金州房地产市场研究报告报告思路地理位置人口经济金州概况配套规划土地政策土地市场土地分析土地规划市场概况房产市场竞品分析政策影响地理位置金州区位于大连市东北部，东经121°、北纬39°全区面积1074.6平方千米，东临黄海，西濒渤海，海岸线130公里。距大连市中心27公里，距机场25公里，距火车站27公里，距沈阳398公里。金州金州新区定位沈大高速公路丹大高速公路疏港高速公路金州湾小窑湾大窑湾?融合原金州区、开发区、保税区、金石滩及普兰店市区部分、瓦房店两个镇；一并作为新市区规划建设范围。规划土地面积2299.6平方公里，约占全市的18%；总人口100.5万人，约占全市的22%。?将建设成为东北地区对外开放的门户，高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。区域机会?大连房地产市场的延展方向：金州旅顺大连大连开发区金州作为大连全域城市化中极其重要的区域，承接着大连与东北乃至全世界的经济命脉。金州新区高端化、国际化、现代化的发展必将吸引大量求职人群涌入金州，使金州新区成为一个集居住、旅游、工业、高端产业为一体的国际化新区。人口经济金州区人口自然增长缓慢，人均可支配收入增长稳定，社会投资增长幅度加速产业人口不断增加，且多为外来人口，未来消费能力强劲，住房需求放大。20000人口150002010年，金州新区总人口120万，其中在籍人口90万，外来人口30万，人口自然增长率1.4‰以内，人口出生率7‰左右。人口老龄化问题日益10000突出。到2015年，每5个人中即有1名60岁及以上老年人。5000职业02010年，全区年末从业人员61万人，比上年增2007200820092010长3%，其中，第一产业从业人员16万人，增长金州新区人均可支配收入1.2%；第二产业从业人员23万人，增长2.3%；第三产业从业人员22万人，增长5.3%。收入消费2010年，在岗职工人均收入达到30782.1元，增2010年，财政一般预算收入完成长12%；农民人均纯收入达到16850元，增长15%；25.3亿元，增长16.3%；全社会固定资城镇登记失业率控制在3%以内；城镇居民可支配收入产投资完成484.5亿元，增长32.1%；20000元，增长12%。社会消费品零售总额完成127.5亿元，增长18.1%。入驻企业金州区500强企业和外资企业的增多，将带来更多的升级置业和投资性客户45040035030025020015010050020062007200820092010注册资金1000万以上企业数500强企业数金州区企业总数相对平稳金州区企业实力持续平稳提高国际化特征逐渐增强人口经济-小结整体经济乐观，中高端需求稳步增长开发区从业人员规模扩大开发区从业人员规模扩大经济发展促进购买力提升经济发展促进购买力提升金州新区经济平稳、快速增长金州新区经济平稳、快速增长金州新区经济发展态势乐观，由于整体经济的发金州新区经济发展态势乐观，由于整体经济的发展将使金州区中高端居住物业市场的需求相对旺盛和展将使金州区中高端居住物业市场的需求相对旺盛和稳定，这部分市场需求主要构成如下：稳定，这部分市场需求主要构成如下：??高端客户居住升级高端客户居住升级??中端客户解决居住中端客户解决居住??外来客户居住投资外来客户居住投资配套规划——“1核2港3片区”全国人大会议确定了大连作为东三省核心经济增长点最新的空间发展战略、总体规划、分区规划，而针对开发区将原有的规划概念升级为“1核2港3片区”的新的发展战略方向：一核：城市新区，涵盖原有开发区、保税区、金州区、金石滩旅游度假区及瓦房店与普兰店部分区域;二港：大窑湾及大连新港;三片区：西部金州物流产业制造园区；北部生活旅游区，包括金石滩风景区、大黑山风景区等重点旅游度假区域；南部重点发展服务外包、国际贸易与金融服务产业;配套规划——公路网未来五年构建“六纵五横一环”规划目标：重点加快县级以上公路主通道和经济干线建设，构建“六纵五横一环”的交通主骨架，加快交通场站建设和港口建设，初步建立适应新城区需要的能力充分、组织协调、运行高效、服务优质、安全环保的交通运输体系，满足城乡一体化建设需求。时小个4阳沈至金州新区钟分30内市连大至配套规划——拆迁改造金州区进一步加大城市改造力度：除物流产业园区、新保税区、金港工业园等几个大型规划拆迁区外向应公园、重机厂、五一路沿线多个片区也陆续启动拆迁工程。拆迁区域启动时间拆迁户数向应公园区域2009年12月1265户重机厂周边区域2010年5月1600户五一路沿线区域2010年6月2235户09-10年拆迁情况：总拆迁约5100多户，拆迁建筑面积约25万㎡，其中各类居民房屋拆迁建面19万㎡。拆迁涉及约3万人，占到金州常驻居民的1/17；拆迁周期短，确定拆迁规划及细则至实施约1年拆迁量大、还迁/货币两种；补偿方式、居住需求放大；拆迁点多，形成短期内多点改造配套规划——投资建设1000亿元基础建设全面铺开，为新区域发展提供强大保证和支持。