十字街2012年推广策略案睿博广告十字街项目组2012-2-7Cross—Street十字街维港十字街2012年销售任务——合同量2.6亿，回款2.1亿东区商铺+西区尾货（含景观街）+住宅=2.6亿Cross—Street十字街继续搞促销，一味地叫卖能完成年度任务吗？？？Cross—Street十字街NO!错过了半年时间的十字街应该重振旗鼓！温故知新,深入剖析过去一年,方能有效解决目前面临的问题。Cross—Street十字街前期工作回顾开盘时间一拖再拖，错失最佳战机。项目整体招商定位还没确定，贸然开始招商工作！女人街招商到一半又开始中心景观街的招商。步步高商铺拆分成1000多个产权商铺进行出售！Cross—Street十字街后续问题渐现———出现蓄客困难等难题！招商工作与招商定位带动销售策略相违背商业档次难提高商业定位没有特色和差异性过大判断市场容量造成销售困难Cross—Street十字街我们可以看出,在过去的销售过程中：Cross—Street十字街无差异性的形象高度！无系统性的推盘节奏！无关联性的推售策略！与消费者之间无沟通力！Cross—Street十字街睿博接触项目之初，提出站在“复合城市”的高度以“双C”为所有卖点的策略核心得出“都会双C商业中心”，没能给予充分的时间及手段进行传播。Cross—Street十字街如此一来，我们该怎么办？Cross—Street十字街项目再解读Cross—Street十字街十字街是什么？Cross—Street十字街项目解读?十字街虎踞张家界最繁华一级商业圈的商业核心点，辐射张家界170万人口及每年2500余万的游客消费群。?濒临澧水风光带，成为张家界最具特色的都市商业中心与景观中心区。?项目涵盖购物、休闲、娱乐、饮食、居家、办公为一体的齐全业态，以包罗万象之势，释放当代张家界城市魅力。?引进苏宁、国美等主力店，汇聚世界名品，聚集湘西北高端人群，引领张家界高端消费。Cross—Street十字街十字街是商业综合体!十字街代表张家界城市中心的繁华物业，而东区代表十字街的精华！Cross—Street十字街这些，张家界人比我们更清楚！十字街的形象已经被禁锢，在这样的情形下———我们需要且不得不打破传统，给十字街一个新的形象面世！Cross—Street十字街睿博主张：反其道而行之！——以东区带动张家界十字街！Cross—Street十字街东区是什么?街观景心中式沉业下商题主为人女Cross—Street十字街东区业态规划包括有：酒店家居广场商业住宅商业街公园Cross—Street十字街东区是最能代表张家界的高端的、国际的、时尚的中心地位的地块！Cross—Street十字街东区本身就是一个城市商业综合体！Cross—Street十字街不仅仅如此,还有——Cross—Street十字街三地商业联动，占据核心区域东片区隔路对面的公园即将引进家乐福，东区后地块即将拆迁改造。未来将形成商业集群，东区成为商业集群核心区域。Cross—Street十字街东区绝对区别于西区与中心下沉景观街，东区是十字街最具潜力，最有赚头的物业体！Cross—Street十字街Cross—Street十字街因此，我们认为：东区，无所不能！Cross—Street十字街策略核心是————"全栖"Cross—Street十字街全栖是什么？为什么是全栖？？Cross—Street十字街全栖是——住宅、商业、酒店、家居广场、公园、商业街......囊括十字街多元业态中心豪宅Cross—Street十字街澧水滨江豪宅引领都市人居生活Cross—Street十字街假日酒店时尚假日酒店入驻，彰显项目品味Cross—Street十字街情景街区一站式各色情景街区为都市白领、时尚精英提供绝佳的休闲、会友、聚会场所。Cross—Street十字街购物广场步步高百货、超市、苏宁强势进驻，财富一触即发！Cross—Street十字街全栖是——最能代表十字街，最能体现张家界城市地位的基础形态。最国际、最时尚、、最多元化、最中心的地位！Cross—Street十字街全栖是——基于物质基础，向高品质精神生活方式的完美诠释。Cross—Street十字街因此，东区的定位是————全栖商业mallCross—Street十字街东区卖点梳理?占据张家界城市中心区域，辐射170万旅游消费群；?濒临澧水河风光带，景观优美，成为城市最具特色的都市商业中心与景观中心区；?三地块商业联动，升值潜力巨大；?多元业态规划，涵盖购物、休闲、娱乐、饮食、居家、办公为一体，以包罗万象之势，释放当代张家界城市魅力。Cross—Street十字街回到策略制定之初，复合城市带来的是双驱动“旅游+都市中心”商业模式，改变的是“5+2”消费模式。