创业路,距离桂柳高速路口仅200米投资商：柳州市金地房地产开发有限公司本地市场楼盘项目展示本地楼盘名称：鹿城名都新房类型：住宅[在售]地价格：?3333产开发商：柳江县康茂房地产开发有限公司售楼处：柳州鹿寨县城南开发区创业路15号项售楼电话：0772-6832666/6832999目物业类别：多层装修状况：毛坯地　址：柳州鹿寨县城南开发区创业路15号环境：公园式的都市社区；物管：人性化物业管理；宜居：生活设施配套齐全，座北向南；配套：儿童游乐园，乒乓球场全面开放，在建有篮球场、羽毛球场。最新动态：二期三房预约中本地市场楼盘项目展示楼盘名称：盛世家园本新房类型：住宅价格：?3500地开发商：柳州市鸿泰房地产开发有限公司地售楼处：柳州鹿寨县城南开发区创业路1号（行政广场正对面）售楼电话：0772-6888999/6888666产物业类别：多层项绿化率：50%地　址：柳州鹿寨县城南开发区创业路1号（行政广场正对面）目物业公司：广西万家物业景观设计：深圳恒华代理公司：整合推广：博圣广告投资商：柳州市鸿泰房地产开发有限公司项目解析：该项目一期12栋多层商品房从2009年4月同时开工建设至今，现主体工程已完工。外墙涂料施工正在进行当中。该项目景观以岭南园林为主，建筑产品方面也颇具品质，加上较好的地理位置，前期有一定热销。本地市场楼盘项目展示本楼盘名称：昌厦·御座新房类型：住宅地开发商：柳州市昌厦房地产开发有限公司售楼处：柳州鹿寨县城南开发区飞鹿大道（电力小区地旁）产售楼电话：0772-6860333开盘时间：一期2011-10-5项物业类别：高层建筑类别：框架目交通状况：位于飞鹿大道县城主干道，交通便利占地面积：10亩绿化率：35%容积率：2.4项目解析：总建筑面积：31429㎡该项目坐落于鹿寨县城南开发区飞鹿大道，属于地　址：柳州鹿寨县城南开发区飞鹿大道（电力小区鹿寨新区的高层建筑。旁）其商业空间的处理上不同于传统空间的大面积盖总户数：192户板，而是在中间部位预留出来一个中庭空间，一定程代理公司：柳州市索思投资咨询有限公司度上丰富了商业空间的流线，使内部商业空间也能拥投资商：柳州市昌厦房地产开发有限公司有直面外部商业人流的机会。建筑单位：十一冶集团有限责任公司住宅方面，户型方正实用，采光通风效果良好，引入入户花园的设计理念，每隔三层设置一个空中花园，在丰富建筑外立面的同时还引入了“生态”概念。小结——一手房当前市场情况分析?主力产品目前在售在5个项目，基本都是以三房为主力房型，少量两房的货量出售，面积几种在120-130平米较大三房。?价格走势鹿寨县受整个大环境政策影响，2012在售楼盘价格增幅平缓，面市价基本维持在3200-3500之间较长时间，通过各种优惠策略会造成实际成交价格低于此价格区间。本地二手房概况分类户型面积单价总价备注四房二厅160㎡260043万电力小区三房两厅120㎡310037万绿城名都三房两厅138㎡268137万绿城名都三房两厅132㎡340045万鑫都花园四房两厅167.25㎡346058万城南小学旁出售四房两厅154㎡298746万贸易商城三房二厅120㎡320038.4万贸易商城单身公寓43㎡285012万金鹿新城一房一厅60㎡180010.8万临安单生公寓42㎡273811.5万金鹿新城单身公寓42㎡286012万金鹿新城套房出租120㎡1300元/月新元小区门面出租73㎡3000元/月广场附近出租门面出租80㎡1200元/月绿城名都大门二楼门面500㎡5000元/月步行街根据在最近鹿寨市场上公布的房源信息调查，我司分析:?二手住宅情况①价格：从11套各区域二手房价格综合平均后为2880元/平米。②户型：二手转让信息中，以三房为主力户型，面积都集中120-130之间。③装修状况：在二手转让房源中都是以毛坯房转让。?二手商铺情况①铺面需求旺盛，信息只要公布基本当天即租，主要以40平米以下小面积铺面为主，大于40平米以上的铺面较少出现转让信息，两种原因，较大的铺面多为专卖店和品牌店租下相对较固定，大面积铺相对较少。②好地段和周边商业氛围决定商业价值，较为突出表现是位置不好的1200元/月，位置好的3000元/月，价格差异多达1800元/月。③铺面出租多以毛胚形式出租，侧面反应出商铺拥有者更加关心租金而相对想省事的想法。鹿寨酒店类物业现状和租金情况酒店名称鹿寨县鹿州宾馆佳园商务宾馆柳州华禹大酒店农贸安源酒店富之都宾馆益嘉兴宾馆(广场路)安安酒店鹿寨城南开发区地址柳州鹿寨县西闸塘鹿寨县广场路鹿寨县323国道鹿寨县广场路鹿寨县鹿寨步行街鹿寨县民生路民生路21号房价108~2259019011090100120宾馆评价5分满3.73.94.23.833.23.5客房面积单间40㎡单间35㎡单间45㎡单间38㎡单间32㎡单间38㎡单间46㎡从数据可知，鹿寨的酒店就单间客房来说，面积基本在40平米左右。按上述数据假设按一年360天，酒店入住率为50%来测算平均每平米月租金，360÷50%×100元/天=18000元/年，18000元/年÷40÷12=37.5元/平米/月，每平米月租金37.5元/平米/月，每月租金单间收入为1500元。酒店式公寓物业产品分析目前鹿寨还没有纯正的酒店式公寓物业，在房地产行业整体市场疲软，去化率不高的情况下。选择与当地在售物业差异化的产品是规避市场竞争的极好方式，另外带有高附加值的酒店式公寓优势明显：①面积不大，适合投资人群②总价不高，容易接受③客户群体广，覆盖了第一次置业的年轻购买着、刚需客户、投资客户④给与投资者以足够的信心。⑤可以收回商铺的经营权，所有权和经营权分离，有利于商场的统一形象、统一招商、统一经营、统一管理等，这样有利于短期内整合各方面资源，做旺整个商场，树立整个商场的形象。⑥返租作为商铺销售策划的一大买点，在商铺销售的各大案例中屡试不爽，对商铺的销售有极大的促进作用。第二部分项目分析11土地周边现状22SWOT分析33产品定位11客户定位22广告定位18土地及周边现状北面：妇幼保健院，孕婴产东面：绿地，可作为项目宣品市场是可以作为商业市场传推广效果突出，和项目生定位的考虑因素。活氛围包围。项目地块西面：已经成型的市场，略南面：加油站，在项目开发显脏乱，业态众多，行业不、营销推广中规避马路和加规范油站带来的车流吵杂因素SWOT分析S(优势）:◆鹿寨属于县份市场，刚需客户和市场环境相对于一二线城市要好◆鹿寨房地产市场缺少酒店式公寓产品，产品差异化优势明显◆小面积高回报率投资类产品目前是市场的热点◆干道旁一线地，项目商业价值较好W(劣势）:◆目前项目所属区域，商业氛围和环境还未成熟◆项目周边环境教为杂乱，对面加油站，周边多为民宅◆地块较小难以做出景观配套O(机会）:◆差异化产品，不存在同质化竞争◆投资型产品，总价低回报率可观◆可返租和带租约销售产品