按照“加快建成一批、抓紧开工一批、积极筹备一批”的思路，未来三年新区将重点实施道路交通、能源、水资源、环境综合整治等四大系统工程。已确定重大项目三年实施重点总投资建设目标工程项目量道路交通工程67个510亿元打通区域铁路、公路大通道，构筑区域一体化大交通体系，实现通路畅达。能源集约化工程20个367亿元电力、供热、燃气三方面多工程建设；水资源综合利用26个95亿元实施给水、排水、河道治理等工程环境综合整治工26个31.5亿进一步提升新区的环境质量；程元合计1391003亿——　元三年共建设工程项目139个，总投资约1000亿元。其中三年内完成投资600亿元，占总投资的60%。配套规划——小结国家规划与区域政策结合国家规划与区域政策结合大规模路网成熟升级改造大规模路网成熟升级改造辽宁沿海核心区辽宁沿海核心区城市化发展形成规模居住城市化发展形成规模居住金州概况---小结开发区和金州联姻合并成金州新区；政策倾斜、规划利好，金州新区第二城市中心逐步显现。大连市升级金州新区升级经济带升级金州新区人口经济城市规划规划住房需求增加配套升级购房客源丰富产业升级房地产刚需人群增加经济升级需求增加报告思路地理位置人口经济金州概况配套规划土地政策土地市场土地分析土地规划市场概况房产市场竞品分析政策影响土地政策—国家政策国家对土地监控力度空前加强，在高举的问责制下各地方政府严格执行国土资源部2010年3月14日文件：1)各地加快编制住房建设用地供应计划,确保不低于住房建设用地供应总量的70%用于保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建设,严格控制大套型住房建设用地,严禁向别墅供地。2)严格土地竞买人资格审查:对于用地欠缴土地出让价款、闲置土地、囤地炒地、土地开发规模超过实际开发能力以及不履行土地使用合同的,要禁止其在一定期限内参加土地竞买。3)严格规范土地出让合同管理:开发商交付的竞买保证金不得低于出让最低价的20%。合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。4)坚持和完善土地招牌挂制度:房价过高、上涨过快的城市,可以按照限价房项目采用竞地价方式招牌挂出让土地。在条件具备的地方,可以探索房地产用地出让预申请制度。5)从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。土地政策—大连政策大连全区在贯彻中央政策的同时，强调开发商资金实力的考验，防止土地闲置和房价过快增长。大连关于土地招拍挂政策内容：1）大连房地产开发企业必须在完全付清地价款的情况下，才能取得建设用地使用权证书，此举将进一步抬高开发商进入土地市场的门槛。2）为了保障住房建设，大连市有关部门决定开展房地产市场秩序专项整治，加大对囤地、捂盘不售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度，坚决杜绝一房多卖和虚假销售等行为。大连市还特别规定，今后开发商分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年，而且首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，以确保开发房屋资金到位。土地政策—金州近年房地产成交情况4501004003508009年金州房地产市场房屋30060施工面积423.9万平方米250施工面积投资额200环比上涨23.9%；竣工面40竣工面积150积87.3环比上涨75.7%；1002050投资额达104.9亿元，环00比上涨91%。2005200620072008200905-09年金州房地产市场房屋施工面积及发展1808000160700014009年金州商品房成交面积6000120成交面积5000160.4万平方米，环比上成交金额100平均单价400080涨25.6%；成交金额110300060亿元，环比上涨37.2%；200040201000平均单价在6858元。002005200620072008200905-09年金州商品房成交面积及发展土地分析大魏家街道后石村(世茂)拥政街道红塔村（亿达）友谊街道国防路东侧(金华)中长街道中长村(中西海岸板块老城区板块天)五一路板块大黑山板块东山金润花园北侧(辽大\宜富)光明街道(连大)先进街道八里村(中城建)未来2-3年总供应量266万平光明街道边防大队先进街道八里村(润景)米先进街道原金州纺织厂(九短期内将不会有大体量新产品鼎)入市西海岸存在约8平方公里未规划土地，存量较大，潜在供应巨大；目前开发商与政府博弈，具体拿地情况不明。土地分析区域摘牌土地150万平米，未来供应266万平米，潜在竞争较大板块宗地名称用地性质建设用地面积规划建筑面积出让起始