Cross—Street十字街东区的生活应该是这样____早上八点——晚上——通宵娱乐…畅想国际旅游城市的都市繁华与精彩缤纷的生活。Cross—Street十字街张家界维港十字街时间08:00AMCross—Street十字街张家界维港十字街时间12:00AMCross—Street十字街张家界维港十字街时间24:00PMCross—Street十字街在东区，不论你是购买住宅，还是投资商铺，不论你是居住，还是开店，不论你是休闲，还是娱乐，都能实现最精彩的享受……Cross—Street十字街因此，东区应该作为一个独立的城市商业综合体来进行命名,树立新高度和形象我们称之为Cross—Street十字街365中心——全栖商业mallCross—Street十字街摩尔汇——全栖商业mallCross—Street十字街不是张家界消化不了十字街，而是十字街应该是属于全世界。所以在人群策略上，睿博坚持广撒网原则，实现跨界营销。借助行销、活动的力量，不仅能很好地消化本地市场，还能拓展外部市场，助十字街向更广阔的市场。Cross—Street十字街人群辐射半径圈湖南省外湖南省长沙各地豪宅客级市户长沙张家界Cross—Street十字街选择十字街的他们是哪些人？他们是怎样的一群人？Cross—Street十字街——自购自营客他们看中项目的运营能力、商铺的周边人流量、周边商业档次以及未来发展......他们是理性，是成熟的,他们是努力拼搏以满足自己追求的生活乐趣和生活方式的一群人。Cross—Street十字街——当地投资客他们看好张家界的未来发展、注重投资的稳定性以及高收益回报......他们是生于张家界，长于张家界，思想前卫的一群人。Cross—Street十字街外地投资客——他们看重城市的发展潜力、价格洼地、未来的发展以及可控性......他们是社会的中上阶层，是拥有知识、财富和权利的一群人。Cross—Street十字街由于目前房地产市场正处于下行阶段，因此我们的营销策略是：上半年重招商，兼顾销售；市场利好下半年着重于销售。Cross—Street十字街商业招商方面建议：重点招主力店、次主力店带动散店招商。结合“双栖“的概念将会有大量的主力商业入驻。我们认为，十字街不仅需要主力店，还缺乏高端餐饮、娱乐和主力品牌。餐饮、娱乐与主力品牌不仅能填补十字街商业的空白部分，而且它们带来的旺盛人气也必定会带动散铺的招商。Cross—Street十字街餐谋天下、徐记海鲜、好食尚等知名连锁餐饮店Cross—Street十字街天之道足浴、agogo自助式KTV等休闲娱乐会所......Cross—Street十字街贝贝熊母婴连锁、哎呀呀饰品连锁等主力品牌......Cross—Street十字街推广四大平台媒介活动现场C时尚联盟媒介组合节点活动导示系统活动平台渠道营销事件炒作实景展示会刊外展Cross—Street十字街营销建议Cross—Street十字街限量抢购售楼部每天限量接待10—50批客户，提高商铺选购门槛，给客户形成无形的紧迫感，便于日后销售中杀客。Cross—Street十字街限时申领售楼部每天限定上午10:00——11:00；下午15:00——16:00；两小时的时间段发放购铺优惠券，凭优惠卷才能办理VIP卡，享受开盘的优先选铺权。Cross—Street十字街限业态客户到访售楼部，经销售人员沟通后，十字街有权利也有义务了解客户购铺投资意向.如做自营，需了解做何业态。如与十字街整体业态定位不契合，将拒绝出售商铺。以“限业态”出售商铺一方面是为了十字街整体业态的整体规划的统一调性考虑，另一方面是为了制造噱头，通过口碑传播以及网络宣传，聚集人气，有效助推日后的销售！Cross—Street十字街合作营销与地产中介公司联手合作推出“以旧换新”的销售方式，购置物业首期或余额不足的卖家可以选择将自家具有完全产权的房产作为抵押物，向银行申请贷款用于购买新物业，被抵押的旧物业由中介代其放租或放售，在一定程度上减轻了卖家的供楼压力，业主、中介及开发商由此得到“三赢”。Cross—Street十字街线下1.售楼部的暖场小活动维持消费者的关注度，增进与客户的沟通交流并联络感情.2.以线下活动为项目造势，聚集人气，引爆市场。3.坚持在市外、省外开设外展点，有效地拓宽客群。推广总表Cross—Street十字街2012年2月5月6月时间轴步步高进场装修步步高盛大开业住宅交房东片区火热蓄客东片区开盘热销东片区持续热销营销线西片区与景观街推出一系列特价房/商铺持续销售……东片区树立整盘形象高度卖点爆破推广线推广主题推广主题365天不见不散让欲望不再失望售楼部暖场活动持续贯穿进行……活动线商家联名展示会开盘活动线上用户外、网络针对性地传达给消费者媒体线线下以围墙、短信、海报、论坛、微博等直击消费者Cro