永城项目策略分析及规划建议电话：0370–290121213592302856地址：河南商丘民主路银河棉业大厦对面目录壹、前言贰、房地产市场现状叁、项目SWOT分析肆、项目整体定位建议伍、项目景观设计陆、项目产品规划建议柒、商业规划建议捌、项目配套建议玖、售楼部建设拾、物业管理服务建议壹拾壹、企业品牌壹拾贰、结束语壹前言自12月20日与贵公司进行初步沟通后，我们更加明确了将我项目做成“永城领导型社区”的信心和方向。鉴于此，在本次报告中，我们将继续着力于项目整体定位、规划、产品附加值、户型等相关建议，并将这种建议进行具体化、深入化和系统化。?知而后行，则行而必果！?在项目启动之际，我们有必要先来审视一下我们的前行道路！本项目整体产品定位报告是在我司进行详细的市场调查和分析研究的前提下，展开战略的基础思考及深度分析、具体对开发战略思想、消费者需求及产品整体开发步骤等方面进行综合性研究，并就上述主要内容作出了项目的整体产品开发策划。项目的整体产品开发策划确定以后，我司将在此基础上做出项目的整体营销报告。论房地产制胜之道！?巧用“天时”巧妙利用市场大环境，天赐之良机?善用“地利”合理利用小环境，地块自身的特点?运用“人和”运作使用人力，通过多方专业化协作、分工、做好产品、树立品牌贰房地产市场现状1、市场现状自2009年中旬至今从经济危机中脱离出的房产市场价格依然飙升，2010年4月份新《国十条》的出台给疯狂的房地产市场下了一剂猛药，精、准、狠的打击投资、投机住宅的客户，迅速影响全国各地的房地产成交量。但从2010年7月后市场的刚性需求释放及地价、市场物价上涨等因素不断抬高房产开发成本，造成房价持续上涨，部分城市已存在房产泡沫现象。国家为控制房产泡沫的出现会在2011年出台更加苛刻打压房价的政策，房产市场将面临更大的挑战。2、永城概况永城市位于河南省最东部,是隶属于河南省省辖的一个县级市，距离商丘市区98公里。处于河南,山东,江苏,安徽四省交汇处，永城被称为河南省的东大门，素有“豫东门户”之称。历史悠久，气候宜人,交通便利,资源丰富，经济发达，是河南省东引西进战略的桥头堡城市,河南省重点建设的区域性中心城市，河南省生态建设市,河南省卫生城市。是全国六大无烟煤基地之一，华东工业的能源后方。境内有200多家面粉企业,也是国家唯一授予“中国面粉城”称号的城市，永城拥有两家中国500强企业-永城煤电控股集团和神火集团、是河南省最大的煤化工基地。3、永城市场概况2010年，在永城从事房地产开发经营的企业约40家，在售楼盘约20个，随处可见正在如火如荼施工的工地，住宅投放量非常大。永城的经济在煤炭和面粉的带动下发展迅猛,这一点有目共睹，在两大经济的带动下繁衍很多相关的产业，比如说化工，水泥，机械制造，铝电业等等，不但给城市的发展带来巨大活力，而且还将带动周边地区的相关产业发展。经济支柱单一的局面已经不复存在,在以后的城市发展中，永城将会依托这些经济支柱更加多元的发展其经济。所以说永城的明天将是一个产业多元化的综合工业城市。相应的对房产的需求也是越来越大，不是单一的住房，而是在住房的同时能达到享受生活的理性消费。4、永城房地产市场特点档次上：良莠不齐，各项目基础配套欠佳。价格上：差距过大，1200-3300元/㎡。配套上：越来越多楼盘注重配套建设。户型上：3房为主，2房也开始热销起来。面积上：100㎡-130㎡是主力面积。投放量上：楼盘林立、竞争激烈，同质化比较严重。5、本项目概况基本数据如下：毛地约33亩，合21713㎡东侧：南北长约137米西侧：南北长约137米北侧：东西长约158.5米南侧：东西长约158.5米位置：位于永城新区东部，文化路与永兴街交汇处向东200米路北，约33亩，规划建筑面积约8万平米。产品为小高层、高层，临街住宅底商。叁项目SWOT分析1、优势（strength）1)交通发展优势位属新区东段，路况较好，交通便利。2)升值潜力永城房地产市场前景广阔，项目位置优越发展潜力巨大。3)居住氛围区域配套逐渐完善，一站式教育配套，有着良好的人文氛围。2、劣势（weakness）1）地块位置略偏地块位置属于永城道南东侧，周边生活配套待完善。2）项目整体规模较小33亩土地，规模小，不利于充分利用，形不成规模。3、机会（opportunity）1）城市发展机会，城市化进程速度加快，市场一片看好随着城镇化发展方向深入人心，会加快城市进程的速度，利于销售。2）建筑同质化机会，建筑风格、园林景观、配套设施、户型等创新吸引客户通过错位竞争、发挥价值功能吸引目标客户。3）区位路段建设机会，永城东区路段随着城市发展，周边配套逐渐完善，永兴街等路段与东环路通车，对项目发展有利。4、威胁（threat）1）现存市场竞争大部分楼盘正向规模大、档次高的方向发展，市场竞争激烈。2）现存片区竞争项目周边项目及小产权房，造成客源分流比较严重。3）国家调控政策的影响精准打击炒房、限制二套购房、停止三套房贷等政策，使客户陷入观望期，造成客户流失。分析结论：项目的优势远远大于劣势，机会点优于威胁点，具备很强的竞争水平。但由于整体宏观经济、房地产市场发展、同品质项目竞争的诸多方面的原因，项目在未来的销售进程中将存在一些不确定因素。我司认为应该充分借助项目自身的诸多优势，以较强的推广力度、较快的销售节奏，实现项目的快速消化，在尽量规避风险的同时，获得开发效益最大化。项目整体定位建议肆1、竞争态势结论：无论从规模上还是品牌上，该项目都不足以和中央名邸相提并论，相近的区位和项目周边寥寥人气及配套设施不足使区位优势显得很苍白。在此基础上，跟风注定失败，补缺尤嫌无力，注定要做挑战者，改变游戏规则，制定新的居住标准，做出自己的特色产品和价值链才能出奇制胜。2、突破点项目所能对手所弱市场所需结论：以上三点为项目努力方向，我们要面对的市场竞争对手多而强大，所以一方面我们要了解市场需要什么样的产品以应对自己客户的需求面，同时结合项目特点做出自己的特色产品，同时考虑竞争层面赋予的产品活力。高品质感、高舒适度，做永城领导型社区，走高端品质路线是公司领导对本项目的总体要求，奇博团队在此方面高度赞同。若要实现这一目标，我们不仅要在规划、产品及配套完成对区域内其他项目的全面超越，更要站在目标客户的角度，大胆创造符合其期望的产品。结合以上两点，我们认为，这种具备高品质感和高舒适度的“永城领导型社区”必须具备以下特征：高品质高舒适度社区需要符合怎样的要求？永城领导型项目素描①风格鲜明：具有高度差异化的建筑风格，能从气势上先声夺人。②景观优秀：50%以上高绿化率，真正实现从景观到园林的进化，而且具备一定的功能性、可参与性及文化内涵。③规划超前：拒绝传统的兵营式列阵，强调建筑的韵律感及层次感。④适度创新：批量采用目前在一二线城市正在流行的新技术或新材料，同时拥有至少一种尚未在永城出现的产品类型。⑤低碳环保：紧随国内“低碳人居”的发展潮流，符合整个社会的发展趋势。⑥舒适度高：便捷、健康、卫生，能够使业主产生在其他社区无法感受的舒适。⑦户型精致：结构紧凑，方正全明，分区合理，并在面积上能够满足不同需求。⑧尊贵标签：社区高端的综合品质使其成为永城高收入、高层次、高品位的标签。规划定位原则整体规划方面：具有鲜明的建筑风格、高品质、高档次。景观设计方面：与建筑风格浑然一体，具备均好性、功能性和可参与性，有艺术内涵、有文化气息。产品配套方面：低碳节能，具备区域产品无法给予的高舒适度。户型设计方面：全明方正，紧凑合理，普遍有大飘窗、大阳台，并配备生活阳台。项目整体规划目标具有鲜明气质的欧式风情社区，高绿化率，大楼间距，外观高档，色彩厚重，立面效果凸凹有致，单单建筑本身就能成为整个永城新区的一道风景。在进行项目建筑规划的过程中，我们至始至终都需面对的两个问题——问题之一：项目位置在永城新城东，该位置处于永城道南，远不能与道北建设路和芒山路附近项目媲美。所以项目风格一定要脱俗、新颖、与众不同。问题之二：项目地块东西长158.5米，南北宽137米，地块较小，地价较高。要满足各楼的通风采光和高绿化率等问题，还要保证建筑面积最大化。项目只有建高层才能满足地块的利用率及经济效益。实验中学①第三中学规划路文小区高层18-23层规门划北化东路南北137米2-3层商业会所环路小区绿地路小高层12-16层小区门永兴东西158.5米街第五小学分析：粗略估算，这样的规划布局能实现整体约8万平米的建筑面积。社区外围形成“南低北高”及“聚宝盆”的两种态势，整体韵律感较强。社区整体形成一个围合式的大庭院，内部静谧安详，符合高品质社区的气质。最南面一排为12-16层的小高层住宅，最北面为18-23层的高层住宅。东侧设置2-3层小区会所，南北两面临街均为2层商铺。优势：绿化面积大，景观布局灵活，多出面积的同时采光较好。劣势：建筑成本较高，市场对高层抗性较大，同质化产品较多。②东西长158.5米商业停车后退广场5M小2F-8.1M北区18F-56.1M门10M消防通道项目单位数值中心景观居住区规划楼间距44M中心景观2F-8.1M总用地面积㎡21713.88消住宅占地面防48M30M积㎡19336.58通居住总套数套420南道居住总人数人150012F-36M中央景观带12F-36M/38.1M住宅进深12M北商业建筑面积㎡13500长公建建筑面137积㎡5000约50M米住宅建筑面楼间距32M中心景观中心景观2F-8.1M积㎡55440地面停车位辆100地下停车位辆2008F-26.1建筑密度　41.70%住宅进深12M8F-26.1M容积率　3.82商业露台6M2F-8.1M小